گسترش نیوز: رکود بازار در حالی تشدید شده که کشور با وقایعی همچون خروج گسترده اتباع خارجی مواجه بوده است. بخش مهمی از تقاضا در بازار اجاره، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، به این گروه اختصاص داشت و حالا با خلأ ناشی از کاهش ناگهانی جمعیت مستأجران مهاجر، بخشی از توازن عرضه و تقاضا دستخوش تغییر شده است. اما برخلاف تصور اولیه مبنی بر کاهش نرخ‌ها، نتیجه نهایی در بسیاری از مناطق، سردرگمی و کاهش معاملات بوده است.
در همین حال، تأثیرات جنگ ۱۲ روزه با رژیم صهیونیستی، هرچند در حوزه‌هایی چون امنیت ملی و روابط منطقه‌ای بیشتر تحلیل شد، اما در اقتصاد داخلی نیز اثراتی برجای گذاشت. فضای نااطمینانی ناشی از این بحران، موجب کاهش رغبت سرمایه‌گذاران به ورود در پروژه‌های ساختمانی شده و سازندگان را نسبت به آینده بازار مردد ساخته است. این تردیدها به‌ویژه در کلان‌شهرهایی چون تهران و مشهد، روند صدور پروانه‌های ساختمانی و پیشرفت پروژه‌ها را به‌شدت کند کرده است.
در این فضا، افزایش هزینه‌های ساخت، نوسانات قیمت مصالح و دشواری در تأمین مالی نیز مزید بر علت شده‌اند. بانک‌ها از یک سو با محدودیت منابع مواجه‌اند و از سوی دیگر، شرایط پرداخت تسهیلات آن‌چنان پیچیده و زمان‌بر است که بسیاری از سازندگان ترجیح می‌دهند پروژه‌های جدید را فعلاً آغاز نکنند یا نیمه‌تمام‌ها را با حداقل فعالیت نگه دارند. این وضعیت به کاهش عرضه جدید در بازار و در نتیجه تداوم فشار بر قیمت‌ها منجر می‌شود.
از سوی دیگر، طرح‌های حمایتی دولتی نظیر نهضت ملی مسکن نیز با مشکلات متعددی روبرو هستند؛ از کندی روند اجرایی گرفته تا عدم تأمین زمین یا منابع مالی لازم. اگرچه این طرح‌ها در ظاهر با هدف کنترل بازار و حمایت از اقشار کم‌درآمد تعریف شده‌اند، اما در عمل هنوز نتوانسته‌اند نقش مؤثری در تعدیل بحران ایفا کنند. نبود یک سیاست هماهنگ و پاسخ‌گو، موجب شده انتظارات از دولت در این زمینه رو به کاهش بگذارد.
در مجموع، آنچه اکنون در بازار مسکن و اجاره شاهدیم، نتیجه هم‌افزایی چند عامل درونی و بیرونی است که بدون مداخله‌ای هدفمند و علمی، احتمال خروج از آن در کوتاه‌مدت بسیار ضعیف خواهد بود. ورود به فصل پاییز با رکود معاملات، بحران ساخت‌وساز و چشم‌اندازی مبهم، نشان می‌دهد که بازار بیش از هر زمان دیگری نیازمند برنامه‌ای جامع و اجرایی است؛ برنامه‌ای که هم به دغدغه مردم پاسخ دهد و هم فعالان این صنعت را برای بازگشت به میدان ترغیب کند.
گسترش نیوز در این راستا، گفتگویی با عضو ارشد اتحادیه املاک تهران انجام داده است که در ادامه می خوانید.
احسان شریف در رابطه با رکود بی سابقه بازار مسکن و نگرانی ها بابت وضعیت کنونی ساخت و ساز در کشور بیان کرد: رکود عمیق کنونی در بازار مسکن و ساخت‌وساز، بیش از هر چیز، ریشه در تورم افسارگسیخته و کاهش محسوس قدرت خرید مردم دارد؛ شرایطی که نه‌تنها معاملات را به پایین‌ترین سطح خود رسانده، بلکه نفسِ ساخت‌وساز را نیز به شماره انداخته است. بر پایه آخرین گزارش‌ها، آمار پروانه‌های ساختمانی کاهش چشمگیری داشته و روند فعالیت‌های عمرانی با افت قابل توجهی روبه‌رو شده است. این در حالی است که یکی از ارکان اصلی نیروی کار ساختمانی، کارگران افغان بودند؛ جمعیتی که حالا با آغاز موج گسترده اخراج اتباع غیرمجاز، جای خالی‌شان در پروژه‌ها به شدت احساس می‌شود.
