به گزارش خبرگزاری صداوسیما در برنامه میز اقتصاد با آقای آئینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری و معاون وزیر راه و شهرسازی وآقای بیضایی کارشناس مسکن وآقای خانلو از سازندگان بافت‌های فرسوده بصورت تلفنی در خصوص ابلاغ بسته جدید نوسازی بافت فرسوده به گفتگو پرداخته است.
مشروح گفتگو به شرح ذیل است :
مجری: همانطور که در خبرها دیدید بسته جدید بازسازی بافت فرسوده این روز‌ها خبرساز شده و قرار است دولت مشوق‌هایی را در بگیرد برای کسانی که بافت‌های فرسوده دارند یا می‌خواهند سرمایه گذاری کنند برای بازسازی اش یا بخواهند مجددا خودشان بسازند یک بسته‌ای از حمایت‌ها است که امروز در برنامه به آن خواهیم پرداخت. در بند‌های مختلفش اینکه به هر حال یکی از بند‌های قانون جهش تولیدمسکن هم بود قرار بود سالی ۱۵۰ هزار تا بازسازی داشته باشیم در بافت‌های فرسوده، اینکه تا الان چقدر این اتفاق صورت گرفت و چقدر قانون اجرا شده در طی سال‌های مختلف هم دولت‌ها تاکید میکردند به این امر به عنوان یکی از مراکزی که می‌شود رویش کمک کرد به اینکه ما مسکن سازی داشته باشیم و عرضه مسکن را افزایش دهیم چه اتفاقاتی رخ داده و این بسته جدید چقدر میتواند کمک کند به کسانی که واحد‌های فرسوده دارند و می‌خواهند بازسازی انجام دهند موضوع امروز برنامه میز اقتصاد است.
گزارشی که همکاران در تحریریه مسکن خبرگزاری صدا و سیما آماده کردند ببینیم.
مجری: آقای آئینی از آن ۱۵۰ هزار تا که تکلیف قانون بود و قانون جهش تولید مسکن است در این یکسالی که از دولت اقای رئیسی میگذرد چقدر توانستیم بازسازی انجام دهیم؟
آقای آئینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری و معاون وزیر راه و شهرسازی: سالروز رحلت خانم فاطمه معصومه (س) را تسلیت عرض میکنم البته تکلیف در قانون مشخص نشده که چه تعداد در بافت فرسوده، با برنامه ریزیکه درمجموعه وزارت راه و شهرسازی با تاکید وزیر محترم داشتند بنا شد باید ۱۵۰ هزار واحد از یک میلیون واحدی که درسال دیده شده در بافت‌های فرسوده نوسازی صورت بگیرد ودر حال حاضر آنچه که توسط مردم در حال ساخت است دربافت‌ها قریب به ۱۱۰ هزار واحد است که حدود ۶۴ هزار واحد تسهیلات دریافت کردند و هنوز تعدادی هم در انتظار دریافت تسهیلات هستند.
مجری: یعنی هنوز آن ۱۱۰ هزارتا که تکمیل نشده؟
آقای آئینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری و معاون وزیر راه و شهرسازی: در مراحل مختلف ساخت هستند و بیش از ۴۰ درصد هم بالای پیشرفت فیزیکی بالای ۶۰ درصد دارند و بعضی هم در مرحله ابتدایی ۱۰، ۱۵ درصدی هستند. ما برای اینکه نوسازی بافت فرسوده شتاب بگیرد و این واحد‌های لرزان و ناپایدار کاهش پیدا کنند ما باید تلاش کنیم فضایی ایجاد کنیم خود مردم به حرکت در بیایند مردمی سازی صورت بگیرد برای اینکه تمامی املاک واقع در بافت‌های فرسوده متعلق به خود مردم است، اما مردمی که در این محلات ساکن هستند که بیش از ۵ هزار محله در سراسر کشور و بیش از ۶۴۰ شهر است این‌ها خودشان عمدتااز اقشار کم درآمد یا متوسط جامعه هستند و خودشان به تنهایی نمی‌توانند نسبت به نوسازی واحدهایشان اقدام کنند.
از طرف دیگر هم ما باید فضایی ایجاد کنیم که سرمایه گذاران با این‌ها مشارکت کنند برای اینکه منابع را آن‌ها تامین کنند، اما سرمایه گذار به دلیل وجود محلات رقیب که به عنوان شمال شهر می‌شناسیم که بازدهی بالاتری برایشان دارد حاضر به ورود به این محلات نیستند پس ما با یک نامعادله اقتصادی برای مردمی سازی و حضور مردم و بخش خصوصی در این بخش هستیم.
