به گزارش اقتصادنیوز، چند روز پیش منوچهر خواجهدلویی، رئیس بنیاد مسکن، اعلام کرد برای ساخت واحدهای آسیبدیده در جریان جنگ، به ازای هر مترمربع ۲۵ میلیون تومان کمک بلاعوض در نظر گرفته شده است. به گفته او، تاکنون ارزیابی خسارت حدود ۱۳۵ هزار واحد مسکونی و تجاری انجام شده که از این میان نزدیک به ۳ هزار واحد مربوط به خسارت لوازم زندگی و معیشتی بوده و حدود ۹۵ هزار واحد نیز دچار آسیبهای ساختمانی شدهاند؛ واحدهایی که بخشی از آنها نیازمند احداث مجدد و بخشی دیگر نیازمند تعمیرات هستند.
بر اساس اظهارات رئیس بنیاد مسکن، در چارچوب مصوبات اخیر ستاد مرکزی بازسازی کشور، مقرر شده است برای خانوارهایی که واحد مسکونی آنها در وضعیت فعلی قابل سکونت نیست، کمکهزینه ودیعه مسکن پرداخت شود. این مبالغ در شرایط عادی بین ۳۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان و در موارد خاص، با توجه به سطح اجارهبها، تا سقف یک میلیارد تومان تعیین شده است.
این در حالی است که مهدی بابایی، عضو شورای شهر تهران، هفته گذشته با اشاره به روند پرداختها اعلام کرده است تاکنون یکهزار و ۶۵۰ ودیعه مسکن به شهروندان پرداخت شده است. او همچنین گفته میانگین ودیعه پرداختی حدود دو میلیارد تومان و مبلغ اجاره ماهانه حدود ۴۰ میلیون تومان بوده است.
عضو شورای شهر تهران همچنین با اشاره به حمایتهای شهرداری از آسیبدیدگان افزود: پرداخت خسارت وسایل منازل بر عهده دولت است، با این حال شهرداری تاکنون دو هزار و ۸۴ شهرکارت ۱۰۰ میلیون تومانی، یکهزار و ۱۲۶ شهرکارت ۲۰۰ میلیون تومانی و یکهزار و ۵۵۸ شهرکارت ۴۰۰ میلیون تومانی به آسیبدیدگان پرداخت کرده است.
به همین منظور، اقتصادنیوز در گفتوگو با حجتالله عزیزی، عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، ابعاد مختلف اقتصاد ساختوساز از جمله برآورد هزینه واقعی ساخت هر مترمربع در مناطق مختلف تهران، اثر نوسانات ارزی بر قیمت تمامشده پروژهها، شکاف میان تسهیلات دولتی و هزینههای واقعی بازسازی و همچنین تغییر الگوی تقاضای مسکن در شرایط کنونی را مورد بررسی قرار داده است.
مشروح گفتوگو اقتصادنیوز را با حجتالله عزیزی در ادامه میخوانید.
****
*آقای عزیزی! رئیس بنیاد مسکن اعلام کرده به ازای هر مترمربع زیربنای واحدهای آسیبدیده ۲۵ میلیون تومان کمک بلاعوض پرداخت میشود. با توجه به شرایط فعلی بازار، هزینه واقعی ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران چقدر است و این کمک چه سهمی از هزینه نهایی ساخت را پوشش میدهد؟
در حال حاضر، هزینه ساخت در یک محله متوسط در شهر تهران، در حدود متری ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان است. البته در برخی پروژهها که سازندگان از نصب تجهیزاتی مانند شیرآلات، کمد دیواری و کابینت خودداری کرده و واحد را به صورت اصطلاحاً «خامفروشی» عرضه میکنند، این هزینه به حدود متری ۴۰ میلیون تومان کاهش مییابد. بنابراین، مبلغ ۲۵ میلیون تومانی که دولت به عنوان کمک بلاعوض در نظر گرفته است، حتی در حالت خامفروشی نیز حداقل ۱۵ میلیون تومان کمتر از هزینههای واقعی است. نکته حائز اهمیت این است که دولت باید هزینهای را تأمین کند که فرد بتواند در آن واحد ساکن شود؛ لذا این مبالغ برای جبران خسارتهای مادی و بازگرداندن آرامش روانی از دست رفته خانوادهها کافی نیست.
