حضور گسترده اتباع خارجی، به‌ویژه در کلان‌شهرهایی مانند تهران، مشهد و کرج، طی سال‌های اخیر تأثیر محسوسی بر بازار اجاره مسکن گذاشته است. افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک و میان‌قیمت، به‌ویژه در مناطق کم‌برخوردار و جنوبی شهر، باعث شد تا مالکان با انگیزه سود بیشتر، نرخ اجاره را به‌صورت غیرواقعی افزایش دهند.
در نتیجه، مستأجران ایرانی، به‌ویژه اقشار کم‌درآمد، در رقابت ناعادلانه‌ای قرار گرفتند که توان مالی برابر با آن نداشتند. این پدیده، به‌نوعی ساختار عرضه و تقاضای بازار را به هم زد و نوعی التهاب کاذب را به‌ویژه در بافت‌های فرسوده و حاشیه‌نشین شهرها ایجاد کرد.
از سوی دیگر، بسیاری از این قراردادها خارج از فرآیندهای رسمی ثبت می‌شد و همین موضوع موجب شد تا کنترل و نظارت دولت بر بازار اجاره با اختلال روبه‌رو شود. نبود اطلاعات شفاف از حجم و محل سکونت اتباع، عملاً سیاست‌گذاری مؤثر در بخش مسکن را دشوارتر کرد.
با این حال، در ماه‌های اخیر نشانه‌هایی از تغییر رویکرد دولت نسبت به این موضوع دیده می‌شود. افزایش فشار برای ساماندهی وضعیت اقامت و اشتغال اتباع، تشدید نظارت بر بنگاه‌های املاک، و طرح‌هایی نظیر جلوگیری از اجاره مسکن بدون ثبت در سامانه‌های رسمی، از جمله اقداماتی‌ست که نشان می‌دهد دولت عزم جدی‌تری برای کنترل تأثیر منفی این موج جمعیتی بر بازار اجاره در پیش گرفته است.
در کنار این اقدامات، دولت تلاش دارد با تسریع در ساخت مسکن اجتماعی و افزایش عرضه در بافت‌های فرسوده، بخشی از نیاز فشرده بازار را پاسخ دهد و تعادل ازدست‌رفته را تا حدی بازگرداند. اگرچه راه درازی در پیش است، اما جهت‌گیری تازه نشان می‌دهد که موضوع اجاره‌نشینی، دیگر تنها یک مسئله اقتصادی نیست، بلکه به یک دغدغه اجتماعی و امنیتی برای حاکمیت نیز بدل شده است.
داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک، با اشاره به تحولات اخیر در بازار مسکن گفت: اگرچه آمار دقیق و رسمی در دسترس نیست، اما بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که با افزایش روند خروج اتباع خارجی از کشور، تعداد واحدهای کلنگی عرضه‌شده در مناطق جنوبی و کم‌برخوردار شهر به‌طور محسوسی بالا رفته است.
وی افزود: بسیاری از املاکی که پیش‌تر در اختیار اتباع بوده، اکنون با قیمت‌هایی معادل سال گذشته عرضه می‌شوند که همین امر موجب کاهش نرخ اجاره در این بخش شده است.
بیگی‌نژاد ادامه داد: این کاهش قیمت تنها در حوزه املاک کلنگی مشهود است و در بخش آپارتمان‌ها، قیمت‌ها نسبت به سال گذشته افزایش یافته، هرچند حجم معاملات همچنان راکد است.
نایب رئیس اول اتحادیه املاک با انتقاد از عملکرد سامانه‌های ملکی تصریح کرد: سامانه‌های «کاتب» و «خودنویس» که برای ثبت قراردادهای اجاره در نظر گرفته شده‌اند، با مشکلات زیرساختی جدی مواجه‌اند و همین مسئله روند ثبت قراردادها را برای مشاوران املاک دشوار کرده است.
وی گفت: سامانه خودنویس، کاربران را مجبور به ثبت‌نام در سامانه املاک و اسکان کرده و در صورت عدم ثبت، مشاور املاک را متخلف می‌شناسد، در حالی‌که خود سامانه از نظر فنی آماده نیست.
بیگی‌نژاد افزود: پیش از این، ما از طریق سامانه املاک و مستغلات با بایگانی ۳۰ میلیونی رویدادهای ملکی، خدمات‌رسانی می‌کردیم اما اکنون، در سامانه‌های فعلی حتی برای تمدید قرارداد، کاربران باید مجدداً قرارداد جدید تنظیم کنند، که خلاف خواست مشاوران است.
نایب رئیس اول اتحادیه املاک بیان کرد: برخی از مالکین هنوز هم از ارائه کد رهگیری امتناع می‌کنند و خلأ قانونی در این زمینه باعث شده برخی مستأجران برای دریافت وام ودیعه دچار مشکل شوند. در حالی‌که برای اثبات سکونت، قرارداد ثبت‌شده در سامانه الزامی است.
وی با اشاره به شناسایی خانه‌های، افزود: زیرساخت سامانه‌ها به شکلی نیست که بتواند خانه‌های خالی را به‌طور کامل رصد کند و در عمل اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی با مشکل مواجه شده است.
بیگی‌نژاد در پایان تأکید کرد: تا زمانی که زیرساخت‌های فنی سامانه‌ها تکمیل نشود، نمی‌توان انتظار داشت که قوانین به‌درستی اجرا شود یا مردم و مشاوران املاک همکاری کامل داشته باشند.