برای اینکه این اتفاق بیفتد بررسی‌های کارشناسی که صورت گرفت لازم است حداقل در چهار حوزه حمایت‌هایی از طرف دولت و شهرداری‌ها و سایر نهاد‌های مختلف از این برنامه حمایت داشته باشند در چهار محور زمین، تسهیلات بانکی، مجوز‌های اداری و پروانه و نهایت بسته تشویقی شهرسازانه‌ای که امروز بیشتر از آن صحبت میکنیم و فضایی ایجاد کنیم که سازندگان صرفه اقتصادی داشته باشند که سازندگان با مردم مشارکت کنند وحضور مردم میتواند به این کار شتاب دهد و اگر این اتفاق بیفتد شاید سالی ۱۵۰ هزار واحد هم عدد سنگینی نیست.
مجری: ممنون از شما، آقای بیضایی روند بازسازی بافت‌های فرسوده را چگونه ارزیابی میکنید و برای بینندگان بفرمائید در تعاریفی که صحبت میکنیم بافت فرسوده به چه واحدی باید بگوییم بافت فرسوده یا خانه فرسوده که نیاز به بازسازی داشته باشد و در این قوانینی که آقای آئینی اشاره کردند قرار بگیرد.
آقای بیضایی کارشناس مسکن: سلام خدمت شما و بینند گان، من فکر میکنم حداقل در حوزه‌ای که خوب کار انجام شده در وزارت راه و شهرسازی این بحث شناسایی‌ها و بحث تعاریف و این‌ها است، که عمدتا شاخص‌هایی را مشخص کردند ریزدانه بودن، بحث فرسودگی بنا، نفوذپذیری در بافت و مسائلی از این دست که واحد‌های فرسوده و بافت‌ها مشخص شده و مبتنی بر آن هم شناسایی مرکز آمار هم اتفاق افتاده، من فکر میکنم وارد بحث‌های اساسی‌تر شویم در این حوزه شاید خیلی نقدی وارد نباشد به وزارت خانه و حتی سازمان نوسازی، ولی نکته‌ای که یا بازآفرینی اسم جدیدی که دارند مسئله روی بحث سیاست‌ها و راهبرد‌هایی است که در این حوزه گذاشته شده است، نکته‌ای که میخواهم عرض کنم ما نمی‌توانیم به یک پدیده صرفا به مثابه آن پدیده نگاه کنیم متغیر‌های متنوعی است که اثر می‌گذارد روی آن پدیده، رفتار‌های ما در یک گوشه اقتصاد در یک گوشه شهر یا در یک گوشه اجتماعی روی بقیه موارد شهر یا اقتصاد یا اجتماع اثر می‌گذارد و به همین دلیل نمی‌شود تک بعدی به مسائل نگاه کنیم و انجام شود. هماهنگی خیلی زیادی باید وجود داشته باشد بین سیاست‌هایی که ما در بافت فرسوده می‌گذاریم با سیاست‌ها و استراتژی‌های دیگری که در شهر دنبال میکنیم بعلاوه باید با سیاست‌های دیگر دولت درحوزه مسکن و حوزه توسعه شهری هم هماهنگ باشد آن چیزی که الان در صحبت‌های آقای وزیر شما نشان دادید این کاملا در تناقض و تضاد با سیاست‌های دولت در حوزه مسکن و توسعه شهری است.
مجری: کدام بخش را می‌فرمائید؟
آقای بیضایی کارشناس مسکن: الان خیلی مشوق اقتصادی که ببینید نوع نگاه خیلی درست بوده و گفتند ما باید مزیت اقتصادی برای سرمایه گذاری در بافت فرسوده را بوجود آوریم حالا سوال این است که ما فقط در خود بافت فرسوده می‌توانیم مزیت اقتصادی بوجود آوریم یا نه در خارج از بافت فرسوده هم می‌توانیم برای احیای بافت فرسوده مزیت را بوجود بیاوریم، سیاست استراتژی دولت بر عکس بکگراندی که شما گذاشتید و توسعه عمودی را در کشور تشویق می‌کند، در دوره جدید به سمت توسعه افقی بار‌ها رئیس جمهور و مصوبات شورای عالی شهرسازی این را به ما گوشزد کرده، ولی الان میبینیم وزیر راه و شهرسازی می‌گوید من میخواهم دو طبقه تراکم تشویقی روی این بافت فرسوده بگذارم و ارزش سرمایه گذاری بخش خصوصی آنجا برایش بوجود بیاورم یعنی ناشی از ارزش افزوده و رانتی که در طبقات می‌دهیم باعث شود که بخش خصوصی آنجا ورود پیدا کند چرا رفته دولت به سمت توسعه افقی؟ چون میبیند مسائل ترافیک و آلودگی هوا و بهداشت و تراکم جمعیتی که در شهر بخصوص تهران اتفاق افتاده و مشکلاتی که در اینجا داریم، به همین خاطر ما باید یک بسته سیاستی را داشته باشیم که در راس آن به هماهنگی بین سیاست‌های دولت توجه کنیم در خارج از این ما
مجری: الان به نظرتان این نیست؟
آقای بیضایی کارشناس مسکن: آن چیزی که الان وزیر راه و شهرسازی عنوان کرد بعنوان اصلی‌ترین ابزاری که دارند استفاده می‌کنند یعنی دو طبقه تراکم تشویقی مخالف سیاست‌ها و استراتژی‌های فعلی دولت در حوزه مسکن و توسعه شهری است.
