در حالی که زمانی موتور محرکه اقتصاد کشور محسوب می‌شد، امروز به کانونی از نگرانی‌ها برای سیاست‌گذاران، سرمایه‌گذاران و خانواده‌های ایرانی تبدیل شده است. به اعتقاد کارشناسان؛ تورم فزاینده که در برخی ماه‌ها از مرز ۵۰ درصد عبور کرده، رشد نامتناسب دستمزدها، سیاست‌های انقباضی بانک مرکزی و افزایش بی‌رویه هزینه‌های ساخت‌وساز از جمله این عوامل هستند.
نتیجه این شده که امروز یک خانوار تهرانی برای خرید یک واحد ۷۰ متری باید معادل ۳۰ سال درآمد خود را هزینه کند، در حالی که این نسبت در شرایط متعارف نباید از ۵ تا ۱۰ سال بیشتر باشد. در گفت‌وگو با ایرج رهبر، رئیس هیات‌مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن استان تهران گفت‌وگو کرده‌ایم که در ذیل مشاهده می‌فرمایید.
بازار مسکن در سال‌های گذشته با رکود سنگینی در ساخت و ساز و همچنین رشد انفجاری اجاره بها روبه‌رو شده است، در حالی که بسیاری از تحلیلگران پیش‌بینی کرده بودند که از آغاز سالجاری وضعیت بازار مسکن متحول خواهد شد و رو به بهبود خواهد رفت که اینگونه نشد. دلیل این رویکرد چیست؟
بازار مسکن کشور در سالیان اخیر، عملاً در شرایط رکود عمیقی قرار گرفته است. افزایش نرخ تورم و هزینه‌های زندگی موجب کاهش قدرت خرید مردم شده و توانایی آنان برای ورود به بازار مسکن و خرید خانه را به شدت کاهش داده است. نرخ تورم بالا به همراه رشد دستمزدها که متناسب با افزایش هزینه‌ها نبوده، باعث شده تا تقاضای مؤثر در بازار مسکن به شکل قابل توجهی کاهش یابد. از طرفی، نرخ بهره وام‌های مسکن نیز به دلیل سیاست‌های پولی سختگیرانه، دسترسی به تسهیلات را برای بسیاری از خانواده‌ها دشوار کرده است.
این عوامل به همراه مشکلات ساختاری در عرضه مسکن، زمینه‌ساز کاهش تحرکات در بازار شده است. درحقیقت رکود موجود نه تنها به کاهش معاملات انجامیده، بلکه باعث شده است تا پروژه‌های ساختمانی نیز با مشکلات مالی مواجه شوند و روند ساخت‌وساز متوقف یا کند شود.
در دهه اخیر، تورم فزاینده در ایران به یکی از اصلی‌ترین عوامل کاهش تقاضای مؤثر در بازار مسکن تبدیل شده است. بر اساس آمارهای بانک مرکزی، نرخ تورم نقطه به‌نقطه در سال ۱۴۰۲ به بیش از ۴۰درصد رسید، در حالی که رشد دستمزدها به‌طور متوسط تنها ۲۵درصد افزایش یافته است.
این شکاف بین درآمد و هزینه‌ها، توانایی خانوارها برای خرید مسکن را به شدت کاهش داده است. همچنین افزایش قیمت مسکن نسبت به درآمد به هیچ وجه متعادل نبوده است. در سال ۱۴۰۲، نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار در تهران به حدود ۳۰ برابر رسید، در حالی که این شاخص در شرایط متعادل باید بین ۵ تا ۱۰ برابر باشد. علاوه بر این با وجود رشد نقدینگی در اقتصاد ایران، بخش عمده آن به سمت بازارهای سوداگرانه مانند ارز و سهام رفته و سهم کمی به بازار مسکن اختصاص یافته است که خود عامل موثری در رکود این بازار در مقایسه با بازارهای دیگر است. در حقیقت، بررسی وضعیت کنونی بازار مسکن نشان‌دهنده رکود عمیق، کاهش قدرت خرید خانوارها، افزایش قیمت‌ها و ناکارآمدی سیاست‌های حمایتی دولت است.
مسکن حمایتی از جمله ضرورت‌هایی به شمار می‌آید که هر دولتی در دایره مسئولیت‌های خود باید به طور جدی به منظورتامین مسکن طبقات آسیب پذیر به ویژه، به آن بپردازد. دولت‌ها آیا در این راستا به وظیفه خود به خوبی عمل کرده‌اند؟
یکی از وعده‌های مهم دولت‌های اخیر، ساخت مسکن حمایتی برای اقشار کم‌درآمد و آسیب‌پذیر جامعه بوده است. طرح‌هایی مانند مسکن ملی، مسکن محرومین و سایر برنامه‌های حمایتی در دستور کار قرار گرفتند تا بتوانند بخشی از نیازهای مسکن کشور را پاسخ دهند. با این وجود، بر اساس گزارش‌ها و تحلیل‌های میدانی، میزان ساخت مسکن حمایتی بسیار کمتر از اهداف اعلام شده بوده و در مواردی حتی به یک دهم میزان پیش‌بینی شده نیز نرسیده است.
