مدتی‌ست در مسیر رکودی فرساینده قدم برمی‌دارد؛ رکودی که نه‌تنها در آمارهای رسمی مانند افت ۳۲ درصدی سرمایه‌گذاری ساختمانی مشهود است، بلکه در سطح خیابان و رفتار مردم نیز قابل لمس است: پروژه‌های ناتمام، کاهش معاملات، عقب‌نشینی تقاضای مصرفی و فرار سرمایه‌گذاران. با وجود این واقعیت سنگین، پرسش کلیدی این است:
در گزارش پیش رو، با بررسی نظرات ۵ کارشناس بازار مسکن، سه سناریوی متفاوت برای آینده این بازار ترسیم می‌شود. سناریوهایی که از «تداوم رکود» تا «احتمال رونق» در صورت تغییر شرایط کلان، گسترده‌اند. اما نقطه مشترک همه تحلیل‌ها، یک هشدار بنیادین است:
بدون اصلاح سیاست‌ها، کاهش تنش‌های سیاسی و بازسازی اعتماد عمومی، هیچ افق روشنی برای نجات بازار مسکن از رکود وجود نخواهد داشت.
رکود بازار مسکن در ایران دیگر یک پدیده موقتی یا دوره‌ای نیست؛ بلکه به مرحله‌ای از مزمن‌شدن رسیده است که نه‌تنها بخش ساخت‌وساز، بلکه ساختار کلی اقتصاد را نیز تحت‌تأثیر قرار داده است. گزارش مرکز آمار ایران از کاهش ۳۲ درصدی رشد واقعی سرمایه‌گذاری در تکمیل پروژه‌های ساختمانی طی نیمه نخست سال ۱۴۰۳، نشانه‌ای است از عمق این رکود؛ افتی که در هفت سال گذشته بی‌سابقه بوده است.
از سوی دیگر، مطالعات میدانی نیز بر رکود گسترده در معاملات ملک تأکید دارند. در شرایطی که بخش بزرگی از طبقه متوسط، قدرت خرید خود را به دلیل تورم، کاهش دستمزد واقعی و نااطمینانی نسبت به آینده از دست داده‌اند، تقاضای مصرفی به پایین‌ترین سطوح رسیده است. متقاضیان سرمایه‌ای نیز، با مشاهده افت بازدهی در بازار ملک، سرمایه‌های خود را به سمت بازارهای نقدشونده‌تری چون طلا، دلار و حتی رمزارزها منتقل کرده‌اند.
این رکود نه‌فقط یک اختلال اقتصادی، بلکه نشانه‌ای از یک اختلال ساختاری است: ناترازی بین عرضه و تقاضا، کاهش قدرت خرید، ناپایداری سیاست‌های ساخت‌وساز، و افق‌های تیره در چشم‌انداز سیاسی و اقتصادی. تمام این عوامل، مثل زنجیره‌ای قفل‌شده، بازار مسکن را در وضعیتی نیمه‌فلج نگه داشته‌اند.
بر اساس تحلیل‌های پنج کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با رسانه «دنیای اقتصاد»، آینده بازار ملک ایران را می‌توان در سه سناریوی کلیدی خلاصه کرد که هر یک تحت‌تأثیر سطح تنش‌های سیاسی، قدرت خرید خانوار و سیاست‌های کلان اقتصادی شکل می‌گیرد.
۱. سناریوی محتمل: استمرار رکود
در کوتاه‌مدت و حتی میان‌مدت، ادامه رکود محتمل‌ترین مسیر برای بازار مسکن است. نبود تقاضای مؤثر، کاهش سرمایه‌گذاری ساختمانی، ریسک‌های سیاسی فعال و افت سودآوری برای سازندگان، همه و همه نشان می‌دهد که بازار هنوز وارد مرحله بازگشت نشده است. در این سناریو، پروژه‌های نیمه‌تمام روی زمین می‌مانند و معاملات در کف باقی می‌ماند.