مجری: شما روند نکاتی که آقای آئینی گفتند در خصوص بازسازی واحد‌های فرسوده در یکسال گذشته به نظرشما مطلوب بوده یا نه؟
آقای بیضایی کارشناس مسکن: نکته‌ای که اتفاق افتاده خوب اگر مسئله بافت فرسوده در هیچ دوره‌ای به آن اهداف برنامه‌ای که مدنظر بوده بحث بافت فرسوده نرسیده اگر رسیده بود شاید ما اینجا نبودیم و همچنان مسئله بافت فرسوده احتیاج به ابلاغیه‌های جدید و سیاست گذاری‌ها و بحث و اینجور چیز‌ها نداشت و این نشان می‌دهد که همچنان مسئله بافت فرسوده به کندی پیش می‌رود. علاوه بر بحث بافت فرسوده ما بافت‌های ناکارآمد که شاید الان درجه اهمیتش دارد بیشتر از بحث بافت‌های فرسوده و حاشیه نشینی می‌شود را هم باید مورد توجه قرا ردهیم.
مجری: آقای آئینی، من می‌خواستم قدم به قدم سراغ بسته برویم، ولی آقای بیضایی نکاتی را در خصوص صحبت‌های آقای وزیر داشتند یک مقدار باز می‌فرمائید که این بسته تشویقی قرار است چه اتفاقی بیفتد و برای کدام گروه‌ها است و کدام یک از اقشار مردم می‌توانند وارد شوند و به آن‌ها مشوق‌هایی داده می‌شود که بافت‌های فرسوده را بازسازی کنند.
آقای آئینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری و معاون وزیر راه و شهرسازی: من فکر میکنم اگر عزیزان کارشناس بسته‌های مصوبات را کامل مطالعه کنند نگاهشان عوض خواهد شد، چون فقط در یک گروهی از بافت که شرایط خاصی دارد ما تا دو طبقه پیش بینی کردیم داده شود که آن شرایط، شرایط خیلی دقیقی است. بافت فرسوده الان در شرایط موجود چه تصویری دارد، نفوذناپذیری، ناپایداری و ریزدانگی در کنار مسائل اجتماعی و فرهنگی که بافت‌ها دارند، آنچه که الان اتفاق میتواند بیفتد و دیده شود ما بایک معابر باریکی که معروف به آشتی کنان است که خودرو هم نمی‌تواند برود شاید حداکثر دو متر عرضش است و هیچ وسیله امدادی هم نمی‌تواند برود و این اگر با این بسته تشویقی تبدیل شود به معبر ۸ متری و کنارش ۴ طبقه ساخته شود و پارکینگ هم داشته باشند و خدمات هم داده شود کدامش بهتر است؟ ما در باره شهرک جدید صحبت نمی‌کنیم در شهرک جدید که با زمین خالی مواجه هستیم و می‌توانیم هرگونه خواستیم نقاشی شهرسازانه کنیم و طرح شهری برایش ارائه کنیم اینجا ما محدودیت‌های زیادی داریم و با مردمی مواجهیم که خودشان مالک هستند، چرا برنامه گذشته محقق نشده؟ برای اینکه اهدافش واقع بینانه نبوده مردم را ندیدیم ظرفیت‌های مردم را ندیدیم شرایط اعتباری و توان حمایتی دولت و شهرداری را ندیدیم لذا معتقد هستیم که سیاست‌های گذشته کارا نبوده. ما در مجموع تمامی این سال‌ها از ۸۴ به این طرف سرجمع حدود ۲۱۰ هزار واحد پلاک فرسوده از بنا‌های فرسوده کشور کسر شده و تقریبا ۶۷۰ هزار واحد به جایش ساخته شده و با یک حجم مانده بسیار الان قریب به ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار بنای ناپایدار در سه گونه بافت داریم یعنی بنای فرسوده که حدود یک و ۴۰۰ است سکونت گاه‌های حاشیه‌ای که حدود ۹۳۰ هزار است و حدودد ۳۵۰ هزار هم در بافت‌های فرسوده تاریخی است و ما صرفا موضوع ما بافت فرسوده نیست البته بسته تشویقی که دیده شده بافت تاریخی را در برنمی گیرد، چون ضابطه خاص خودش را دارد باید برای آن فکر دیگری کرد، اما در حاشیه نشینی و سکونت‌های غیررسمی و بافت فرسوده این مصوبه قابل اجرا است البته با شرایط سختگیرانه‌ای که در این مصوبه دیده شده.
