بازار مسکن وارد مرحله‌ای پرابهام و پیچیده شده است؛ مرحله‌ای که دیگر صرفاً متأثر از متغیرهای اقتصادی نیست، بلکه ترکیبی از عوامل سیاسی، مهاجرتی، بحران‌های انرژی و فشارهای بین‌المللی، فضای ساخت‌وساز را به‌طور جدی تحت تأثیر قرار داده‌اند. اکنون که با فروکش کردن نسبی تنش‌های نظامی، روند خروج نیروی کار فعال در این حوزه سرعت گرفته، صنعت ساختمان با خلأ نیروی انسانی ماهری مواجه است که در صورت بی‌توجهی، می‌تواند روند پیشرفت پروژه‌ها را با کندی و هزینه‌های مضاعف روبرو کند و آینده توسعه عمرانی کشور را در هاله‌ای از تردید قرار دهد.
با توجه به اینکه اتباع غیرمجاز بخش زیادی از کارگران ساختمانی را در ایران تشکیل می‌دهند، مدیریت پروسه اخراج آنها در اجرای ساخت و ساز شهری سوال برانگیز شده است. به‌ویژه اینکه برخی اتباع مجاز نیز در میان کوچ‌کنندگان قراردارند.
کامیار سرافراز، کارشناس بازار مسکن در این باره گفت: «خروج اتباع خارجی از کشور، به‌ویژه آن دسته که شرکت‌های پیمانکاری تاسیس کرده و دارای گریدهای بالای اجرایی بودند، تبعاتی چون افزایش نرخ تورم، بالا رفتن دستمزد نیروهای خدماتی و حتی رشد قیمت تمام‌شده مسکن را به همراه دارد.»
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: «یکی دیگر از پیامدهای خروج این نیروهای انسانی، کاهش سرعت ساخت پروژه‌های مسکونی است؛ به‌طوری که پروژه‌هایی که قبلا در مدت ۱۸ تا ۲۰ ماه تکمیل می‌شدند، اکنون بین ۲۴ تا ۲۶ ماه زمان می‌برند.»
وی با بیان اینکه استفاده از فناوری‌های نوین اقدامی مثبت است، تاکید کرد: «با این حال، پیش از آن باید زیرساخت‌های لازم فراهم شود. در شرایط فعلی، بهترین راهکار حفظ اتباعی است که دارای گواهینامه و تأییدیه‌های معتبر ساخت هستند و اطمینان داریم حضورشان تهدیدی برای کشور محسوب نمی‌شود.»
سرافراز تاکید کرد: «به‌طور جدی معتقدم هیچ جایگزینی برای این گروه از اتباع وجود ندارد. استفاده از نیروهای داخلی ممکن است از سایر صنایع تامین شود که این مساله هم به آن صنایع آسیب وارد می‌کند و هم زمان‌بر است.» او تاکید کرد: «اخراج اتباع غیرمجاز می‌تواند باعث افزایش ۱۰ تا ۱۵ درصدی نرخ تورم در حوزه مسکن شود.»
اگرچه به گفته سرافراز صنعت ساختمان در پی اخراج گسترده مهاجران افغانستانی با رشد هزینه‌ها روبرو خواهد شد اما این به‌معنای تعطیلی صنعت نخواهد بود. اکنون سوال این است که در چنین شرایطی سرمایه‌گذاری در کدام بخش مسکن برای سازندگان جذاب‌تر خواهد شد؟
این کارشناس بازار مسکن معتقد است که نخست، ساخت واحدهای مسکونی با متراژ پایین در بافت‌های فرسوده با حمایت دولت، به‌ویژه از طریق اعطای تسهیلات جذاب است و دوم، ساخت‌وساز در حاشیه شهرها به دلیل ورود جمعیت مهاجر به این مناطق.
در این بین باید توجه داشت که طی سال‌های اخیر بازار ساخت و ساز مسکن با مشکلات بزرگی از جمله تامین مالی پروژه‌ها روبرو بوده است. همچنین به دلیل رکود بازار مسکن، نقدشوندگی این بازار به‌شدت کاهش داشته و موجب توقف جریان نقدینگی و سرمایه‌ای در این بازار شده که نتیجه آن، عقب‌نشینی سازندگان از بازار ساخت مسکن بوده است. این روند رکودی همراه با فشارهای اقتصادی، همچنان بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌هد و این سوال را مطرح می‌کند که در این مقطع بهترین مدل تامین مالی پروژه‌ها برای زنده نگاه داشتن بازار ساخت مسکن چیست.
سرافراز در این باره اظهار کرد: «این امکان وجود دارد که از نهادهای تامین مالی جمعی، که برخی از آنها دارای مجوز فرابورس هستند، برای تامین اعتبار پروژه‌ها استفاده شود. در این مدل، سرمایه‌های خرد مردم تجمیع شده و در پروژه‌ها به‌کار گرفته می‌شود.»
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: «در شرایط فعلی، مدل‌هایی مانند «متر پروژه» یا «سهم پروژه» نیز می‌توانند راهگشا باشند؛ به‌عنوان مثال، پروژه‌ای مانند ساخت یک هتل که درصدی از سهام آن به سرمایه‌گذاران واگذار می‌شود.»
سرافراز همچنین با اشاره به اینکه ناترازی انرژی در بخش صنعت ساختمان نیز پیامدهایی داشته، اظهار کرد: «راهکار بلندمدت برای رفع این معضل، سیاست‌گذاری دقیق است. برای نمونه، اراضی واگذارشده توسط شرکت‌های وابسته به وزارت راه و شهرسازی باید در مناطقی باشد که دارای برق پایدار هستند.»
این کارشناس بازار مسکن گفت: «در برخی مناطق کشور، مانند مناطق گرمسیر یا مناطقی که با بحران آبی یا کمبود نیروگاه در شبکه سراسری مواجه‌اند، زیرساخت لازم برای توسعه فراهم نیست. بنابراین، تمرکز حمایت‌ها باید به سمت مناطقی هدایت شود که زیرساخت‌های مناسب دارند.»
وی در پایان تاکید کرد: «اگر دولت‌ها برای ساخت ساختمان‌های سبز مشوق‌هایی در نظر بگیرند، سازندگان نیز به سمت ساخت‌وسازهای پایدار و منطبق با اصول زیست‌محیطی گرایش پیدا می‌کنند.»
