به گزارش همشهری آنلاین، با شروع فصل جابه‌جایی، بار دیگر مسئله مستأجران مورد توجه قرار گرفته است. افزایش سالانه هزینه اجاره، فشار سنگینی به بودجه مستأجران وارد می‌کند. دولت امسال چه برنامه‌ای برای کمک به مستأجران دارد؟ چه راهکارهای کارشناسی شده‌ای در این زمینه موجود است؟

بازار اجاره با آغاز فصل جابجایی مستاجران داغ شده و بحث درباره وضعیت بازار و راهکارهای حمایت از مستاجران بالا گرفته است. همچنان از اجرای سیاست های حمایتی دولت برای کنترل قیمت در این بازار خبر نیست و دورنمایی چندان مثبتی برای شرایط فعلی بازار نمی توان متصور بود. در میزگرد اقتصادی تلویزیون همشهری با حضور سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک و فرشید ایلاتی کارشناس مسکن، مشکلات بازار اجاره مسکن بررسی شد.

سهم مشاوران املاک در گرانی مسکن

سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک: با توجه به سکوهای اینترنتی، مشاورین املاک هیچ نقشی در قیمت اجاره ندارند و مالکان و مستأجران در این برنامه‌ها خودشان را پیدا می‌کنند و قرارداد را منعقد می‌کنند.

ایلاتی: با وجود رشد برنامه‌های اینترنتی، مشاوران املاک همچنان نقش فعالی در بازار اجاره دارند و بیش از ۶۰درصد قراردادهای اجاره توسط مشاوران املاک تعیین می‌شود. متأسفانه بعضی مشاوران املاک مشاوره منفی به موجران می‌دهند و با وعده قرارداد بالاتر، موجب هدایت قیمت‌ها در بازار اجاره به سمت بالا می‌شوند.

نظارت دولت بر بازار مسکن؛ الزامی یا پادگانی؟

لطفی: دولت هم پادگانی رفتار می‌کند و می‌گوید سقف افزایش اجاره ۲۵درصد است. در ۴سال اخیر اگر افزایش سقف اجاره رعایت شده بود اکنون باید روی هم ۱۰۰درصد اجاره‌ بالا می‌رفت اما شاهدیم که تا ۵۰۰درصد هم بالا رفته است. این سقف اجاره‌بها هیچ ضمانت اجرا ندارد و کسی هم آن را مدیریت نمی‌کند. بارها عرض کرده‌ایم اما هیچ نهاد نظارتی به بازار اجاره ورود نمی‌کند و هر سال بدتر می‌شود.

ایلاتی: مسکن یک کالای اساسی است و دولت باید نظارت شدید کند یا یارانه بدهد. بخشی از جامعه در بخش اجاره دچار مشکل هستند و دولت باید با شناسایی این اقشار، به آنها یارانه بدهد. حتی در نظام‌های لیبرالیستی مثل آمریکا هم دولت از اقشار ضعیف در زمینه اجاره حمایت می‌کند.

مسکن حتما باید با سیاست‌های نظارتی قدرتمند دولت همراه باشد. البته که در کنار نظارت بر بازار، باید تولید و عرضه مسکن هم افزایش پیدا کند.

تعداد مشاوران املاک زیاد است؟

لطفی: امکان کاهش مشاوران املاک وجود ندارد البته چون وضعیت بازار راکد است، تعداد زیادی درحال خروج از بازار مشاوران املاک هستند. صدور مجوز مشاوران املاک هم طبق قانون است و افراد حائز شرایط باید مجوز دریافت کنند.

ایلاتی: تعداد مشاوران املاک خیلی زیاد است و تهران نباید ۱۱هزار مشاور املاک داشته باشد چون امکان نظارت دراین حد وجود ندارد. اتحادیه به سودش است که تعداد مشاوران زیاد شود تا درآمدش بیشتر شود.

