فرید قدیری: بانک مرکزی روز گذشته برای اجرای یکی از تکالیف بودجه 1404 مرتبط با «تسهیلات تکلیفی ویژه تامین مسکن محرومین»، 3 نوع وام ویژه مصوب کرد، اما 3 تجربه طی دو دهه گذشته در «پرداخت تسهیلات ارزان و ارائه امکانات خاص به اسم مسکن‌‌‌حمایتی»، احتمال «اصابت وام ارزان به کم‌‌‌درآمدها» را پایین‌‌‌تر از حد تصور مسوولان نشان می‌دهد. 

سیاستگذار پولی روز گذشته دستورالعمل «پرداخت وام‌‌‌های قرض‌‌‌الحسنه ویژه اجاره، خرید و ساخت مسکن به محرومان 3 دهک اول جامعه» را به بانک‌های عامل ابلاغ کرد، این تصمیم بانکی عطف به تبصره‌‌‌ای از قانون بودجه 1404 (تبصره 15) تصویب شده که بر اساس آن «شبکه بانکی مکلف است برای تامین مسکن افراد تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره)، سازمان بهزیستی کشور، خانواده شهدا، جانبازان و رزمندگان معسر، یکسری تسهیلات مسکن قرض‌‌‌الحسنه (نرخ سود حداکثر 4درصدی) پرداخت کند.»

وام‌‌‌های ارزان مصوب برای «تامین مسکن محرومان» به لحاظ «مبلغ تسهیلات، ‌‌‌ نرخ سود و دوره بازپرداخت» شرایط بسیار ویژه نسبت به تسهیلات مسکن موجود در بازار (وام‌‌‌های غیرتکلیفی در بخش مسکن و ساختمان) دارند به‌طوری که نرخ سود وام‌‌‌های مصوب جدید 4‌درصد در مقایسه با وام‌‌‌های مسکن 23 درصدی و سقف‌‌‌های ریالی آنها نیز بین 100 تا 225 میلیون تومان بیشتر از تسهیلات معمولی است، ضمن آنکه دوره بازپرداخت این وام‌‌‌های ویژه بعضا 2 برابر بقیه تسهیلات مسکن است.

بر اساس مصوبه بانک مرکزی، افراد تحت پوشش نهادهای حمایتی و خیریه در سه دهک اول جامعه (کم‌‌‌درآمدترین اقشار جامعه که بالاترین درجه فقر مسکن را هم دارند) می‌توانند برای خرید خانه یا اجاره خانه یا ساخت مسکن، 400 میلیون تومان وام قرض‌‌‌الحسنه 10 ساله دریافت کنند. متقاضیان معمولی (افرادی خارج از مشمولان این مصوبه) در تهران، مراکز استان و شهرهای کوچک به ترتیب می‌توانند 500، 400 و 300 میلیون تومان وام خرید مسکن آن هم با نرخ 23‌درصد دریافت کنند. به این ترتیب، وام خرید مسکن ویژه محرومان، ارزان‌‌‌تر و در شهرهای کوچک، رقم آن بیشتر است. مستاجرهای معمولی یعنی دهک 4 و بالاتر نیز در این سه گروه شهری می‌توانند به ترتیب 275، 210 و 140 میلیون تومان وام اجاره با نرخ سود 23درصدی و 5ساله دریافت کنند. 

مقایسه این وام اجاره با وام اجاره ویژه محرومان 3 دهک اول نیز مشخص می‌کند، در همه شهرها، مبلغ وام اجاره حمایتی بیشتر از وام اجاره معمولی است ضمن آنکه نرخ سود آن هم بسیار پایین‌‌‌تر و اقساطش نیز به‌خاطر دوره بازپرداخت 2 برابری (10سال به جای 5 سال)، ‌‌‌ شرایط بهتری دارد. فقط در یک نمونه، وام اجاره 275 میلیونی در تهران، قسط ماهانه نزدیک به 6 میلیون تومانی دارد اما وام 400 میلیونی اجاره ویژه 3 دهک اول با اینکه رقمش بسیار بیشتر است، ‌‌‌ قسط ماهانه 7 میلیونی دارد. تفاوت شرایط وام ساخت ویژه محرومان و افراد عادی نیز شبیه تفاوت وام خرید است. اما آیا «تسهیلات ارزان برای تامین مسکن محرومان»، واقعا نصیب محرومان در سه دهک اول خواهد شد یا در مسیر تخصیص، سر از بازار سیاه درمی‌‌‌آورد و به «دهک‌‌‌های بالا و بالاتر» می‌‌‌رسد؟

احتمال انحراف وام مسکن محرومان

بررسی‌‌‌های «دنیای‌‌‌اقتصاد» درباره مقصد نهایی وام مسکن ارزان نشان می‌دهد، احتمال اینکه «هدف درست سیاستگذار در توجه به تامین مسکن محرومان» از مسیر «تسهیلات و اعتبارات بانکی» به مقصد برسد و این وام‌‌‌های ویژه 3 دهک مورد مصرف همان 3 دهک قرار بگیرد، پایین است.

روشن‌‌‌ترین نشانه از «شانس ضعیف» این سیاست جدید اعتباری، «توان مالی یا اقتصادی فقرای مسکن در سه دهک اول جامعه» است. مطالعات طرح جامع مسکن در اوایل دهه90 یعنی مقطعی که «شرایط اقتصادی خانوارها با تورم‌‌‌های فزاینده اواخر دهه 90 و سه سال گذشته، تخریب نشده و قدرت قسطی‌‌‌دهی نیز تحت‌تاثیر رشد اقتصادی نزدیک به صفر دهه90، سقوط نکرده بود»، به سیاستگذار توصیه کرده بود «تامین مسکن اقشار ضعیف جامعه، به‌ویژه سه دهک اول باید از مسیرهایی غیراز سیاست پولی و اعتباری صورت بگیرد و اقدامات مبتنی بر وام برای این گروه از خانوارها به‌خاطر آنکه «وام‌‌‌پذیر» نیستند و «استطاعات» پرداخت قسط ندارند، جواب نمی‌‌‌دهد.»