او ادامه داد: نبود نظارت و سیاست‌گذاری منسجم در ورود و اقامت این گروه، حالا به نقطه‌ای رسیده که تبعات آن بر پیکره صنعت ساختمان و بازار اجاره سایه افکنده است. حضور این مهاجران نه‌تنها چرخ ساخت‌وساز را می‌چرخاند، بلکه بخشی از تقاضای بازار اجاره را نیز تأمین می‌کرد. با خروج گسترده‌شان، تعداد قابل توجهی از واحدهای استیجاری در مناطق پیرامونی تهران ــ مانند ری، دماوند، پیشوا و کرج ــ خالی مانده و نظم پیشین بازار به هم ریخته است.
شریف افزود: اما رکود بازار تنها به خروج اتباع یا خلأ نیروی کار محدود نمی‌شود. در کنار این تحولات، وضعیت معیشتی خانوارها در ماه‌های اخیر به‌شدت رو به وخامت گذاشته است. سقوط بی‌سابقه قدرت خرید و نبود چشم‌انداز روشن در اقتصاد، موجب شده بسیاری از شهروندان حتی از فکر خرید یا اجاره خانه‌ای مناسب نیز عاجز باشند. این وضعیت، نتیجه‌ی بی‌توجهی مستمر سیاست‌گذاران به اصول اقتصاد کلان و ضعف در برنامه‌ریزی‌های حمایتی است.
کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی خاطرنشان کرد: در چنین شرایطی، رکود بازار اجاره که تا پیش از این عمدتاً در حاشیه پایتخت نمود داشت، اکنون به شهرستان‌ها نیز سرایت کرده است. مناطقی که پیش‌تر از وجود اتباع بی‌بهره بودند و بازار نسبتاً پایدارتری داشتند، حالا به تدریج با مشکلات مشابهی مواجه شده‌اند. از سوی دیگر، کاهش حضور مهاجران، گرچه بخشی از تقاضا را حذف کرده، اما به بهبود وضعیت مستأجران داخلی هم کمکی نکرده؛ چرا که مشکل اصلی نه در تقاضا، بلکه در ناتوانی مردم برای پاسخ‌گویی به هزینه‌هاست.
شریف در ادامه به گسترش نیوز گفت: تهران، به عنوان شهری مهاجرپذیر، سال‌هاست میزبان جمعیتی است که برای کار، تحصیل یا درمان به پایتخت می‌آیند و پس از مدتی بازمی‌گردند. اما با تغییرات اخیر در سیاست‌های مهاجرتی، وضعیت بازار مسکن تهران نیز متحول شده و چالش‌هایی تازه را پیش روی مدیران شهری و فعالان اقتصادی قرار داده است. اگر چاره‌ای جدی برای برون‌رفت از این شرایط اندیشیده نشود، باید منتظر پیامدهای اجتماعی، اقتصادی و حتی امنیتی این بحران در آینده‌ای نه‌چندان دور باشیم.
او در رابطه با سیاست‌گذاری‌های مسکنی دولت در یک سال اخیر عنوان کرد: بازار مسکن با چالش های متعددی دست و پنجه نرم می کند که تورم سنگین و رکود عمیق از جمله مهمترین معضلات بازار به حساب می آیند. متاسفانه حاکمیت طی ماه های گذشته در حوزه مسکن راهبرد غلطی را در پیش گرفته که عوارض منفی آن را مردم حالا با تمام وجودشان حس می کنند. به عنوان مثال سیاست تعیین سقف برای میزان اجاره بها به نتایج روشن و مثبتی منتهی نشد و تعارضات میان موجر و مستاجر همانند سال های پیش بر قوت خود باقی ماند.
شریف در پایان اضافه کرد: زمانی که مسکن و شهرسازی بر افزایش سالانه ۲۵ درصد نرخ اجاره بها تاکید می کند، این امر به موجران این سیگنال را می دهد که تا یک چهارم بر اجاره خانه بیافزایند. میانگین حقوق غالب مردم با میزان اجاره بها و هزینه های زندگی همخوانی ندارد و این موضوع، شرایط سختی را بر جامعه تحمیل کرده است. شوربختانه دولت های پیشین برای ساماندهی بازار اجاره تصمیمات اصولی و منطقی اتخاذ نکردند و دولت فعلی نیز حداقل طی یک سال اخیر نشان داده که راهکار و قطب نمای مشخص و مثمرثمری برای آینده ندارد.
در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.
