بررسی فایل‌های فروش واحدهای مسکونی حاکی از آن است که برخی از این املاک با کاهش قیمت قابل توجهی روانه بازار شده‌اند و در اصطلاح رایج، «زیر قیمت» به فروش گذاشته شده‌اند. کارشناسان بر این باورند که بازار مسکن اکنون وارد مرحله‌ای متفاوت و ویژه شده که به نوعی شرایط «پساجنگ» را تجربه می‌کند؛ وضعیتی که در آن، فضای نااطمینانی، رکود نسبی و تغییر انتظارات تورمی بر تصمیم‌گیری خریداران و فروشندگان سایه افکنده است.
این در حالی است که طی نزدیک به یک دهه، بازار مسکن همواره با روندی صعودی و جهش‌های پی‌در‌پی در قیمت مواجه بود. اکنون این پرسش مطرح است: آیا روند نزولی قیمت‌ها ادامه خواهد داشت یا این کاهش تنها یک وقفه موقتی در مسیر صعودی بازار است؟
در بازار مسکن شهر تهران، کاهش قیمت برخی مناطق شمالی شهر تهران که همیشه قیمت مسکن در این مناطق فاصله زیادی با مناطق دیگر داشته، شروع شده است. به نظر فعالان بازار مسکن، چون قیمت مسکن در مناطق گران‌قیمت شهر تهران همواره بر متوسط قیمت کل شهر و حتی کشور اثر دارد، تأثیر کاهش قیمت در این مناطق بر قیمت مسکن انتظار غیرواقعی نیست.
فردین یزدانی، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن ادامه رکود و کاهش قیمت واقعی مسکن یا حداقل ثبات قیمت را مشخصه اصلی بازار مسکن تا آخر سال عنوان کرد. این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه شرایط پیش آمده در زمان جنگ و بعد از آن، چگونه بازار مسکن را تحت تأثیر قرار داده است، می‌گوید: «شرایطی پیش آمده که ریسک و مخاطره دارایی‌های ملکی زیاد شده یا در واقع ریسک سیاسی داشتن دارایی ملکی افزایش یافته، چون نقدپذیری این دارایی یا نقد شوندگی آن کم شده است. بنابراین، چون نقدشوندگی مسکن کمتر است، سرمایه‌ها به سمت بازار‌های دیگر سرازیر می‌شود و کلاً سطح تقاضا کاهش پیدا می‌کند.»
یزدانی معتقد است: «کاهش تقاضای مسکن عمومی است، اما در مناطقی مانند تهران که در جنگ ۱۲ روزه هدف بیشترین حملات بوده، کاهش تقاضا برای مسکن بسیار بیشتر است. آنچه در بازار مسکن شاهد آن هستیم، برخی واکنش‌های خارج از عرف است که به نظر می‌رسد موقتی باشد. طبق شرایط کلی حاکم بر بازار مسکن در مواقع عادی، کاهش یا افزایش قیمت در شهر تهران، موجب تغییرات قیمتی در مناطق و استان‌های مختلف کشور می‌شود، اما بعد از جنگ، کاهش قیمت مسکن در شهر تهران تحت تأثیر کاهش تقاضا، این تقاضا را به نقاط امن‌تری در کشور منتقل کرده است بنابراین رشد تقاضا، رشد قیمت مسکن در این مناطق را پیش‌بینی‌پذیر کرده است.»
در این خصوص یزدانی معتقد است که همزمان با کاهش تقاضا در تهران، احساس نگرانی باعث شده سیل تقاضای مسکن به سمت مناطق شمالی کشور روان شود. این نگرانی در اذهان بخش عمده‌ای از مردم باعث ایجاد حس ناامنی شده و بسیاری از اقشاری که تاکنون خیال تداوم سکونت در شهر تهران را داشتند، منصرف شده‌اند و این سطح تقاضا به شهر‌های دیگر منتقل شده است. وی می‌افزاید: «با این تفاسیر می‌توانیم نتیجه بگیریم که رکودی که در دو سال اخیر در بازار مسکن برقرار بود، تشدید شده است و به نظر نمی‌رسد در آینده نزدیک رکود در بخش مسکن از بین برود یا دست‌کم آثار آن کم شود. تداوم نگرانی باعث ادامه‌دار بودن و تشدید رکود خواهد شد.»
