به گزارش خبرنگار قضائی خبرگزاری فارس، سالانه بیش از 20 میلیون پرونده حقوقی در دستگاه قضا کشور تشکیل می شود که بخش عمده از آن در حوزه اسناد است، اسنادی که گاه جعل می شوند و با استفاده از همان سند جعلی، مال غیر به فروش می رسد، یک ملک به چندین نفر فروخته می شود و پرونده های کثیرالشاکی ایجاد می شود و ماه ها و یا سال ها این پرونده ها در اتاق های داستگاه قضا دست به دست می شوند. 

بخشی از پرونده های حقوقی اسناد نیز در خصوص "سرقفلی" است. در کلامی کوتاه می توان گفت سرقفلی همانند اجاره است، حقی که مستاجر با پرداخت مبلغی به مالک در محل تجاری پیدا می‌کند و برابر این حق می‌تواند از محل تجاری با اجاره ناچیزی استفاده کند.

تعمیرات مغازه سرقفلی از جمله مواردی است که سوالات بسیار زیادی از طرف صاحبان سرقفلی و مستاجران در این مورد مطرح می شود از جمله صاحبان سرقفلی سوال می کنند تعمیرات سطحی محل سرقفلی تعویض درب قدیمی محل سرقفلی یا سرامیک کردن کف مغازه یا دیوار مغازه نیاز به رضایت مالک دارد یا خیر پاسخ منفی است چنین اقداماتی نیاز به رضایت مالک ندارد از آنجا که تعمیرات جزئی قانونا به عهده مستاجر است و تعمیرات اساسی و کلی به عهده مالک این چنین تعمیراتی جزیی و برای استفاده بهینه از محل کسب بوده و نیازی به رضایت مالک ندارد اما برای برطرف شدن هرگونه شبهه و جلوگیری از هر گونه اقدامات قضایی مالک در آینده توصیه می‌شود قبل از اقدام به تعمیرات سطحی یا تعویض درب یا دکور مغازه وضعیت فعلی مغازه را از طریق تامین دلیل از شورای حل اختلاف ثبت و ضبط تا در صورتی که مالک در آینده به این بهانه اقدام به طرح دعوای تخلیه از بابت تهدید نماید دلیل محکمی مبنی بر اقدامات انجام شده و وضعیت قبلی مغازه موجود باشد.

* با وجود پرونده های زیادی که در حوزه سرقفلی ایجاد شده است، چرا هنوز قانون سرقفلی ساری و جاری است و اساسا چرا مردم تمایل به خرید و فروش سرقفلی دارند؟

در همین رابطه سید مهران ریاضی مند، وکیل پایه یک دادگستری در گفتگو با خبرنگار قضائی خبرگزاری فارس با اشاره به فروش سرقفلی املاک تجاری و اداری اظهار کرد: زمانی که مالک نمی خواهد تمام ملکیت خود را واگذار کند و به صورت ماهانه اجاره‌ای را دریافت کند، سرقفلی ملک خود را واگذار می کند.

این حقوق دان اظهار کرد: به طور مثال مالک طبقه دوم را نساخته و می خواهد زمانی که توانایی پرداخت هزینه های مربوط به ساخت و ساز را داشت نسبت به ساخت طبقه دوم ساختمان اقدام کند، از همین رو صاحب ملک در قالب عقد اجاره  سرقفلی را صلح می‌کند.

* آیا شخص مستأجر (خریدار سرقفلی) می‌تواند هر گونه دخل و تصرفی بر ملک را انجام دهد؟

وی در پاسخ به این سوال گفت: اصل بر این است که شخص می‌تواند هرگونه دخل و تصرفی انجام دهد چون مالکیت منفعت دارد؛ مگر دخل و تصرف‌هایی که مالک منع کرده باشد و برای آن ضمانت اجرا در نظر گرفته شده باشد، به طو مثال مالک شرط کرده باشد که خریدار سرقفلی باید برای تعمیرات کلی و یا تغییر شغل اجازه بگیرد.

این وکیل پایه یک دادگستری خاطرنشان کرد: گاهی مالک در نظر دارد که در آن منطقه یک صنف مشغول به کار باشند، به طور مثال آن مطقه و یا پاساژ فقط صنف خار و بار فروشی و یا لوازم آرایشی-بهداشتی باشد.