سال گذشته نیز فردین یزدانی، نویسنده طرح جامع مسکن، پژوهشی درباره «توان پرداخت قسط توسط کم‌‌‌درآمدها» انجام داد که نشان می‌دهد، حداکثر توان آنها برای وام کمتر از 300 میلیون تومانی است. همچنین مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس نیز سال گذشته اعلام کرده بود، قسط وام مسکن حمایتی معادل 1.6 برابر درآمد دهک اول و 80‌درصد درآمد دهک‌‌‌های دوم و سوم است. به این ترتیب، در شرایط کنونی، فقرای مسکن سه دهک اول، «وام‌‌‌پذیر» نیستند و نمی‌توانند از پس اقساط 7.3 میلیون تومانی وام 400 میلیون تومانی بربیایند. این وضعیت سبب می‌شود، وام ارزان به جای «اصابت به هدف»، وارد بازار غیررسمی که همواره «تقاضا برای تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت» در آن وجود دارد، بشود. در تجربه مسکن‌‌‌مهر، بخشی از محرومان به خاطر آنچه «قادر نبودن به پرداخت آورده نقدی» اعلام می‌‌‌کردند، «امتیاز» خود را به فروش رساندند و در نهایت، بخشی از واحدهای مسکونی که با زمین رایگان دولتی و وام‌‌‌های 4 درصدی ساخته شده بود، به افرادی رسید که «مالک» بودند یا الزاما درطبقه «محروم» جامعه قرار نداشتند. 

خرید و فروش «امتیاز وام مسکن یکم» در اواسط دهه 90 نیز دومین تجربه ناکام «سیاستگذار» در «تامین مسکن اقشار هدف با تسهیلات ارزان» بود. در آن دوره، وام خرید مسکن یکم با نرخ سود تک رقمی و سقف بیشتر، توسط «مشمولان» این تسهیلات، با قیمتی معادل 22 تا 28‌درصد ارزش ریالی وام، در بازار سیاه فروخته می‌‌‌شد. انحراف در «تخصیص امتیاز مسکن‌‌‌ملی» نیز سومین شکست سیاستگذار در «تخصیص درست و هدفمند تسهیلات حمایتی»، ‌‌‌ آخرین تجربه ناکام در این حوزه است که اخیرا اتفاق افتاد. گزارش «دنیای‌‌‌اقتصاد» از داده‌‌‌های رسمی وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد، طی 4 سال گذشته، ‌‌‌ 30‌درصد از واحدهای مسکونی طرح «مسکن‌‌‌ملی» به 3 دهک آخر جامعه یعنی ثروتمندان تخصیص پیدا کرد و فقط 24‌درصد از واحدها نصیب «سه دهک اول جامعه» یعنی محرومان و کم‌‌‌درآمدهای واقعی شد. از طرفی، گزارش‌‌‌هایی وجود دارد که نشان می‌دهد، نیمی از خانوارهای ایرانی در سال‌های اخیر حتی یک‌بار هم تسهیلات بانکی دریافت نکرده‌‌‌اند. احتمال خیلی زیاد بخش قابل‌توجهی از «وام‌‌‌اولی‌‌‌ها» افرادی هستند که «استطاعت حداقلی برای پرداخت قسط ماهانه» را ندارند.  

هر چند مصوبه جدید بانک مرکزی برای وام ویژه 400 میلیون تومانی مسکن برای سه دهک اول جامعه، ‌‌‌ دو قید مشخص دارد مبنی بر اینکه «استعلامات لازم باید از سامانه رفاه ایرانیان برای تشخیص مشمولان سه دهک اول انجام شود» و «پرداخت وام‌‌‌های خرید و اجاره و ساخت منوط است به ارائه مبایعه‌‌‌نامه، اجاره‌‌‌نامه یا پروانه ساختمانی»، اما روند خرید و فروش امتیاز تسهیلات بانکی از نوع وام‌‌‌های ارزان و تکلیفی در بازار غیررسمی طی سال‌های گذشته تاکنون نشان داده است، دلالان یا واسطه‌‌‌های بازار در تهیه مدارک مورد نیاز برای انتقال امتیاز وام ارزان از هیچ اقدامی فروگذار نمی‌‌‌کنند. ضمنا تسهیلات تکلیفی در سال‌های گذشته تعادل منابع و مصارف بانک پرداخت‌کننده وام‌های مسکن را به‌هم زد و تقاضا در بازار را از تسهیلات خرید و تعمیرات خانه محروم کرد.

مسیر درست «تامین مسکن محرومان»

بررسی‌‌‌های «دنیای‌‌‌اقتصاد» درباره مسیر درست تامین مسکن سه دهک اول حاکی است، اقدامی باید از سوی سیاستگذار صورت بگیرد که «خانه‌‌‌دار شدن» یا «تامین سرپناه» را برای فقرای مسکن تضمین کند. یک اقدام رایج در الگوی جهانی تامین مسکن محرومان، «مسکن اجاره‌‌‌ای» است. ساخت مسکن اجاره‌‌‌ای با تسهیلات دولتی و «واگذاری» آن به محرومان با «اجاره‌‌‌بهای حداکثر 30 تا 50‌درصد مبلغ بازار» باعث می‌شود، این حمایت کاملا به هدف اصابت نکند و برخلاف وام ارزان یا مسکن ملکی حمایتی، «امتیازی با قابلیت انتقال به غیر» در دل خود ندارد.