مجری: الان چند گروه داریم که می‌خواهند بازسازی بافت فرسوده انجام دهند یک گروه آن است که خودشان یک واحدی دارند فرسوده است می‌خواهند خودشان واحد خودشان را داشته باشند یا می‌خواهند تجمیع کنند با واحد‌های کناری بگویند سرمایه گذاری که می‌آید کار‌های سرمایه گذاری انجام می‌دهید یا بهره برداری می‌کند یا بقیه دیگران هم که ورود می‌کنند به تفکیک می‌فرمایید هرکدام از این گروه‌ها به چه صورت می‌توانند از مشوق‌های شما استفاده کنند؟
آقای آئینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری و معاون وزیر راه و شهرسازی: ما اعتقاد داریم که حتما افراد حرفه‌ای که تحت عنوان توسعه گر هستند در سطح پایین‌تر انبوه ساز یا سازنده‌های خرد محلی هستند بیاینددرکنار مردم که حرفه ای‌تر هستند قرار بگیرند، چون بنا است بنا‌های مستحکمی که مقررات ساخت در آن رعایت می‌شود داشته باشیم که دیگر در زلزله‌های بعدی نگران نباشیم.
این ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار واحدی که خدمتتان عرض کردم هیچ سازه‌ای ندارند نه سازه بتونی دازند نه سازه فلزی دارند و اگر خدای ناکرده زلزله ریشتر بالا هم نباشد این‌ها آوار می‌شوند روی سر مردم، چهار گروه در این بسته دیده شده، گروه اول کسانی هستند که می‌آیند بصورت محلهای نوسازی می‌کنند و حداقل فضا یک بلوک شهری یا بیشتر است که این‌ها اولا مستلزم این است که طرح یک پارچه جداگانه‌ای برایشان تهیه شود یعنی باید یک مشاور شهرساز بیاید برای آن یک بلوک طرح شهرسازان مناسب و یک پارچه‌ای که حتی مشاغل خانگی هم مدنظر قرار داده باشد یعنی در مصوبه به ریز آمده که علاوه بر ضوابط بالادست فضایی هم ایجاد کند که بتواند کسب و کار خانگی را هم تشویق کند.
مجری: یعنی چندین واحد را بروند انجام دهند.
آقای آئینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری و معاون وزیر راه و شهرسازی: بلوک شهری مفهومش مجموعه پلاک‌های به هم پیوسته است که از یک نقطه شروع کنیم دوباره به همان نقطه می‌رسیم بلوک شهری بعضا دو تا پلاک است یا دویست پلاک یعنی مثلا ما در تهران داریم تجمیع ۵۰ یا ۷۰ پلاکی صورت گرفته یا در دست انجام است که بعنوان یک بلوک شهری می‌شناسیم برای این اگر طرح یکپارچه تهیه کنید در بخشی اش می‌توانید تا دو طبقه آن دو طبقه که آقای وزیر اشاره کرد ناظر فقط به این گروه است یک بلوک شهری که در قالب محلهای است و یک طرح یک پارچه که باز باید کمیسیون ماده ۵۳ هم برود مصوب شود.