۲. سناریوی متوسط: تشدید رکود
اگر شوک‌هایی نظیر افزایش تنش نظامی، سقوط بیشتر ارزش پول ملی یا اختلالات جدید در زنجیره تأمین مصالح رخ دهد، رکود نه‌تنها ادامه پیدا می‌کند، بلکه به شکل عمیق‌تری گسترش می‌یابد. در این صورت حتی بخشی از سازندگان کوچک و متوسط نیز از بازار خارج خواهند شد و خانه‌های کلنگی بدون خریدار باقی می‌مانند.
۳. سناریوی کم‌احتمال: کاهش تدریجی رکود
اگرچه ضعیف، اما در صورت بهبود انتظارات عمومی، تقویت قدرت خرید، اصلاح سیاست‌های ساخت‌وساز و کاهش سطح نااطمینانی، می‌توان انتظار داشت که بازار در بلندمدت از رکود خارج شود. با این حال، کارشناسان معتقدند این سناریو نیازمند پیش‌زمینه‌هایی چون ثبات سیاسی، تسهیل سرمایه‌گذاری و سیاست‌های حمایتی هدفمند است؛ شرایطی که فعلاً در چشم‌انداز کوتاه‌مدت قابل‌مشاهده نیست.
بازار مسکن ایران تنها درگیر کاهش تقاضا یا رکود سرمایه‌گذاری نیست؛ بلکه شش مانع ساختاری و عمیق، همچون دیواری بلند، جلوی تغییر فاز این بازار را گرفته‌اند. این موانع، نه‌تنها در کوتاه‌مدت بلکه در افق میان‌مدت نیز اجازه بازگشت به رونق را نمی‌دهند.
۱. نااطمینانی سیاسی و اقتصادی: بی‌ثباتی در فضای کلان سیاسی، ابهام در آینده مذاکرات، و ترس از تنش‌های منطقه‌ای، باعث می‌شود فعالان بازار دست به عصا حرکت کنند. مردم نه برای مصرف، و نه برای سرمایه‌گذاری، مسکن نمی‌خرند مگر با اطمینان از آینده.
۲. کاهش قدرت خرید: با تورم افسارگسیخته و رشد بسیار کند درآمدها، فاصله بین قیمت خانه و درآمد خانوار به‌شدت زیاد شده است. طبق بررسی‌ها، سهم تسهیلات بانکی از کل مبلغ موردنیاز برای خرید خانه به کمتر از ۱۰٪ رسیده؛ این یعنی وام مسکن دیگر کارآمد نیست.
۳. بحران در زنجیره تأمین مصالح: افزایش قیمت مصالح ساختمانی، چه به‌واسطه رشد نرخ ارز و چه به‌دلیل وابستگی به واردات تجهیزات تولید، باعث شده تا هزینه ساخت افزایش یابد و ساخت‌وساز از توجیه اقتصادی خارج شود.
۴. کاهش ظرفیت زمین در کلان‌شهرها: در شهرهایی مانند تهران، زمین مناسب برای ساخت‌وساز روز‌به‌روز کمیاب‌تر می‌شود. خانه‌های کلنگیِ باقی‌مانده نیز آن‌قدر گران‌اند که توسعه‌گران رغبت کمتری برای ورود به پروژه‌های نوسازی دارند. همین موضوع به کاهش عرضه و در نتیجه به تثبیت رکود منجر می‌شود.
۵. تغییرات جمعیتی: با عبور جمعیت ایران از سن ازدواج، کاهش نرخ تشکیل خانواده و افزایش سن ازدواج، تقاضای سنتی برای خرید مسکن در حال افول است. این یک تغییر ساختاری است که در آینده اثرات عمیق‌تری بر بازار خواهد گذاشت.
۶. تضعیف انگیزه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی: سرمایه‌گذاران بخش ساخت‌وساز به‌دلیل کاهش بازده، افزایش ریسک، و سیاست‌های نامناسب نظارتی، رغبتی برای ورود به پروژه‌های جدید ندارند. تا زمانی که سیاست‌های مشوق‌زا و قابل اعتماد برای جذب سرمایه وضع نشود، امیدی به تغییر این روند نیست.
