درست است که پیش از نقل‌وانتقال رسمی سند در دفترخانه، تمامی استعلام‌های قانونی توسط دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود اما مسئولیت اصلی بررسی اولیه بر عهده خریدار و فروشنده است.
به گزارش فرارو؛ توصیه می‌شود پیش از پرداخت هرگونه بیعانه یا حق بنگاه، تمامی استعلام‌های ضروری را در کمتر از ۱۰ دقیقه، در حضور بنگاه‌دار انجام دهید. این کار از اتلاف وقت، خسارت مالی و بروز کلاهبرداری‌های ملکی جلوگیری کرده و اطمینان خاطر طرفین معامله را به همراه دارد.
برای اطمینان از توقیف یا بازداشت نبودن ملک، به سامانه رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به نشانی www.ssaa.ir مراجعه کنید.
استفاده از خدمات این سامانه شامل مواردی عمومی که در دسترس همگان قرار دارد. برای استعلام به بخش تصدیق اصالت سند مالکیت مراجعه کنید. در این بخش می توانید اصالت سند مالکیت را با وارد کردن یک سری اطلاعات از جمله کد ملی فرد مالک، واحد ثبتی، نوع سند، شماره دفتر املاک الکترونیکی و ... بررسی کنید.
توصیه می‌شود پیش از امضای قولنامه یا پرداخت هرگونه وجه، وضعیت ممنوع‌المعامله بودن مالک را به‌صورت آنلاین استعلام کنید.
در حال حاضر، امکان انجام این استعلام از طریق سکوهای خدمات قضایی بخش خصوصی نظیر اپلیکیشن «آپ» فراهم است. کافی است پس از نصب برنامه:
1.وارد بخش «خدمات قوه قضائیه» شوید.
2.گزینه «استعلام اعتبار معاملاتی افراد» را انتخاب کنید.
3.با وارد کردن کد ملی مالک، از وضعیت ممنوع‌المعامله بودن یا آزاد بودن وی مطلع شوید.
از طریق سامانه شرکت پست به آدرس https://gnaf.post.ir می‌توانید اعتبار کد پستی و صحت نشانی ملک را بررسی کنید.
مراحل انجام استعلام عبارتند از:
در این مرحله، نشانی دقیق و معتبر ملک نمایش داده می‌شود و می‌توانید مطمئن شوید آدرس مندرج در قولنامه یا سند با داده‌های رسمی شرکت پست مطابقت دارد.
برای اطمینان از اینکه ملک مورد معامله با اطلاعات مندرج در سند تک‌برگ مطابقت دارد، می‌توانید از شناسه ملی جغرافیایی درج‌شده در پایین سمت راست سند استفاده کنید.
1. شناسه ملی جغرافیایی (عدد ۲۳ رقمی) مندرج در پایین سمت راست سند تک برگ را یادداشت کنید.
2. به سایت https://geoplanner.com مراجعه نمایید.
3. اعداد شناسه ملی را از سمت چپ، 6 رقم اول را در کادر x-ea، 7 رقم دوم را در کادر y-no و سه رقم بعدی را در کادر s وارد می‌کنیم و لوکیشن دقیق نمایش داده می‌شود.
با انجام این مراحل، موقعیت دقیق ملک روی نقشه نمایش داده می‌شود و می‌توانید آن را با موقعیت واقعی و اطلاعات سند مقایسه کنید.
در صورتی که فروشنده شخصاً در بنگاه حاضر نمی‌شود و وکیل یا نماینده‌ای به‌جای او حضور دارد، حتماً اصالت وکالت‌نامه و سند تنظیمی را به روش آنلاین و الکترونیکی، از سامانه استعلام وکالت نامه یا همان سامانه ثبت من، به آدرس اینترنتی my.ssaa.ir، بگیرید و با استفاده از اطلاعات شناسه سند و رمز تصدیق، برای استعلام وکالت نامه به روش آنلاین و الکترونیکی، اقدام نمایید.
اگر در پشت سند عباراتی مانند حق ارتفاق، حق انتفاع، صلح عمری یا اوقاف نوشته شده باشد، به این معناست که ملک به‌طور کامل در اختیار مالک نیست و شخص دیگری نیز حق استفاده از آن را دارد. در چنین مواردی از خرید ملک خودداری کنید مگر با مشورت حقوقی دقیق.
اگر فروشنده هستید و برای بیعانه چک صیادی دریافت کردید، توسط پیامک به شما اطلاع می‌دهند که چکی به نام‌تان صادر شده است. پس از آن شما می‌توانید برای بررسی کد دستوری ( *1*2*2*کد ملی ذینفع *شناسه صیادی چک) را به سرشماره 4040701701 پیامک بزنید و به شیوه تصویر زیر استعلام بگیرید.
پس از انجام تمامی استعلامات و پیش از پرداخت بیعانه، حتماً حق التزام (وجه ضمانت) را در قولنامه مشخص کنید. برای مثال، در متن قرارداد ذکر شود:
«این ملک بنا به اقرار صاحب‌ملک با شماره ملی ... متعلق به وی بوده و تحت رهن بانک، اوقاف، هبه، صلح عمری یا هرگونه مانع قانونی جهت نقل و انتقال سند نمی‌باشد. فروشنده متعهد است پس از پرداخت کلیه هزینه‌های مربوطه اعم از مالیات، عوارض شهرداری، هزینه‌های نقل و انتقال سند وسایر هزینه‌های مربوطه در تاریخ ... ساعت ... جهت انتقال سند در دفترخانه شماره ... به آدرس ... حاضر شود. در صورت عدم حضور یا خلاف واقع بودن ادعای مالکیت، فروشنده موظف به پرداخت حق التزام به مبلغ ... تومان جهت جبران خسارت خواهد بود.»
اگر در زمان مقرر فروشنده حاضر نشد، برای پیگیری قضایی از دفترخانه گواهی عدم حضور بگیرید.
همچنین فروشنده می‌تواند شرط زیر را برای حفظ حقوق خود اضافه کند:
«خریدار خانم/آقای ... با کد ملی ... حق واگذاری، هبه، صلح یا هر گونه انتقال جزئی و کلی ملک فروخته شده به غیر را پیش از وصل کامل تمامی چکها به مشخصات .... ندارد و در صورت عدم نقد شدن هر یک از این چکها معامله منفسخ و خریدار موظف به پرداخت .... تومان وجه التزام بابت ضرور و زیان خواهد بود.»