مجری: یعنی دو پلاک ثبتی که کنار هم هستند اگر بخواهند بسازند می‌توانند دوواحد اضافه بسازند؟
آقای آئینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری و معاون وزیر راه و شهرسازی: توضیح می‌دهم آن گروه سومی است که شما می‌فرمایید من گروه اول که بیشتر ما می‌خواهیم، چون سند تحول دولت مردمی هم به نوسازی محلهای تصریح دارد و نقطه تحول را اینجا می‌داند ما باید به سمت نوسازی محلهای حرکت کنیم که آن خدمات محلی هم دیده شود و خدمات بلوک هم دیده شود و اگر این خدمات را شما دیدید در کنارش حتی با این نگاه که بتوانید کسب و کار خانگی هم در آن لحاظ کنید آنجا دو طبقه دارید، گروه دوم اگر اجازه دهید در ادامه کار گروه دوم را بگویم که آن محور‌های اصلی بافت است که الان گره بافت است و هیچ ماشینی نمی‌تواند برود و اگر آن محور اصلی بافت مطابق طرح مصوبش باز شود در دو طرفش اجازه تراکم تشویقی می‌دهد و در واقع دو طبقه نیست و گروه سوم تجمیع در عمق بافت است که اگر پلاک‌ها با همدیگر یک، دو یا چند پلاک با همدیگر جمع شوند و بتوانند حداقل نصاب تفکیک را در آن شهر فراهم کنند آن هم یک طبقه تراکم تشویقی در آن دیده شده، گروه چهارم گروهی است که امکان تجمیع ندارند آنجا دیگر هیچ تشویق طبقه‌ای صورت نمی‌گیرد فقط با شرایطی اجازه داده می‌شود که دو متر پیش روی در سطح داشته باشند که این‌ها برای اینکه مثبت شود این کار بتواند سازنده را جذب کند.
مجری: پس یعنی به جز یک گروه، در هر سه گروهی که عنوان کردید تراکم تشویقی به آن‌ها داده خواهد شد.
آقای آئینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری و معاون وزیر راه و شهرسازی: من جمع بندی از مصوبات بدهم یک بسته‌ای است که با یک وسواس شش هفت ماهه کارشناسانه در کمیته‌های فنی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تهیه شد و هم نکات شهرسازانه که خیلی کیفیت زندگی مردم لطمه نبیند و منتها شرایط خاص بافت فرسوده هم درنظر گرفته شود که اینجا ما خیلی قدرت مانور یا دست بازی نداریم که بتوانیم کار بیشتری انجام دهیم.
مجری:بسته شما با توجه به اینکه برای سراسر کشور قرار است اجرا شود با توجه به اینکه شرایط محله‌ها و شرایط استان و شهر‌ها در کشور متفاوت است، این اختیارات کدام دستگاه است کم و زیاد می‌شود یا این قانون جایی تغییر می‌کند؟
آقای آئینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری و معاون وزیر راه و شهرسازی:در این مصوبه بندی آمده که اجازه می‌دهد به شرایط خاص هر شهر، شهرداری‌ها متناسب با شرایط خاص آن شهر بحث تشویق خاص آن شهر را هم با رعایت این چارچوب که اینجا است تهیه کنند و به تصویب کمیسیون ۵۳ استانشان برسانند و این فضا برای رعایت شرایط محلی هم دیده شده است و متناسب با شرایط هر شهر می‌شود دید یا حتی در جا‌های کمتر آنطور که در مصوبه است، چون ممکن است خیلی از ضوابط طرح‌های جامع و تفصیلی شهر‌ها اجازه بخش در این ضوابط را ندهد در واقع ضوابط بالادست طرح تفصیلی و طرح جامع هر شهر با رعایت شرایط روز آن شهر میتواند دربسته خاص آن شهر هم دیده شود کما اینکه در شهر تهران بخشی اش تهیه شده و در اصفهان هم در دست تهیه است با توجه به شرایطی که دارند.