*اگر تمامی هزینهها شامل مصالح، دستمزد، تأسیسات، آسانسور و خدمات مهندسی را در نظر بگیریم، هزینه تمامشده یک واحد مسکونی معمولی در تهران به چه رقمی میرسد و طی سال گذشته چقدر افزایش یافته است؟
هزینههایی که پیشتر ذکر کردم (۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان)، شامل مصالح، دستمزد، تأسیسات، مطالعات و آسانسور بود و مواردی همچون عوارض شهرداری، بیمه و خدمات را در بر نمیگرفت. اگر هزینه مجوزها را نیز اضافه کنیم، به طور میانگین متری ۵ تا ۱۰ میلیون تومان دیگر به هزینهها افزوده میشود. در مورد نرخ تورم یکساله، برای مثال بنده پروژهای در منطقه یوسفآباد داشتم که ساخت آن از سال ۱۴۰۲ تا ۱۴۰۴ به طول انجامید. در سال ۱۴۰۳ هزینه ساخت حدود ۳۶ میلیون تومان بود، اما اکنون که با شما صحبت میکنم این رقم به ۵۵ تا ۶۰ میلیون تومان رسیده است؛ این یعنی حداقل ۶۰ درصد افزایش هزینه طی یک سال که واقعیتی ملموس در بازار است.
* اگر بخواهیم موردی به منطقه یک تا سه تهران بپردازیم، با توجه به متریال خاصی که در آنجا استفاده میشود، هزینهها چگونه است؟ آیا بازسازی در این مناطق با معیارهای متفاوتی سنجیده میشود؟
ساختوساز در مناطقی مانند منطقه یک، و بخشهایی از مناطق دو و سه، کاملاً «دلاری» محاسبه میشود. هرچند تمامی مصالح مستقیماً وارداتی نیستند، اما قیمت مصالح داخلی نیز متأثر از نرخ ارز است. نکته اینجاست که با افزایش قیمت دلار، قیمت مصالح بلافاصله گران میشود، اما با کاهش نرخ ارز، قیمتها به همان میزان پایین نمیآیند. در حال حاضر، هزینه ساخت یک واحد مسکونی لوکس (نه سوپرلوکس) با مصالح مرغوب، کمتر از ۱۷۵۰ دلار در هر متر مربع نیست. البته بحث «لوکس» سقفی ندارد؛ برای مثال برای پروژهای در فرمانیه که شامل مشاعات خاصی نظیر دو استخر مجزا برای بانوان و آقایان، زمین تنیس، اسکواش، روفگاردن با خدمات هتلینگ و سیستمهای خاص پذیرایی است که هزینه ساخت چنین پروژهای ممکن است تا متری ۳۰۰۰ دلار نیز برسد. برای ساختمانهای متداول در منطقه یک، همان عدد ۱۷۵۰ دلار مبناست. باید توجه داشت که بازار، قیمت مصالح را با دلار ۲۰۰ هزار تومانی تطبیق داده است؛ یعنی حتی اگر دلار اکنون پایینتر باشد، به دلیل اینکه بازار سقف قیمتی دلار را دیده است، قیمت مصالح بر همان مدار بالا باقی مانده است.
*با توجه به آسیبهای وارد شده به برخی واحدها، آیا بستههای حمایتی دولت شامل کمک بلاعوض و تسهیلات ودیعه مسکن برای مالکان کافی است؟
پرسش اینجاست که آیا با ۲ میلیارد تومان میتوان در همان منطقه، مثلاً در نیاوران، خانهای مناسب اجاره کرد؟ خیر، نهایتاً یک واحد ۵۰ متری. این یعنی یک خانواده چهارنفره که خانهاش آسیب دیده، باید در یک فضای ۵۰ متری زندگی کند که با الگوی زندگی، مسیر مدرسه فرزندان و باشگاه و زیست اجتماعی آنها همخوانی ندارد. دولت باید محلهمحور عمل میکرد؛ چرا که هزینهها در مناطقی مانند الهیه، زعفرانیه و نیاوران با مناطقی مثل گلابدره یا دارآباد که بافت بومیتری دارند، متفاوت است. به نظر میرسد در این سیاستگذاریها از نظرات کارشناسی استفاده نشده یا واقعیتهای جامعه نادیده گرفته شده است. همانطور که گفتم، مبلغ ۲۵ میلیون تومان بلاعوض نیز در هر کجای تهران، حداقل متری ۱۵ میلیون تومان نسبت به یک ساختمان معمولی کسری دارد.
