با توجه به تجربه‌های پیشین، هر جهش ناگهانی نرخ ارز بلافاصله منجر به افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها می‌شود؛ چراکه بازار ملک در ایران نقش پناهگاه امن سرمایه را دارد و در واکنش سریع به نوسانات ارزی، قیمت‌ها به‌طور خودکار و قابل پیش‌بینی صعودی می‌شوند. بنابراین، افزایش شدید قیمت مسکن در کوتاه‌مدت قطعی است.
در شرایط کنونی، اگر دولت نتواند نرخ ارز را در بازه‌ای معقول تثبیت کند یا اقدام موثری برای احیای قدرت خرید متقاضیان واقعی انجام ندهد، بازار مسکن ممکن است وارد فاز تازه‌ای از جهش قیمتی شود؛ جهشی که نه ناشی از رونق تولید و عرضه، بلکه برخاسته از هیجانات بیرونی و رفتارهای محافظه‌کارانه سرمایه‌ای است.
در دی‌ماه، بازار معاملات مسکن پایتخت تحت تأثیر دو رویداد کلیدی دچار تحرکات محسوس شد: از یک‌سو، «پیش‌لرزه ترامپی» یعنی نگرانی‌ها درباره بازگشت دوباره دونالد ترامپ به قدرت و تبعات احتمالی آن بر اقتصاد ایران، و از سوی دیگر، «پس‌لرزه ارزی» ناشی از نوسانات شدید نرخ دلار، زمینه‌ساز ورود مجدد تقاضای سرمایه‌ای به بازار ملک شد. این موج جدید تقاضا، عمدتاً با هدف حفظ ارزش دارایی‌ها، باعث شد تا مالکان و فروشندگان مسکن در بسیاری از مناطق پایتخت، قیمت‌های پیشنهادی خود را افزایش دهند.
بررسی داده‌های میدانی از محله‌های منتخب در مناطق ۲۲گانه تهران نشان می‌دهد که متوسط قیمت پیشنهادی هر متر مربع آپارتمان در دی‌ماه به حدود ۹۱.۱ میلیون تومان رسید. این رقم نسبت به میانگین ۸۸.۷ میلیون تومانی آذرماه، رشد ۲.۷ درصدی را تجربه کرده است. این افزایش در شرایطی رقم خورده که بسیاری از متقاضیان مصرفی همچنان به دلیل ضعف قدرت خرید، از بازار عقب‌نشینی کرده‌اند و بنابراین عمده معاملات در این بازه زمانی، از سوی سرمایه‌گذاران یا سوداگرانی انجام شده که به آینده تورمی بازار مسکن یا جهش مجدد نرخ ارز خوش‌بین هستند.
این روند می‌تواند هشداری برای آغاز یک فاز تورمی جدید در بازار مسکن باشد؛ فازی که ریشه در نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی دارد و می‌تواند با تشدید انتظارات تورمی، بر سایر بخش‌های بازار نیز اثرگذار باشد.
این رشد، در سال ۱۴۰۳ تا آن زمان بالاترین میزان افزایش طی ۱۰ ماه پارسال محسوب می‌شد، زیرا تا پیش از این، بازار مسکن با ثبات نسبی قیمت‌ها ناشی از رکود بی‌‌‌سابقه همراه بوده است. علت را باید در تغییر ریسک جنگی به «ریسک ترامپی» دانست که بازار به ورود رئیس‌جمهور جدید آمریکا به کاخ سفید چشم دوخته بود و همین امر باعث تحرک جدی در مناطق مختلف شد. نمونه آن را می‌توان در مناطقی چون ۱۲، ۱۹، ۱۱، ۷ و ۸ مشاهده کرد که در مقایسه با آذر با رشد چشمگیری همراه شد. بررسی‌ها حاکی از افزایش عرضه در اکثر محله‌ها و مناطق در ابتدای زمستان بود که با ورود ترامپ منجر به تحرکاتی در بازار شد.
البته به این نکته نیز باید توجه داشت که ریسک جنگ تا هفته‌های پایانی پاییز منجر به اثر متفاوت تنش منطقه بر رفتار بازارهای دلار و مسکن شد که جدایی خط مسکن از دلار را در پی داشت. همین امر منجر به کم‌تحرکی در خریداران سرمایه‌ای و حتی مصرفی در بازار بوده که در نتیجه شاهد ثبات نسبی قیمت بوده‌ایم. نکته مهم دیگری که باید به آن توجه داشت اینکه، رشد محسوس قیمت در ابتدای زمستان سال گذشته، باعث کاهش فاصله رشد قیمت در مناطق شمالی نسبت به مناطق جنوبی پایتخت شد، این در حالی است که تا پیش از این، روندی معکوس داشت.
