تحولات بازار مسکن از ابتدای دهه هفتاد تاکنون، باعث شده که یک الگوریتم اقتصادی قابل پیش‌بینی از این بازار به دست تحلیلگران بازار و فعالین اقتصادی و انبوه‌سازان برسد؛ قیمت مسکن هر سه یا چهار سال یکبار با چند جهش سنگین همراه خواهد بود و پس از آن به خواب رکودی سه یا چهار ساله می‌رود که به رغم ثبات قیمت از معاملات خبری نیست. البته در همین شرایط نیز دولت‌ها با خیال تقویت بازار، بسته‌های تقویتی در این حوزه به تصویب می‌رسانند اما در نتیجه فقط رکود تورمی و تحریک تقاضا در بازار صورت می‌پذیرد. گسترش نیوز در گفت‌وگو با علی سعدوندی اقتصاددان و استاد دانشگاه به بررسی تحولات این بازار پرداخت که در ادامه مشروح این گفت‌وگو را از نظر می‌گذرانید.
این استاد دانشگاه در پاسخ به پرسشی پیرامون دلایل افزایش تقاضای مسکن در شهرهای بزرگ اظهار داشت: در شرایط فعلی که کشور با رکود دست و پنجه نرم می‌کند، عمده کسب‌وکارها و تجارت‌های خرد در شهرستان‌ها با چالش‌های بسیار روبرو شده و بسیاری از این بیزینس‌های خرد ورشکسته شده‌اند. به همین دلیل دست به مهاجرت می‌زنند و تمایل به حضور در شهرهای بزرگ دارند و بخشی از افزایش تقاضا برای خرید مسکن در این کلانشهرها در واقع ناشی از همین مهاجرت‌هاست. بخش دیگری از این افزایش تقاضا ناشی از افزایش نرخ طلاق، تجرد قطعی و حرکت به سمت الگوی سبک زندگی یونیتار (تک نفره) است که باعث افزایش تقاضای اجاره یا رهن می‌شود و در نتیجه بر قیمت خرید مسکن نیز اثر می‌گذارد. همچنین به علت فقدان متراکم‌سازی ایمن در کلانشهرها و وسیع بودن پهنه بافت‌های فرسوده، امکان ساخت مسکن جدید را برای کاهش قیمت تمام شده تولید مسکن نمی‌دهد و به همین دلیل با انباشت تقاضا مواجه شدیم و دولت هم با جای تمرکز روی نوسازی بافت‌های فرسوده، به غلط در حال سرمایه‌گذاری در بیابان‌ها تحت عنوان شهرهای جدید است که فقط حاشیه‌نشینی را قدری رسمی‌تر می‌کند.
علی سعدوندی در ادامه خاطرنشان کرد: در حال حاضر تسهیلات خرید و ساخت مسکن به طور قطع حتی یک پنجم هزینه‌ها را هم پوشش نمی‌دهند و همین باعث می‌شود که تسهیلات پرداختی فقط پایه پولی را افزایش دهد، تورم را بالاتر ببرد و در نتیجه قدرت خرید مردم را کاهش دهد و در نهایت باعث افزایش معوقات بانکی هم بشود که مثل پایان تمام طرح‌های اقتصادی دولت‌ها، رانت‌ها به جیب نورچشمی‌ها می‌رود. در نتیجه این وضعیت باعث ناپایداری مستمر و تشدید رکود تورمی در بازار مسکن خواهد شد و حتی کیفیت اجاره‌نشینی در کشور را نیز با بحران روبرو خواهد ساخت. دولت باید تجهیز منابع را همانند سایر کشورهای جهان، به سمت نوسازی بافت‌های فرسوده در شهرهای بزرگ و کوچک سوق بدهد و در نتیجه بانک‌ها را از طریق مشارکت مدنی در سود ساخت واحدهای مسکونی جدید دخیل کند تا هم امکان افزایش معوقات بانکی از میان برود و هم با افزایش تولید و کاهش قیمت مسکن با کیفیت مواجه خواهیم شد. در حال حاضر تهران به رغم جمعیت ده میلیونی، در میان دویست شهر متراکم‌ساز ساختمانی دنیا جای ندارد و سایر کلانشهرهای کشور نیز در وضعی به مراتب بدتر قرار دارند. در این شرایط طبقه متوسط دیگر امکان خرید مسکن در شهرهای بزرگ را نخواهد داشت.
این اقتصاددان در پایان ضمن ابراز امیدواری برای تغییر جهت در پردازش سیاست‌هاسی پولی و اجرایی دولت و بانک‌ها نسبت به بخش مسکن و بافت‌های فرسوده، یادآور شد: سرمایه‌گذاری‌های رانتی دو دولت اخیر در شهرهای به اصطلاح جدید، فاقد مبنای عقلی بوده و باعث افزایش تقاضای مهاجرت و اسکان در اطراف تهران شده است و به جای این که مطابق با هدفگذاری دولت، جمعیت از تهران به این شهارها سرازیر شود، جمعیت از شهرهای کوچک‌تر به اطراف تهران سرازیر شد که تقاضای حمل‌ونقل و اشتغال و مسکن تهران را بیش از همیشه با اختلال مواجه کرد و در نتیجه مشکلی به مشکلات پیشین اقتصادی کشور افزودند. بهترین راهکار برای مدیریت تقاضای مسکن، بسیج امکانات و منابع عمومی دولت برای نوسازی بافت‌های فرسوده در کلانشهرها و مقاوم‌سازی مسکن روستایی است که باعث بهینه‌سازی تقاضای مسکن در کشور خواهد شد.