مجری: آقای بیضایی شما ارزیابی تان از این بسته تشویقی که ارائه شده برای گروه‌های مختلف چیست؟
آقای بیضایی: اصل مسئله و شالوده کار روی بحث تراکم تشویقی است یعنی اکثر گروه‌های که اتفاق افتاد انجام شد یک نکته‌ای را آقای آئینی فرمودند اینکه آن چیزی که دولت گفته احیای محلهای است، ولی این بسته‌ای که دارد اجرا می‌شود از احیای بلوکی، بلوک شهری یعنی قطعه‌ای که از طرف شریان‌های شهری محدود شده باشد این به معنای محله نیست یک قطعه از محله ممکن است دو کوچه کنارش باشد پس ما وارد احیای محلهای هنوز نشدیم و نکته دوم چرا می‌گوییم احیای محله ای؟ ما در سالیان گذشته با هم خود آقای آئینی هم همکارانشان مباحثات زیادی داشتیم که چرا می‌گوییم به سمت احیای محلهای برویم به علت اینکه شما نمی‌توانید تک متغیره به مسئله نگاه کنید همین مسئله بافت فرسوده در مقیاس شهری هم همین مسئله را دارد ما الان با تهرانی مواجه هستیم که بالای ۱۲۰ نفر در هکتار تراکم جمعیتی اش است چیزی حدود ۹ میلیون و خرده‌ای جمعیت در تهران ساکن است طبق سرشماری، غیررسمی را باید آمار سرشماری اعلام شود، در حالی که این‌ها دارند در کمتر از ۷۰۰ کیلومتر مربع زندگی می‌کنند، پاریس همین تعداد جمعیت را نزدیک یازده میلیون در ۲۵۰۰ کیلومتر مربع ساکن کرده است. یعنی یک ترافیک خیلی زیاد، یعنی یک آلودگی صوتی یعنی تراکم جمعیتی یک روان ناراحت جامعه و خیلی مسائل دیگر که اتفاق می‌افتد بخاطر همین است که استراتژی به سمت توسعه افقی می‌رود راهکار چیست؟ اقای آئینی گفتند که ما با یک زمین فلت که بتوانیم رویش نقاشی کنیم یا برنامه ریزی کنیم مواجه نیستیم چکار باید کرد؟ بخشی از این واحد‌های مسکونی را در خارج از محدوده با توسعه و افزایش محدوده قانونی شهر‌ها بخشی از این‌ها را بیاییم و در آنجا با آن‌ها تهاتر کنیم یا هر نقطه کشور که دوست داشتند.
مجری: یعنی به جای اینکه تراکم استفاده کنیم.
آقای بیضایی: بله یعنی شما دارید رانت هوایی اضافه میکنید خوب رانت را زمینی استفاده کنیدو مشکلات را هم حل کنید پایین‌ترین اتوبانی که ما توانستیم در تهران بصورت شرقی – غربی احداث کنیم اتوبان حکیم است که تقریبا شاید نزدیک ۱۵ کیلومتر با بافت فرسوده ما فاصله داشته باشد، دسترسی دارید مگر در بافت فرسوده بتوانید تراکم بیشتر دهید مگر حمل و نقلش میتواند بیشتر از این باشد؟ مگر امکان توسعه خودروی بیشتر را دارید؟ مثلا همین الان این مسئله خطوط مترو یا مثلا اتوبوسرانی جواب می‌دهد؟ اگر بخواهیم آزادسازی انجام شود باید آزادسازی زمین را اول انجام دهیم زمین‌هایی را بتوانیم تملک کنیم و تهاتر کنیم با ساکنین و مالکین بافت فرسوده در خارج از محدوده قانونی، حریم در تهران هیچ اشکالی ندارد افزایش یابد برای احیای بافت فرسوده برای احیای فرسوده حریم تهران را افزایش دهیم و ما بتوانیم در آن قالب زمین در اختیار افراد بگذاریم هر نقطه ایران حتی خواستند، یکی می‌گوید من در قزوین میخواهم به شهر پدری برگردم زمین خانه اینجا هم دیگر نمی‌خواهم همان جا معادل و ارزش ریالی که وجود دارد حتی بیشترش هم با یک ضریبی در هر نقطه ایران که خواست ما بهش زمین تهاتر کنیم این اتفاق بیفتد زمین‌های مناسب بیاوریم بعنوان پشتیبان آن موقع که ما درباره احیای محلهای صبحت می‌کردیم انتهای گزارشمان یک فصل داشت بعنوان واحد‌ها و محلات پشتیبان بافت فرسوده قبل از اینکه توسعه گر‌ها بیایند و احیای محلهای انجام دهنددر همان گزارش یک لا اله الی الله وجود دارد یک الی الله وجود داشت یک لا اله الان آمده و الی الله نیامده که همه آن کسان را نمی‌توانید در خود بافت فرسوده و حتی تراکم بیشتر دهید الان تراکم خیلی از بافت‌های فرسوده ما بالای ۲۵۰ نفر در هکتار است خیلی تراکم زیادی است ما بیشتر از این نمی‌توانیم روی تهران بارگزاری جمعیتی انجام دهیم مگر اینکه یک آمایش شهری و دو آمایش سرزمینی انجام دهیم غیر از این راهکار دیگری برای اینکه روش‌ها را بتواند کارآمد کند من متصور نیستم.