* نمی‌توان در فروش مغازه این شرایط لحاظ شود تا دیگر نیازی به فروش سرقفلی نباشد؟

ریاضی‌مند گفت: زمانی که مالکیت یک ملک به یک نفر واگذار شود، دیگر نمی‌توان او را وادار کرد که تنها در یک صنف و حوزه مشخص مشخص کار کند. زمانی که فرد مالک است تا جایی که قانون به او اجازه می‌دهد، می‌تواند نسبت به تغییر شغل خود اقدام کند. به طور مثال مالک تصمیم می گیرد یک مغازه فست فود راه اندازی کند و شغل صنف آن پاساژ و یا منطقه را ادامه ندهد.

وی افزود: از طرفی امکان مالکیت مشروط نیز وجود ندارد، با ایجاد مالکیت ، تقدیم عین و منفعت می شود و نمی توان آن را منوط کرد. از همین رو مالکین تمایل دارند مجتمع های اداری به ویژه در بازارهای مرکزی را در قالب سرقفلی واگذار کنند. در این صوت مغازه های خود را با 20 الی 30 درصد پایین تر از قیمت واقعی مغازه به صورت اجازه (سرقفلی آن را) واگذار می کنند و ماهیانه پولی در قالب اجاره نیز دریافت می کنند. 

ریاضی‌مند گفت: از طرفی افراد نیز تمایل دارند سرقفلی را تهیه کنند زیرا می تواند به قیمت مناسب مغازه را اجاره کند و این نکته را باید در نظر داشت که 20 الی 30 درصد خرید سرقفلی مغازه در بازار به صرفه است.

*آیا مالک می‌تواند صاحب سرقفلی را از ملک خود اخراج کند؟

وی پاسخ داد: بله می تواند، در این خصوص دو قانون مصوب سال 56 و 76 وجود دارد. بر اساس قانون مصوب سال 76 اصل بر این است که مالک نمی تواند مستاجر را از ملک خود اخراج کند، مگر با احراز شرایطی.

این وکیل پایه یک دادگستری در ادامه تصریح کرد: بر اساس قانون مصوب سال 56 صلح سرقفلی در قالب عقد اجاره به صورت سالانه و یا سه ساله منعقد می شد که با پایان زمان اجاره، مالک نمی توانست مستاجر را از ملک اخراج کند و مستاجر می توانست در ملک باقی بماند. مگر تحت شرایطی مثال تغییرات کلی و شغلی و یا انتقال به غیر. بر اساس قانون سال 56 درصورت احراز شرایط مالک می توانست مستاجر را از ملک اخراج کند. 

وی ادامه داد: در قانون سال 76 این شرایط برداشته شد و اصل بر این شد پس از تاریخ انقضای قرداد مالک می تواند مستاجر را از ملک اخراج کند.

ریاضی مند گفت:‌در قانون سال 56 حق دیگری به عنوان حق کسب و پیشینه در نظر گرفت. به طور مثال مستاجر 20 سال در مغازه می ماند، مالک تحت شرایطی که احراز می شد، مستاجر را از ملک اخراج میکرد. اما باید حق کسب و پیشه مستاجر را پرداخت می کرد ، این حق با توجه به شخصیت، شغل و اعتبار مستجر محاسبه توسط کارشناس تعیین می شد که بعضا این حق کسب و پیشه از مبلغ سرقفلی بیشتر می شد.

* قانونگذار با حذف حق کسب و پیشه در حق مستاجر (صاحب سرقفلی) اجهاف نکرد؟

وی گفت: قانونگذار هیچگونه ظلمی نکرده است. بر اساس قانون سال مصوب سال 56 اصل بر این بود که مالک نمی تواند مستاجر از از ملک اخراج کند مگر به احراز شرایطی اما در سال مصوب سال 76 مالک با هرگونه تخلفی که مستاجر کرده است، می تواند او را از ملک اخراج کند اما به شرط اینکه به قیمت روز حق سرقفلی را به مستاجر پرداخت کند.

ریاضی‌مند  بیان کرد: به طور مثال محمد در سال 1390 سرقفلی یک ملک را 200 میلیون تومان را خریداری می کند، پس از 10 سال، در سال 1400 مالک به هر شرایطی می خواهد محمد را از ملکش اخراج کند، او اکنون باید به قیمت روز و بر اساس نظر کارشناس مثلا 20 میلیارد تومان «حق سرقفلی» باید به محمد بپردازد.  