چرا لیستی منتشر نمی‌شود که مشاوران املاک متخلف به مردم معرفی شود تا مردم دیگر به آنها مراجعه نکنند؟

لطفی: دستگاه‌های حکومتی به وظایف خود در بخش مسکن عمل نکردند. هر سال مشکلات مسکن بدتر می‌شود چون اجاره‌بها تابع قیمت مسکن است. از سال گذشته تاکنون همیشه قیمت مسکن بالاتر رفته و بر قیمت اجاره تأثیر گذاشته است. به همین دلیل است که مالکان با توجه به نرخ تمام‌شده مسکن، قیمت اجاره‌ را تعیین می‌کنند و مستأجران وضعشان بدتر می‌شود.

مشاوران املاک مورد ظلم واقع می‌شوند و چون بخش خصوصی هستیم و بهترین راه برای انتقاد کردن هستند. سیاست‌های موجود بخش مسکن مثل اجبار کردن بانک‌ها به پرداخت وام ودیعه مسکن یا وضع سقف قیمت برای اجاره‌بها کاملا غلط است به این دلیل که نتایج آنها کاملا منفی بوده است.

رقم فعلی وام خرید مسکن، بسیار اندک است و هیچ کمکی به اقشار مستأجر نمی‌کند. فقط برای شو و نمایش خوب است.

اکنون چرا عوارض شهرداری، عوارض سازمان نظام مهندسی تا این حد بالا رفته است؟ وقتی برق صنایع مثل سیمان و فولاد قطع می‌شود، قیمت مصالح بالا می‌رود و نتیجه آن را در تولید مسکن خواهیم دید.

اجاره‌داری حرفه‌ای باید اجرا می‌شد و طرح تشویقی بگذارند. مثل اینکه قراردادهای اجاره ۲ساله از معافیت مالیاتی برخوردار باشد. هم‌اکنون حتی موجرانی که قیمت منصفانه و پایین می‌دهند اداره مالیات قیمت بالاتر را لحاظ می‌کند و منطبق با آن مالیات وضع می‌کند. بانک‌ها باید تعهداتشان در زمینه وام ودیعه مسکن را پرداخت کنند.

برای ساخت مسکن نباید این همه عوارض پرداخت شود. در واگذاری انشعابات نباید این همه بوروکراسی باشد. چرا برای ساخت بافت فرسوده به سازندگان، مشوق داده نمی‌شود؟ الان در بازار مشاوران املاک ایران، مشاور وکیل هر دو طرف خریدار و موجر است درحالی‌که باید وکیل یک طرف باشد.

سامانه املاک مشاوران توسط وزارت راه و شهرسازی کنار گذاشته شد و به جای آن سامانه خودنویس را راه‌اندازی کردند و دوباره از نو آزمون و خطا کردند. بهتر بود به‌خود مشاوران املاک امکان دسترسی می‌دادند. اکنون هم سامانه کاتب آمده و کار را دشوار کرده است. سکوهای اینترنتی در چند سال اخیر هزینه درج آگهی خود را هزار برابر کرده‌اند اما کسی به آنها نظارت نمی‌کند.

هم‌اکنون چون کمیسیون مشاوران املاک مطابق با قیمت منطقه‌ای املاک که سازمان مالیاتی اعلام می‌کند، محاسبه می‌شود دیگر سودی برای مشاوران ندارد که قیمت مسکن را بالا ببرند و کمیسیون بالاتری بگیرند. بنابراین مشاوران املاک نقشی در قیمت مسکن ندارند. در هر صنفی خوب و بد وجود دارد و منکر دریافت بالا نیستم اما بین همه مشاوران املاک، رایج نیست.

سکوهای اینترنتی و مشاوران املاک، عاملان گرانی مسکن

فرشید ایلاتی کارشناس مسکن: یکی از آخرین دستورات شهید رئیسی ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها به این معنا بود که سامانه‌ای ایجاد شود و قیمت واقعی مسکن کشف شود. این سامانه درصورت ایجاد می‌توانست سقف افزایش اجاره‌بها را نظارت کند و ضمانت اجرا هم داشت. درواقع قانون بسیار مهمی بود که متأسفانه اجرا نشد. پس اکنون قانون وجود دارد اما اجرا نمی‌شود.

اگر بخش مسکن را به تنهایی ببینیم، دچار اختلال در تصمیم‌گیری می‌شویم. در موضوع کلان اقتصاد ایران در یک دهه گذشته، کشور را درگیر انتظارات بی‌فایده از مذاکرات کردیم.