نقش سیاست‌گذاری و سناریوهای آینده بازار مسکن
بازار مسکن برخلاف بسیاری از بازارهای دیگر، بیش از هر چیز تحت‌تأثیر سیاست‌گذاری‌های دولتی قرار دارد. از نرخ تسهیلات خرید مسکن و مشوق‌های ساخت‌وساز گرفته تا وضعیت تورم و چشم‌انداز سیاسی کشور، همگی متغیرهایی هستند که بر رفتار فعالان این بازار اثر مستقیم دارند. اکنون‌که رکود به یک واقعیت تثبیت‌شده در بازار مسکن تبدیل شده، کارشناسان سه سناریوی احتمالی را برای آینده این بازار ترسیم می‌کنند.
سناریوی نخست، تداوم رکود است که در آن نه قدرت خریدی برای مردم باقی مانده، نه رغبتی برای سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز. سناریوی دوم که احتمال متوسطی دارد، تشدید رکود است؛ وضعیتی که در صورت افزایش تنش‌های سیاسی یا نوسانات شدید اقتصادی، حتی پروژه‌های نیمه‌تمام را نیز به تعطیلی می‌کشاند. سناریوی سوم اما خوش‌بینانه‌تر است و به رونق تدریجی بازار با فرض کاهش ریسک‌های سیاسی، کنترل تورم و تدوین سیاست‌های حمایتی بازمی‌گردد. البته این رونق به‌معنای جهش قیمتی نیست، بلکه به‌معنای افزایش حجم معاملات و بازگشت تدریجی سرمایه‌گذاران به بازار است.
در این میان، نقش دولت حیاتی است: اگر سیاست‌گذار بتواند با ابزارهایی چون وام مؤثر، مهار تورم، تسهیل فرآیند ساخت‌وساز و کاهش هزینه‌های جانبی، قدرت خرید متقاضیان را احیا کند و زمینه سرمایه‌گذاری را فراهم آورد، شاید بتوان به خروج از این رکود طولانی‌مدت امیدوار بود. در غیر این صورت، بازار مسکن نه‌تنها احیا نخواهد شد، بلکه ممکن است در مسیر افول اجتماعی و اقتصادی عمیق‌تری قرار گیرد.
رکود، واقعیت امروز؛ اصلاح ساختار، راه آینده
بررسی‌های کارشناسی و شواهد میدانی به‌روشنی نشان می‌دهند که بازار مسکن ایران در کوتاه‌مدت و حتی میان‌مدت با رکودی ساختاری روبه‌روست؛ رکودی که برخاسته از تلاقی هم‌زمان شش مانع اصلی، از نبود تقاضای مؤثر تا ابهام در سیاست‌های کلان اقتصادی است. از سوی دیگر، کاهش سرمایه‌گذاری، تضعیف قدرت خرید، نااطمینانی سیاسی و کمبود زمین مناسب ساخت‌وساز در کلان‌شهرها، همگی فشار مضاعفی بر این بازار وارد کرده‌اند.
با این حال، آینده بازار مسکن ایران کاملاً تاریک نیست. سناریوی بهبود، هرچند با احتمال کمتر، در صورتی ممکن خواهد شد که یک اراده هماهنگ از سوی دولت، مجلس، نظام بانکی و بخش خصوصی برای احیای قدرت خرید مردم، بهبود نظام تأمین مالی، تسهیل ساخت‌وساز و کاهش ریسک‌های سیاسی شکل گیرد. در غیر این صورت، رکود ادامه‌دار نه‌تنها بخش ساختمان را زمین‌گیر خواهد کرد، بلکه اثرات آن به سایر بخش‌های اقتصاد نیز سرایت خواهد کرد؛ چراکه مسکن نه‌تنها یک کالای مصرفی و سرمایه‌ای است، بلکه پیشران بسیاری از صنایع وابسته نیز به‌شمار می‌رود.
بازار مسکن اکنون بیش از همیشه به اصلاحات ساختاری نیاز دارد؛ اصلاحاتی که نه بر پایه شعار، بلکه با شفافیت، ثبات و سیاست‌های واقع‌بینانه می‌تواند این بازار را از وضع کنونی نجات دهد. تا آن زمان، باید بازار مسکن را در وضعیت «تعلیق سرمایه‌گذاری» دید؛ بازاری که در انتظار یک سیگنال قاطع از ثبات و اصلاح به سر می‌برد.
