در پی نام‌گذاری سال جاری به عنوان «سال سرمایه‌گذاری برای تولید» از سوی رهبر معظم انقلاب، توجه به بخش‌های کلیدی و اثرگذار اقتصادی بیش از گذشته در اولویت قرار گرفته است. این شعار نه‌تنها جهت‌گیری کلی کشور را مشخص می‌کند، بلکه ضرورت تمرکز بر حوزه‌هایی چون تولید ملی، اشتغال‌زایی و تقویت زیرساخت‌های اقتصادی را به یک مطالبه ملی تبدیل کرده است.
بخش مسکن به‌عنوان یکی از ارکان اصلی رشد اقتصادی، ایجاد اشتغال و محرکی برای صنایع وابسته ظرفیت قابل‌توجهی برای تحقق اهداف ترسیم شده این رویکرد دارد. اما به گواه فعالان این بخش، وضعیت موجود بازار مسکن و روند سرمایه‌گذاری از وجود چالش‌هایی حکایت دارد که می‌تواند اهداف کلان مرتبط با تولید را با وقفه و حتی آسیب مواجه کند.
در این راستا، مجموعه‌گزارش‌هایی را با هدف تحلیل روند سرمایه‌گذاری در تولید مسکن، شناسایی موانع موجود و ارائه یک تصویر واقع‌بینانه از شرایط فعلی و فرصت‌های پیش‌رو تهیه و منتشر خواهیم کرد. امید است این سلسله مطالب مورد توجه تصمیم‌سازان، مسئولان اجرایی و فعالان بخش خصوصی قرار گرفته و زمینه‌ساز بازنگری در سیاست‌ها و تسهیل فرآیند بازگشت سرمایه به چرخه تولید مسکن باشد.
گرچه حدود یکسال است که آمارهای مربوط به تحولات بازار مسکن از سوی بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی منتشر نمی‌شود اما واقعیت آن است که بحران مسکن به‌خصوص در شهرهای بزرگ به مرز هشدار رسیده است. آمارها نشان می‌دهد سرمایه‌گذاران به‌طور بی‌سابقه‌ای از بازار ساخت‌وساز عقب‌نشینی کرده‌اند. بررسی داده‌های رسمی و گفت‌وگو با فعالان این حوزه نشان می‌دهد ترکیبی از نااطمینانی اقتصادی، سیاست‌های ناپایدار دولتی و پیچیدگی‌های بوروکراتیک باعث شده تا سازندگان فعلاً عطای ساخت را به لقای آن ببخشند و منتظر ثبات اقتصادی بهبود وضعیت باشند.
براساس گزارش مرکز آمار ایران در پاییز سال قبل تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در کشور افت حدود ۲۱ درصدی داشته است. این کاهش فقط مختص کلانشهرها نبوده، بلکه در شهرهای کوچک نیز افت معنادار درخواست برای مجوزهای مشاهده می‌شود. متراژ پروژه‌ها نیز کوچک‌تر شده، و تعداد طبقات تقاضاشده در پروانه‌ها کاهش یافته است؛ نشانه‌ای از عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران از پروژه‌های متوسط و بزرگ.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در این‌باره می‌گوید: جامعه انبوه‌سازان مسکن و ساختمان کشور مملو از امید و چشم‌انداز روشنی برای آینده ایران اسلامی هستند. این موضوع را بارها اعلام کرده‌ایم و همچنان تکرار می‌کنیم که باید واقعیت‌های موجود را پذیرفت.
فرشید پورحاجت یادآور شد: متاسفانه در دولت قبل، شاهد نبود سیاست‌های منسجم و هماهنگ در حوزه مسکن و ساختمان بودیم. تمرکز اصلی دولت بیشتر بر حمایت از دهک‌های خاص و اجرای پروژه‌های مسکن دولتی بوده است، در حالی که بررسی ساده‌ای از ظرفیت جامعه انبوه‌سازان نشان می‌دهد بدون دخالت مستقیم دولت، بخش خصوصی می‌توانست حجم بزرگی از ساخت‌وسازها را برنامه‌ریزی و اجرا کند.
وی افزود: بررسی روند ۱۶ سال اخیر بخش مسکن نشان می‌دهد از سال ۱۳۸۸ به بعد، روند تولید مسکن با فقدان سیاست‌گذاری مؤثر مواجه شده و از سال ۱۳۹۱ به این سو، روند تولید به‌صورت پیوسته نزولی بوده است. همزمان اقتصاد کلان کشور نیز دچار مشکلات جدی شده و ساختار ناکارآمدی که حقوق‌ها و درآمدهای مردم را محدود کرده، امکان تامین حداقل‌های لازم برای سرپناه امن را از آن‌ها گرفته است.
