صدیقه نژادقربان: دولت، پس از سیاست شکست خورده «مسکن 99 ساله» برای ایجاد شهرهای جدید خارج از زمین‌‌های شهری، از «بخش خصوصی» جهت سرمایه‌گذاری در «شهرک‌‌سازی» دعوت کرد. شورای عالی شهرسازی مصوبه جدیدی به‌‌منظور حضور بخش خصوصی در جهت شهرک‌‌سازی ارائه کرد. اولین مصوبه «احداث شهرک‌‌های دولتی» در دهه 50 با قانون «تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن» تصویب شد و ساخت شهرک خانه‌‌دریا، شهرک نمک‌‌آبرود و شهرک اکباتان، جزو اولین تجربه‌‌های شهرک‌‌سازی مسکونی و مسکونی-تفریحی و در عین حال جزو تجربه‌‌های موفق در ایران هستند. اما طی دهه‌‌های بعد، به‌‌ویژه از دهه 70 به بعد، «ساخت شهرهای جدید» جای شهرک‌‌سازی را گرفت، زیرا شهرک مسکونی گنجایش پذیرش حداکثر 30هزار نفر را در خود دارد و برای جمعیتی بالاتر از این میزان، باید شهرهای جدید ساخته شود.

با مروری بر سیاست‌‌های دولت در طرح‌‌های ساخت شهرهای جدید باید گفت، طی دو دهه گذشته، سیاست مسکن‌‌سازی دولتی روی زمین‌‌های خارج از شهر به شکل اجاره 99 ساله شکست خورد و ناکام ماند. این زمین‌‌ها فاصله زیادی تا روند تبدیل شدن به یک شهر دارند و همچنین برنامه‌‌های مربوط به ایجاد شهرهای جدید مطابق با اهداف پیش نرفت، زیرا دولت نه سازنده بود و نه بودجه کافی و لازم برای اجرای این ابرپروژه را داشت.

در چند سال اخیر نیز وعده ساخت 4 میلیون مسکن دولتی شدت گرفت، اما دولت تنها موفق به ساخت 600هزار مسکن دولتی شد که با هدف اصلی فاصله زیادی دارد. پس از 20 سال، دولت متوجه اشکالاتی که بر طرح‌‌های مربوط به مسکن ملی برآن وارد بوده، شده است و درصدد ایجاد اصلاحات اساسی بر روند مسکن‌‌سازی دولتی برآمده است. مهم‌ترین اشکال وارد شده بر ساخت شهرها و شهرک‌‌های جدید، جای خالی سرمایه‌گذاری و همکاری «بخش خصوصی» در این پروژه‌‌های کلان بوده که سرانجام دولت صدای بخش خصوصی را در جهت تعامل در شهرک‌‌سازی شنید. از این رو شرکت عمران شهرهای جدید در نشستی با عنوان «هم اندیشی با مشاوران، انبوه سازان، اصناف و متخصصان بخش خصوصی در حوزه توسعه شهری و مسکن»، طرح واگذاری زمین شهرکی را در قالب دستورالعملی 150 صفحه‌‌ای به بخش خصوصی ارائه کرد. اما دولت بنا به سه ‌‌دلیل از بخش‌‌خصوصی برای ساخت شهرک مسکونی دعوت کرد. اول به‌‌دلیل، شکست سیاست «تامین مسکن از طریق مسکن‌‌سازی دولتی روی زمین‌‌های خام بیرون از شهرها به خاطر دخالت مستقیم دولت در ساخت به جای واگذاری مسوولیت به بخش‌‌خصوصی»؛ دوم انتقال سرریز جمعیت کلان‌شهرها به شهرک‌‌های مسکونی اطراف که با فاصله از کلان‌شهر ساخته شده‌‌اند و دلیل سوم جهت بازدارندگی نسبت به زمین‌‌خواران به‌ویژه در مناطق شمالی که بخش زیادی از باغات و زمین‌‌های زراعی را با هدف ساخت از بین برده‌‌اند در حالی که با یک‌ سازوکار درست،  اهداف سرمایه‌گذاران می‌تواند در قالب یک شهرک تامین شود. این دستورالعمل به شکل سازوکاری در قالب فراخوان به بخش خصوصی ارائه شده است و از آنها خواسته شده تا با حمایت و تسهیل‌‌گری دولت اقدام به ساخت شهرک‌‌های مسکونی و تخصصی خارج از حریم شهری کنند.

بر اساس آنچه در این دستورالعمل آمده، زمین‌‌های خارج از حریم می‌توانند به دو شکل مالکیت برای ساخت شهرک‌‌های مسکونی اختصاص پیدا کنند و بخش خصوصی می‌تواند هم روی زمین «دولتی» و هم «زمین خصوصی»، شهرک‌‌سازی کند. در نوع اول مالکیت، بخش خصوصی با ارائه زمین جهت ساخت شهرک، اقدام به سرمایه‌گذاری می‌کند و در نوع دوم، دولت زمین‌‌های خود را به بخش خصوصی جهت شهرک‌‌سازی واگذار می‌کند.

از این رو دولت در دعوت‌نامه خود سازوکارهایی را برای حضور بخش خصوصی جهت سرمایه‌گذاری در شهرک‌‌سازی ارائه کرده است که باید فرآیند شش‌‌گانه درخواست متقاضی، تایید اداره کل استان، ارائه طرح توجیهی، ارائه طرح جامع شهرک، ارائه طرح آماده‌‌سازی زمین، صدور پروانه را طی کند. اما این روند صدور مجوزدهی باید مورد تایید 5 نهاد دولتی یعنی اداره کل استان، شورای برنامه‌‌ریزی استان، شورای عالی شهرسازی، شهرهای جدید و ستاد شهرک‌‌سازی قرار بگیرد.