مجری: نکته‌ای قبل از اینکه با آقای خانلو یکی از سازنده‌های فعال در بافت فرسوده صحبت کنم آقای آیینی شما فرمودید وسواس شش هفت ماهه کارشناسی صورت گرفته در خصوص تدوین این طرح، مشخصا با کدام یک از نهاد‌های تحقیقاتی کار شده برای این بسته‌ای که آماده شده است؟
آقای آئینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری و معاون وزیر راه و شهرسازی: ما وارد محتوای بسته شویم چیست یعنی یک گوشه اش را می‌گیریم و نکاتی را مطرح میکنیم که بعضا میتواند درست باشد و حالا در آن صحبت‌هایی که آقای بیضایی انجام داد، این که میگویم اجزای مختلف کار دیده شود
بله من دربسته‌هایی که عرض کردم بسته چهارم بسته تشویقی زمین است همان زمین عوض اینکه باید برای برخی از محلات که تراکم بالایی دارند، بیش از ۵ هزار محله داریم که شاید کمتر از ۵ یا ۶ درصد از این محلات از تراکم بالایی برخوردارند عمدتا در کلان شهر‌ها محلات متراکمی داریم مثل محل جوادی و تهران نو از تراکم خیلی بالایی برخوردار هستند و خیلی از محلات هم داریم که این جا ملاک سرانه‌های شهرسازی است که خود شورای عالی شهرسازی معماری ایران به عنوان بالاترین مرجع رسمی این کار تعیین کرده براساس سرانه‌ها تراکم بهینه را بدست آورد برمبنای آن ما خیلی از محلاتمان هنوز ظرفیت دارند عمده خانه‌های فرسوده ما یک طبقه هستند حتی تا آن سقف تراکم مصوب طرح‌های تفصیلی فاصله زیادی دارند منتها اینجا تشویقی فقط در دو گروه دیده شده در گروه اول که کاملا طرح خودش اجازه این کار را می‌دهد در خوداین مصوبه دیده شده که ده درصد از اراضی که برای معوض املاک به شهرداری داده می‌شود برای این کار اختصاص داده شود یا حتی اگر در جایی دیگر از شهر، شمال شهر یا جا‌های مرغوب و محلهای برخوردار شهر به نوعی تراکم اضافه داده شود آن ما به ازای آن منتقل شود خدمات در بافت، آن سازنده تامین کند باز با نگاهی به محلاتی که نیاز به خلوت سازی دارد بله من هم معتقد هستم که همه محلات ما این نیست که ما این برنامه تراکم برایش داشته باشیم.
مجری: به جز تراکم، مشوق‌های دیگری هم در نظر گرفتید مثلا مالی باشد، تسهیلاتی باشد.
آقای آئینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری و معاون وزیر راه و شهرسازی: عرض کردم در چهار محور یک بخشی برای محلاتی که تراکم بالایی دارند برویم به سمت اینکه زمین ما عوض به آن‌ها دهیم برویم به صورت کلید به کلید به نوعی تهاتر شود و این‌ها خلوت سازی شوند، در مجموع ما می‌خواهیم یک حرکت ایجاد شود یعنی به حرکت دربیاید. این نوسازی شتاب بگیرد. بررسی‌های کارشناسی نشان داده از بین مشوق‌های مالی، اداری حتی البته، چون زمین عملیاتی نشده تشویق شهرسازانه ۷۰ درصد سهم دارد و مشوق‌های دیگر ۳۰ درصد.
مجری: منظورتان همان تراکم است دیگر؟
آقای آئینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری و معاون وزیر راه و شهرسازی: صرفا تراکم نیست اینجور که در مصوبه دیده شده یک موردش در دو گروه تراکم است، اینکه شما طبقه همکف را بتوانید به کاربری غیرمسکونی اختصاص دهید یک تسهیلاتی در حوزه طراحی توده و نما داشته باشید اینکه تراس و بالکن بعنوان تراکم محسوب نشوند و یک سری تسهیلات در حوزه پارکینگ، باز در حوزه پارکینگ مصوبه دیده که هرجا کسری پارکینگ است شهرداری موظف است پارکینگ عمومی در نزدیکترین محل فراهم کند، براساس کارشناسی از این جهت موضوعات باید کنار هم دید متناسب با شرایط روز بافت کمترین آسیب را بتواند به بافت بزند و شتاب بدهد به نوسازی بافت.
در حوزه اداری شهرداری‌ها موظف هستند حداقل ۵۰ درصد تراکم ساخت و نوسازی را تخفیف دهند که تا صد در صد هم طبق قانون می‌توانند تخفیف دهند.