وی تاکید کرد: هر دولتی که به دنبال سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی در حوزه مسکن باشد، باید این واقعیت را بپذیرد که مردم در تمامی مناطق کشور و به‌ویژه کلانشهرها، توان خرید مسکن از طریق بازار آزاد و با استفاده از تسهیلات نظام بانکی را داشتند. طی دو دهه گذشته، بانک‌ها به‌عنوان یکی از منابع اصلی تأمین مالی مسکن شناخته می‌شدند و مردم به‌راحتی قادر به پرداخت اقساط و خرید متناسب با نیاز خود بودند.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان اضافه کرد: اما امروز شرایط به گونه‌ای است که دستمزدها و درآمدهای مردم دیگر پاسخگوی نیازهای روزمره نیست و به همین دلیل، توانایی پرداخت اقساط تسهیلات مسکن کاهش یافته است. از سوی دیگر بانک تخصصی مسکن، که باید تسهیلات را برای ساخت‌وساز فراهم کند، تنها برای تکمیل پروژه‌ها تسهیلات می‌دهد و شرط پرداخت تسهیلات را پیشرفت ۵۰ درصدی پروژه‌ها قرار داده است!
پورحاجت با بیان اینکه با یک نگاه سیاستگذاریهای کلان را انجام داده‌ایم، گفت: این رویکرد اشتباه و محدودکننده، مانند غل و زنجیری بر پای انبوه‌سازان بوده و عملاً جریان سرمایه‌گذاری و تولید مسکن را فلج کرده است.
وی بیان کرد: از این رو اگر بخواهیم گره‌های کور بازار مسکن را باز کنیم، نیازمند بازنگری اساسی در سیاست‌ها و ایجاد سازوکارهای حمایتی هستیم که بخش خصوصی بتواند با انگیزه و اعتماد در عرصه تولید مسکن فعال شود و پاسخگوی نیاز واقعی جامعه باشد.ضمن اینکه باید فکری اساسی برای بروکراسی‌های بیهوده شود.
نگاهی به بخش ساخت و ساز پایتخت و اظهارات فعالان این حوزه نشان می‌دهد برخی مولفه‌ها ساخت مسکن را دچار مشکلاتی کرده است. مهم‌ترین مسئله‌ای که سازندگان از آن گلایه دارند، نابسامانی در قیمت نهاده‌های ساختمانی است.
یک سازنده مسکن در این رابطه می‌گوید: حدود ۳ سال قبل ساخت پروژه‌ای مسکونی را آغاز کردم، امروز این پروژه متاسفانه به دلیل نوسانات شدید قیمت مصالح ساختمانی تقریباً متوقف شده است.
وی افزود: تا همین چند هفته قبل مشکل تامین سیمان را داشتیم که دلیل اصلی آن قطع برق کارخانه‌های سیمان بود. موضوعی که باعث افزایش دو برابری قیمت سیمان در یک بازه کوتاه شد.
وی تصریح کرد: واقعیت آن است که بازار ساخت و ساز مسکن، عایدی خوبی برای سرمایه‌گذاران ندارد. اگر همان ۳ سال قبل سرمایه‌ام را به بازارهای دیگر مثل ارز و طلا می‌بردم بدون دردسر چند برابر اصل سرمایه سود می‌کردم.
وی در عین حال گفت: نگاه سازندگان افزایش ساخت و ساز مسکن با توجه به کمبود‌های آن است و به یک سود متعارف قانع هستند. معتقدم دولت باید به جای ورود مستقیم به ساخت و سازها، شرایط برای رشد تولید مسکن را فراهم کند.
همانگونه دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان به آن اشاره کرد بروکراسی به‌عنوان سرعت‌گیر ساخت وساز مسکن در کشور عمل می‌کند. در واقع فرآیند اداری ساخت‌وساز به مانعی جدی برای سرمایه‌گذاران تبدیل شده است. از زمان اخذ مجوز ساخت تا دریافت پایان‌کار، سازندگان باید از ۷خوان شهرداری، نظام مهندسی، سازمان مالیاتی، بیمه، بانک و دیگر نهادها عبور کنند. هرکدام از این مراحل می‌تواند ماه‌ها زمان ببرد و با توجه به تورم کشور هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده‌ای به پروژه تحمیل کند.
کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باورند که بخش زیادی از فرار سرمایه تولید مسکن ناشی از عدم قطعیت نهادی است و مجوزها و مقررات در کشور بسیار متغیرند.
سرمایه‌گذاران به دنبال ثبات هستند و در چنین فضایی، سکوت یا تغییر مداوم سیاست‌های دولتی نیز سرمایه‌گذاران را مردد کرده است. طرح‌هایی چون «نهضت ملی مسکن» با هدف ساخت میلیون‌ها واحد، به‌دلیل ضعف در تأمین مالی، تخصیص زمین و مشارکت واقعی بخش خصوصی با کندی پیش می‌رود. بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی در چهار سالگی اجرا نهضت ملی مسکن، کمی بیش از ۶۰ هزار واحد آن به مرحله اتمام نازک‌کاری رسیده است.
بازار مسکن در ایران، به‌رغم بحران شدید عرضه، با رکود در جبهه سرمایه‌گذاری مواجه شده است. سرمایه‌گذارانی که زمانی امید داشتند با ورود به ساخت‌وساز سود قابل‌قبولی به‌دست آورند، اکنون یا از بازار خارج شده‌اند یا منتظر ثبات مانده‌اند. تداوم این وضعیت می‌تواند منجر به تعمیق بحران عرضه مسکن، تغییرات قیمت و افزایش اجاره بها برای مستاجران شود. راه بازگشت سرمایه‌گذاران به بازار تنها از مسیر سیاست‌گذاری شفاف، حمایت عملی، و رفع موانع اجرایی خواهد گذشت.