در مسکن مهر حدود ۴میلیون نفر در شهر و روستا خانه‌دار شدند. پس مسکن مهر جزو طرح‌های موفق بوده است اما کنار گذاشته شد. الان ۱۰سال است که از زمان طرح مالیات بر عایدی سرمایه می‌گذرد اما با مخالفت عباس آخوندی و علی لاریجانی اجرا نشد و اگر اجرا می‌شد شرایط بسیار بهتری داشتیم. مالیات بر خانه خالی هم بدون اجرای مالیات بر عایدی سرمایه، کارایی ندارد.

الان دوباره قضایای ۱۰سال اخیر در حال تکرار است و بازار به امید نتیجه مذاکرات، دچار رکود شده است و این رکود در تولید مسکن، موجب تشدید فشار بر بازار اجاره خواهد شد. اتفاقات ناشی از مذاکرات سبب توقف سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌شود. اکنون کسی که زمین دارد اگر زمین را نگه دارد و هیچ مسکنی روی آن نسازد، چند سال بعد سود بیشتری کسب می‌کند. علت این روند، عدم‌تصویب مالیات بر عایدی سرمایه است.

به باغ متعلق به یک نماینده سابق مجلس در منطقه یک تهران مجوزی داده شده که با تغییر کاربری آن به مسکونی، ارزش آن چند هزار برابر شده است. چرا این مجوزها داده می‌شود؟ این اقدامات سبب افزایش قیمت زمین می‌شود.

عدد شناسایی املاک خالی کم است به این دلیل که سامانه املاک و اسکان، تکمیل نشده است. اگر این سامانه تکمیل شود شناسایی خانه‌های خالی بیشتر می‌شود.

اگر از ۳۰سال قبل مسکن استیجاری شروع می‌شد مشکل حل شده بود. در کشورهای اروپایی بخش زیادی از مسکن‌ها متعلق به دولت و شهرداری‌ها است که مسکن استیجاری است و به مردم داده می‌شود.

حتی اگر همه قیمت مصالح و انشعابات و کارگر را لحاظ کنیم، قیمت تمام‌شده مسکن این قدر نیست. مهم‌ترین عامل گرانی مسکن، قیمت زمین است. باید تمرکز را بر عرضه زمین بگذاریم.

با وام ودیعه مخالفم چون بانک‌ها از منابع وام ساخت مسکن برمی‌دارند و به ودیعه اختصاص می‌دهند.

۹۰درصد آگهی‌های سکوهای اینترنتی را مشاوران املاک می‌دهند و ۱۰درصد را خود مالکان. برای یک ملک چند آگهی داده می‌شود و رقابت ایجاد می‌کند.

طبق قانون نباید هر آگهی امکان ثبت داشته باشد. فقط آگهی‌هایی امکان درج دارند که در سامانه املاک ثبت شده باشند اما سکوهای اینترنتی این را رعایت نمی‌کنند.

همچنین سکوهای اینترنتی باید آگهی‌هایی را که قیمت بالاتر درج می‌کنند، در همان صفحه اعلام کنند. ضمنا باید قیمت آگهی مبنای مالیات قرار گیرد.

درآمد اصلی مشاوران املاک، کمیسیون نیست بلکه رقمی است که با مالک می‌بندند که اگر مسکن را بالاتر بفروشند فلان مقدار دریافت کنند. درواقع نوعی زیرمیزی است که به آن بالابود گفته می‌شود.

اگر قوانین صنفی به‌گونه‌ای اصلاح شود که روی یک ملک فقط یک مشاور املاک کار کند، وضعیت فعلی که رقابت بین مشاوران سبب افزایش قیمت می‌شود، حل می‌گردد.

سامانه کد رهگیری برای ۱۶سال پیش بود و سازمان ثبت همکاری نکرد و باعث شد اختلافات ملکی در کشور ایجاد شود. اکنون سامانه کاتب را راه‌اندازی کردند. از سال ۱۳۸۷به اتحادیه املاک گفته شد دفاتر منتخبی ایجاد کند تا قراردادهای توافقی بین مردم در آن دفاتر انجام شود اما اتحادیه این کار را نکرد.