مجری: چقدر در هزینه تمام شده مثلا یک ساختمان میتواند کمکشان کند؟
آقای آئینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری و معاون وزیر راه و شهرسازی: در مجموع شاید هزینه غیرساختمانی قریب به ۲۵ درصد هزینه‌ها است. ما هرچقدر بتوانیم از این هزینه‌های غیرساختمانی مانند پروانه، بیمه، مالیات و ... را کاهش دهیم باعث می‌شود قیمت تمام شده ساخت پایین بیاید و سازنده بتواند بهتر وارد کار شود این معادل ۱۰۰ درصد هم شهرداری میتواند از دولت
مجری: مجموع مشوق‌های شما چقدر کمک می‌کند که این هزینه‌ها کاهش یابد اگر بطور میانگین بفرمائید.
آقای آئینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری و معاون وزیر راه و شهرسازی: تصور من این است که میتواند یک کم این نامعادله را به معادله تبدیل کند.
مجری: از این قضیه برآوردی ندارید که چقدر میتواند این هزینه‌ها را کاهش دهد؟ ۱۰ درصد، ۲۰ درصد
آقای بیضایی: اگر در حد مجوزات شهرداری باشد ۲۰۰ تا ۵۰۰ هزارتومان در هر مترمربع
مجری: فکر میکنید همه این‌ها انجام شو دچقدر
آقای آئینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری و معاون وزیر راه و شهرسازی: این فقط یک بخش است، چون تسهیلات بانکی ارزان قیمت که می‌دهید آن کاهش می‌دهد، در تخفیفی که در هزینه نظام مهندسی می‌دهید و سرجمع این بحث ها، می‌شود تا ۲۵ درصد کاهش داد.
مجری: در پایان سال چقدر نوسازی داشته باشید روی این مشوق ها، پیش بینی تان چقدر است؟
آقای آئینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری و معاون وزیر راه و شهرسازی:اگر بتوانیم این مصوبه را با رعایت آن شرایطی که در شهر است جا بیندازیم میتواند شتاب خوبی دهد و سازنده‌ها را وارد کند.
مجری: نه خوب عددی چقدر؟
آقای آئینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری و معاون وزیر راه و شهرسازی: اینجوری نمی‌شود عدد داد اینجا تشویق سوم دیگر هزینه‌ای نیست یا در پروانه می‌گویید به جای اینکه ۸ ماهه طول بکشد ۶ ماهه بده این‌ها دیگر محاسبات عددی اش فرق می‌کند.
مجری: آقای خانلو سازنده فعال در بافت فرسوده، شما اگر تیتر وار به ما چندنکته‌ای بگویید که آیا این مشوق‌ها فکر میکنید بتواند کمک کند شتاب دهد ساخت و ساز در بافت فرسوده را؟
آقای خانلو سازنده: با سلام، من صحبت‌ها را شنیدم، بسته‌ها دو دسته است دستورالعملی که ۱۶ مهر ۱۴۰۱ ابلاغ شده واقعا ارزشمند است، اما این اقدامش و اجرایی شدنش در سطح کل کشور و مخصوصا کلان شهر تهران باشد فوق العاده ارزشمند است این دو طبقه‌ای که مطرح می‌شود آقای بیضایی هم انتقادی داشتند که بابت اینکه شاید کارساز نباشد، بحث‌های آتش نشانی و این‌ها را داریم، ولی خوب ارزشمند است فوق العاده، در مورد تسهیلات هم امسال ۴۵۰ میلیون تومان شده بود که این هم ارزشمند است و افزایش قیمتی هم دارد این هم کمک به سازنده است. نکته‌ای که است در مورد صحبت‌های آقای آئینی و بیضایی داشتیم بعضا تجمیع بلوکی و محلهای اشاره شد من با بلوکی مخالفم شاید دوستان با دید کارشناسانه یا مراجع ذیصلاح نگاه می‌کنند بنده بعنوان کسی که کار کردم بلوکی زیاد قابل قبول نیست، چون جمعیت بافت فرسوده جنوب تهران اجازه تجمیع و مشکلات
مجری: چی به نظرتان بهتر میتواند باشد در کدام حوزه مشوق کارسازتر است؟
آقای خانلو: کارساز این است که ما بتوانیم محلهای تجمیع کنیم. دو یا سه پلاک و دلیلش این است که ما مشکل اجتماعی داریم در جنوب شهر باید بتوانیم پلاک‌ها را دو تا دو، سه تا سه تا و چهارتا چهارت و پنج تا پنج تا تجمیع کنیم و بتواند پروژه شود بعضا کسی مشکل دارد انحصار وراثتی است تملک سخت است برای محلهای وقت بیشتری را بگذارند.
آقای آئینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری و معاون وزیر راه و شهرسازی:گروه سوم تجمیعی بود
مجری: ممنون از شما