در کنار اصلاح قوانین شهرک‌‌سازی جهت جذب سرمایه‌گذاران و توسعه‌‌گران بخش خصوصی، اما در حال حاضر ماراتن مجوزدهی همچنان بزرگ‌ترین مانع برای ایجاد انگیزه در بخش خصوصی جهت سرمایه‌گذاری است. از این رو بخش خصوصی برای همکاری با دولت چه در شرایط سرمایه‌گذاری و چه شراکت 9 شرط را برای مشارکت و همکاری برای شهرک‌‌سازی «خارج از حریم» مطرح کرده است.

اول از همه با توجه به دعوت‌نامه گران‌قیمت دولت به بخش خصوصی این سوال مطرح می‌شود که آیا مالکان خصوصی زمین‌‌های بزرگ از این دعوت «استقبال» می‌کنند؟ ستاد مدیریت شهرک‌‌سازی در مصوبه جدید خود طرح «ابر هزینه تغییر کاربری» را پیش پای بخش خصوصی گذاشته است. در این دستورالعمل آمده در صورتی که سرمایه‌گذاری به عنوان مالک خصوصی زمین با کاربری کشاورزی باشد، جهت تغییر کاربری باید معادل85درصد ارزش روز زمین با احتساب قیمت کاربری مسکونی، «به دولت عوارض بپردازد.» این بند در این مصوبه بزرگ‌ترین دیوار شهرک‌‌سازی بین دولت و بخش خصوصی است، زیرا عوارض تغییرکاربری به معنای واگذاری کل زمین به دولت است.

دومین شرط، مرغوب بودن زمین و جانمایی درست آن است تا ارزش سرمایه‌گذاری داشته باشد. شرط سوم با توجه به طولانی‌‌بودن روند اخذ مجوز، باید تسهیل‌‌سازی پروسه‌ها و فرآیند ساخت شهرک صورت بگیرد.

چهارمین شرط مهم اینکه، تعهد تامین آب و برق باید با دولت باشد، همچنین علاوه بر تحقق بخشیدن به این تعهدات، دولت مکلف به ایجاد حمل‌ونقل عمومی سریع به‌‌ویژه مترو در شهرک‌‌های جدید است. اگرچه شهرک‌‌های جدید مسکونی در حریم شهرها ساخته می‌‌شوند، اما امکان اشتغال‌زایی در این شهرها برای همه وجود ندارد و همچنان بخش زیادی از جمعیت به شهرهای بزرگ تردد می‌کنند. بنابراین، نیاز به حمل‌ونقل سریع یعنی مترو وجود دارد که باید توسط دولت ایجاد شود. در اینجا این سوال مطرح می‌شود که، اگر واگذاری زمین دولتی و شهرک‌سازی توسط بخش خصوصی صورت بگیرد، سیستم حمل‌ونقل عمومی آن به‌ویژه مترو چگونه تامین خواهد شد؟ پس، هر نوع شهرک‌‌سازی خارج از حریم شهرها باید تضمین «متروی کارآمد» را از دولت داشته باشد. علاوه بر این، ساخت شهرک با احتساب هزینه آماده‌‌سازی که مترمربعی 100 دلار در دنیاست، نیازمند تسهیلات بانکی و مشوق‌‌های مالیاتی است. بنابراین، منابع الحاقی قابل‌توجهی برای تحقق شهرک‌سازی توسط بخش خصوصی لازم است.

شرط ششمی که بخش خصوصی مطرح می‌کند مربوط به تسهیل قوانین مالیاتی است. عمدتا از سرمایه‌گذاران عوارض و مالیات بسیاری گرفته می‌شود که این خود مانع جذب آنها در سرمایه‌گذاری‌های کلان است. بنابراین ارائه سیاست‌‌هایی مبنی بر معافیت‌‌های مالیاتی یا مشوق‌های قانونی در این زمینه می‌تواند منجر به ایجاد انگیزه در سرمایه‌گذاران شود.

در شرط هفتم بخش خصوصی ملزم به ایجاد یک سازوکار مشخص در جهت روند آماده‌سازی شهرک‌سازی است، زیرا روند آماده‌سازی با فرآیند سنگینی همراه است. هشتمین شرط به موضوع انتقال رسمی زمین به شرکت عمران شهرهای جدید بر اساس دستورالعمل اشاره می‌کند که بر اساس بند 8 ماده 7 دستورالعمل، حدود 20درصد از اراضی مالکان خصوصی باید به دولت انتقال پیدا کند. در حالی که مالکیت دادن به دولت جذابیتی برای ورود بخش خصوصی در جهت مشارکت شهرک‌سازی ندارد.

و در نهایت، شرط آخری که مطرح می‌شود، اگرچه شهرک‌‌سازی یک ضرورت در سیاست‌‌های دولت و بخش خصوصی است اما با توجه به واقعیت امروز مبنی بر معیشت و اقتصاد خانوارها در رابطه با موضوع مسکن، امکان خرید حتی برای افراد با درآمد متوسط وجود ندارد و این یکی از موانع حضور بخش خصوصی برای هزینه در طرحی است که احتمال شکست آن بالاست. از این رو بخش خصوصی بیشتر به سرمایه‌‌گذاری در طرح‌‌هایی همچون شهرک‌های توریستی جهت درآمدزایی راغب هستند. زیرا با توجه به رکود مسکن در صورت ساخت شهرک‌‌های جدید و ساختمان‌‌های مسکونی احتمال فروش وجود ندارد یا بسیار کم است.