به گفته یزدانی، نقدشوندگی مسکن نسبت به کالا‌های سرمایه‌ای مانند طلا یا ارز کمتر است، اما این مشخصه به خاطر شرایط کنونی، تشدید شده است و عاملی شده تا تقاضای سرمایه‌ای نیز از بازار مسکن برود. خروج تقاضای مصرفی تحت تأثیر نگرانی‌های به وجود آمده و کاهش سرمایه‌گذاری به خاطر ریسک نقدشوندگی، کاهش قیمت مسکن را در چشم‌انداز بازار ترسیم کرده است.
وی می‌افزاید: «هر چند قبل از جنگ، تمام برآورد‌ها بر این بود که امسال سال خوبی برای نقدشوندگی مستغلات نیست، با شروع جنگ عوامل دیگر هم مزید بر علت شد تا بازار بزودی رونق نگیرد. همان طور که عرضه فایل‌ها نشان می‌دهد، بیشترین کاهش قیمت فروش نیز در روز‌های اخیر مربوط به مناطق یا محلاتی در شهر تهران است که در زمان جنگ مورد اصابت قرار گرفت و عملاً تقاضایی برای مسکن در این محله‌ها وجود ندارد.» وی خاطرنشان می‌کند: «پیش‌بینی این است با تداوم این شرایط، قیمت واقعی مسکن کاهشی باشد، اما قیمت اسمی خیر. زمانی که قیمت اسمی ثابت است، اما تورم تداوم دارد، به این معنی است که قیمت واقعی کاهشی است ولی نباید فکر کنیم قیمت نسبی مسکن ریزش آنچنانی خواهد داشت. با توجه به مشکلاتی که در زنجیره تأمین صنعت ساختمان است و به خاطر اتفاقات اخیر، چرخه فعالیت ساختمانی تا حدی کند شده است؛ به همین دلیل به نظر می‌رسد نباید منتظرکاهش در قیمت‌های اسمی باشیم مگر در مناطق خاصی از کشور و به‌خصوص مناطق خاصی از شهر تهران که کاهش قیمت را تجربه می‌کنند، اما نباید در انتظار افزایش قیمت مسکن نیز باشیم.»
وی با اشاره به اینکه سرمایه‌گذاری در مسکن نیز در حال حاضر در انتظار چشم‌انداز بازار است، گفت: «در بحث سرمایه‌گذاری در مسکن، به تبع همان عامل ریسک و مخاطره، اولاً ورود سرمایه‌گذاری جدید خصوصی در حوزه مسکن کند خواهد شد و دوم سرعت تکمیل پروژه‌های نیمه تمام بخش خصوصی کاهش می‌یابد و حجم عرضه نیز کم می‌شود مگر اینکه ناگهان در حوزه سیاسی تغییرات مثبتی رخ دهد.»
یزدانی در عین حال تأکید کرد که ساخت و ساز حمایتی مسکن بر اساس سیاست دولت تداوم دارد، اما ممکن است از اعتبارات آن کاسته شود. وی علت این موضوع را توضیح داد و گفت: «در این شرایط بخشی از ساخت و ساز‌ها مربوط به برنامه‌های حمایتی، با پشتیبانی دولت ادامه خواهد داشت البته این ساخت و ساز‌ها هم به تأمین اعتبار نیاز دارد و در شرایطی که تعداد زیادی واحد در جنگ آسیب دیده و نیاز به بازسازی دارد، تأمین اعتبار طرح‌های حمایتی ممکن است با موانعی مواجه شود.»
کارشناس بازار مسکن رکود بازار مسکن را پیش‌بینی قطعی بازار عنوان کرد و گفت: «شواهد نشان می‌دهد در صورت تداوم وضعیت فعلی یا حتی ثبات سیاسی، حداقل تا پایان تابستان رکود در بازار مسکن قطعی است و افزایش قیمت نیز نخواهیم داشت. اگر صلح دائمی برقرار شد و آرامش برگشت، بازار مسکن به شرایط قبل برمی‌گردد که برقراری وضعیت رکودی است و پیش‌بینی این است که با تغییر شرایط، باز هم رکود تا پایان سال بر بازار مسکن حاکم است.»
وی گفت: «با برقراری ثبات سیاسی، به تدریج چرخ بازار مسکن می‌چرخد و سرعت ساخت و ساز‌ها بالا می‌رود. باید به این نکته توجه کرد که بیشتر مشکلات بخش مسکن ریشه در مشکلات اقتصادی و سیاست‌گذاری‌ها دارد. بعد از ثبات سیاسی، هنگام تغییر سیاست‌گذاری‌ها بخصوص بازسازی واحدهای آسیب دیده از جنگ و ارائه کمک‌های اضطراری برای اسکان موقت ساکنان واحدهای آسیب دیده است.»