*در شرایط رکود معاملاتی بازار مسکن و تداوم روند صعودی هزینههای ساخت، انگیزه سازندگان برای پروژههای جدید را چگونه ارزیابی میکنید؟
در حال حاضر هزینههای ساخت روند صعودی شدیدی ندارند و حتی تا حدی روند نزولی یا ثبات پیدا کردهاند. تنشهای قیمتی در بازار محصولات پلیمری مانند یونولیت یا پنجرههای UPVC و کالاهای مرتبط با پتروشیمی فروکش کرده است. در مورد انگیزه سازندگان، واقعیت این است که فردی مثل بنده که حرفه دیگری جز ساختمانسازی نمیداند، در این صنعت باقی میماند. بنده تجربه کشاورزی نمونه در دماوند و فیروزکوه را هم داشتهام، اما به دلیل نبود زیرساختهای فروش و مسائل مدیریتی، در آن حوزه متضرر شدم و ترجیح دادم به شغل تخصصی خودم بازگردم. ساختمانسازی نشان داده است که در درازمدت، بازدهی خود را به طلا و دلار نزدیک میکند.
چشمانداز ساختوساز در تهران برخلاف نظر برخی که به دلیل کاهش آمار ازدواج آن را منفی میبینند، از نظر بنده بسیار مثبت و تقاضا رو به افزایش است. امروزه به دلیل تغییرات اجتماعی، حتی افراد مجرد یا کسانی که از همسر خود جدا شدهاند، دیگر نمیخواهند با والدین زندگی کنند و به دنبال مسکن مستقل هستند. این موضوع باعث شده است که نیاز به «آپارتمانهای کوچکمقیاس» به شدت افزایش یابد. حتی شاهد هستیم که به دلیل هزینههای بالا، چند نفر با هم یک واحد را اجاره میکنند، اما در نهایت هر فرد به دنبال استقلال در یک واحد کوچک ۴۰ متری است تا اینکه بخواهد با دیگران در یک واحد بزرگتر زندگی کند.
* آیا انجمن انبوهسازان در پروژههای بازسازی واحدهای آسیب دیده با دولت همکاری داشته است؟
بله، ما جلسات متعددی با شهرداری، اداره کل راه و شهرسازی و بنیاد مسکن داشتهایم. در سایت انجمن نیز اعلام کردهایم که مالکانِ املاک آسیبدیده میتوانند ملک خود را معرفی کنند تا اعضای انجمن با حداقل سود ممکن و نگاهی حمایتی، برای تخریب و نوسازی یا مشارکت در ساخت به آنها کمک کنند. در حال حاضر نیز پروژههایی در این زمینه به ما ارجاع شده و در حال بررسی و اجرا هستیم.
*آیا بازسازی واحدهای آسیبدیده توانسته است به رونق فعالیت شرکتهای ساختمانی کمک کند؟ گفته میشود در روند بازسازی آپارتمانهای آسیبدیده، همکاریهایی با برخی پیمانکاران متخلف نیز صورت گرفته است؛ آیا در اینباره اطلاعات یا گزارشی در اختیار دارید؟
خیر، بازسازیها بیشتر باعث فعالیت پیمانکاران جزء مانند گچکاران و لولهکشها شده است و شرکتهای بزرگ ساختمانی را درگیر نکرده است. نکتهای هم درباره استفاده از پیمانکاران متخلف گفتید که اگر صحت داشته باشد، کار بسیار خطرناکی است؛ چرا که نباید افراد مشکلدار را به مردم آسیبدیده معرفی کرد.
فرآیند اجرایی به این صورت است که بازسازی به نواحی شهرداریها سپرده شده است. متأسفانه فراخوان سیستماتیک و شفافی وجود ندارد و بیشتر بر اساس ارتباطات و دفترچه تلفنهای موجود، به پیمانکاران اعلام میشود تا قیمت بدهند. آسیبها به چهار دسته تقسیم شدهاند: ۱. آسیب جزئی (مانند شکستن شیشهها)، ۲. آسیب متوسط (تعویض در و پنجره)، ۳. آسیب سازهای (نیازمند مقاومسازی و تقویت استراکچر) و ۴. تخریب کامل. در سه حالت اول شهرداریها و نواحی درگیر هستند و مبالغ تا سقف ۲۰۰ میلیون تومان معمولاً توسط خود نواحی پرداخت میشود؛ اما برای مبالغ بالاتر، مالکان باید از طریق دفاتر خدمات قضایی و دادگاه صلح اقدام کنند تا پس از کارشناسی و صدور حکم، شهرداری ملزم به پرداخت خسارت شود.