وی با اشاره به پرونده‌های قضائی در حوزه سرقفلی بیان کرد: پرونده های این حوزه همانند عقد اجاره است، اساسا در عقود اجاره اختلاف نظرهای زیادی وجود دارد.

ریاضی مند با بیان اینکه به طور کلی دو نوع مالکیت «منغعت» و «عین» داریم،‌ گفت: مالکیت عین که در اختیار مالک اصلی است و مالکیت منفعت نیز در اختیار مستأجر است، قدرت مالک عین از مالک منافع بیشتر است.

این وکیل پایه یک دادگستری با بیان اینکه عمده اختلاف بین صاحبان ملک و سرقفلی به علت عدم انجام تعهدات از سوی مستأجر است، خاطر نشان کرد: به طور مثال صاحب سرقفلی خود را مالک می‌داند و تصمیم میگیرد که در پاساژی که صنف لوازم آرایشی است و در زمان خریداری سرقفلی نیز تعهد کرده است که در این حوزه کار کند، اما با توجه به اینکه خود را مالک می‌داند، تصمیم می‌گیرد در صنفی دیگر به فعالیت خود ادامه دهد، زیرا خود را صاحب آن ملک می داند. این عدم اجرای تعهدات از سوی مستاجرین و یا همان صاحب سرقفلی منجر به شکل‌گیری اختلاف و دعوا با صاحب ملک می‌شود. 

 وی ادامه داد: همچنین مبلغ اجاره‌ای که باید صاحب سرقفلی به صاحب ملک بپردازد، یکی دیگر از اختلافات شایع در حوزه سرقفلی است. اساسا اجاره‌بها باید در عقداجاره مشخص و معین شود.  

ریاضی‌مند در ادامه گفت: به‌طور مثال در یک قرارداد سرقفلی اجاره بها را 200 هزار تومان مشخص می‌کنیم، سه سال بعد مالک اظهار می‌کند که در آن زمان اجاره بها 200 هزار تومان بود، اکنون باید افزایش پیدا کند. در صورت مراجعه به محاکم قضائی در این  مورد قانون گذار می‌گوید باید کارشناس این افزایش قیمت را مشخص کند.  

وی تصریح کرد: قانون‌گذار در سال 56 حق تعدیل اجاره‌بها را هر سه سال یک مرتبه  به مالک داده است اما در قانون سال 76 چنین اجازه به مالک داده نشده مگر اینکه طرفین توافق کنند. در این قانون  تعدیل اجاره بها را به قاضی اجازه داده نشده است.

این وکیل پایه یک دادگستری گفت: بر اساس قانون سال 76 مالک اجازه تخلیه ملک خود را دارد، در صورتی که نخواهد باید اجرت المثل بگیرد. به طور کلی باید توافق کنند که هر سال به طور مثال درصد افزایش اجاره‌بها داشته باشد.

راضی مند تاکید کرد: قانون در خصوص سرقفلی شفاف است، اما در عقود اجاره با دو مالک به صورت همزمان مواجه هستیم و اصولا مستاجران به تعهدات خود عمل نمی کنند ، دعاوی زیادی در محاکم ایجاد می شود.

*راهکار پیشنهادی شما چیست؟

وی تصریح کرد: استفاده از داوری‌های اجباری می‌تواند کمک به سزایی در حل دعاوی سرقفلی کند و بهترین راه حل این است. داوری اجباری به جای اینکه ازدحام در دادگاه ها ایجاد کند،‌ که دعاوی ناشی از سرقفلی در صلاحیت دیوان داوری ناشی از دعاوی سرقفلی قرار گیرد، اقامه کنندگان دعوا هم باید دو درصد هزینه کنند و هم می توانند در این دیوان  اختلاف خود حل کند و می توان نماینده صنف و اتحادیه به عنوان داور در این دیوان حضور داشته باشد.

این وکیل پایه یک دادگستری خاطرنشان کرد: پیش از صدور جواز نیز می توان آموزش های لازم در خصوص سرقفلی به آن ارائه شود. به طور کلی با توجه به قراردادهای موجود و نیاز جامعه امکان حذف قانون سرقفلی در قانون وجود ندارد. 

پایان پیام/