این ناکامی دلایل متعددی دارد که از جمله آنها می‌توان به تأخیرهای اداری، مشکلات مالی دولت، محدودیت منابع و عدم هماهنگی بین بخش‌های مختلف اشاره کرد. عدم تحقق این طرح‌ها باعث شده است که بخش قابل توجهی از اقشار آسیب‌پذیر همچنان به ناچار در بازار اجاره یا سکونت‌های غیر رسمی به سر برند که این مسأله خود چالش‌های اجتماعی و اقتصادی متعددی را به همراه دارد.
از طرفی کمبود شدید واحدهای تحویلی، باعث کاهش اعتماد متقاضیان برای حضور و مشارکت در این طرح‌ها شده است. در سال ۱۴۰۲، تنها ۲۰درصد از اهداف ساخت مسکن ملی محقق شده است و از طرفی بسیاری از واحدهای ساخته‌شده در مناطق دور از مراکز شهری و بدون دسترسی به امکانات ضروری هستند که همگی دلایلی برای عدم موفقیت این طرح‌ها به شمار می‌آیند.
به‌علاوه در این میان، افزایش هزینه‌های ساخت و ساز به عنوان سدی در برابر عرضه مطلوب مسکن حمایتی در سال‌های اخیر عمل کرده است. افزایش سرسام‌آور هزینه‌های ساخت‌وساز است، افزایش قیمت مصالح ساختمانی که در دو سال اخیر رشدی بیش از ۲۰۰ درصد را تجربه کرده است و دستمزد کارگران ساختمانی و... همگی در بروز چالش‌های بازار مسکن موثر بوده‌اند.
به‌علاوه شهرداری‌های کلان‌شهرها با وضع عوارض سنگین بر ساخت‌وساز، بر آتش این بحران دامن زده‌اند. عوارض تراکم در برخی مناطق تهران تا ۶۰ درصد هزینه تمام شده پروژه را افزایش داده است. نتیجه این شده که بسیاری از سازندگان ترجیح می‌دهند به جای فعالیت در بخش مسکن ارزان‌قیمت، به ساخت ویلاها و واحدهای لوکس روی آورند که سودآوری بیشتری دارد.
برخی از کارشناسان وقوع جنگ تحمیلی اسرائیل را از جمله عوامل موثر در بازار مسکن می‌دانند که به کاهش قیمت مسکن به خصوص در مناطق شمال شهر پایتخت و برخی از استانها منتهی شد. آیا تنش‌های منطقه، تحریم و... باعث رکود سنگین بازار مسکن شده‌اند و آیا ادامه‌دار هستند؟
به گمان بسیاری از افراد رخدادهای امنیتی و بحران‌های‌های خیر و جنگ و... توانسته است قیمت مسکن را به چالش بکشاند. به عنوان نمونه، جنگ ۱۲ روزه در برخی مناطق شمالی و شمال شرقی تهران منجر به خروج بسیاری از مالکان از این مناطق و فروش فوری املاک با قیمت‌های پایین شد. این اتفاق به صورت موقتی باعث کاهش قیمت در برخی مناطق شد، اما در حقیقت تأثیر آن بر قیمت کل بازار مسکن محدود است، چرا خانه‌های این مناطقه بیشتر لاکچری با متراژهای بزرگ و... تلقی می‌شود، اما هدف اصلی دولت تامین مسکن برای طبقات آسیب پذیر جامعه در متراژ و قیمت‌های کمتر است، که البته در این زمینه تا کنون به دلایل مختلف موفقیت چندانی نداشته است.
از جمله دلایل این مسئه می‌توان به خروج نیروی کار ارزان، به ویژه اتباع خارجی، منجر به افزایش دستمزدها در بخش ساخت‌وساز شده است. همچنین افزایش هزینه‌های جانبی مانند مواد اولیه، انرژی و مالیات‌ها باعث شده است تا قیمت تمام شده ساخت مسکن به شدت افزایش یابد، این روند برخلاف انتظار، نه تنها باعث کاهش قیمت مسکن نشده، بلکه منجر به افزایش آن شده است که در نهایت فشار مضاعفی بر خریداران وارد کرده است.
در حقیقت یکی از پدیده‌های مهم در سال‌های اخیر، مهاجرت گسترده از شهرهای کوچک‌تر به کلان‌شهرها، به ویژه تهران است. این مهاجرت به دلایل مختلفی از جمله کمبود فرصت‌های شغلی، بحران آب و مشکلات زیست‌محیطی صورت می‌گیرد. افزایش جمعیت در کلان‌شهرها تقاضا برای مسکن را افزایش می‌دهد و با توجه به کمبود عرضه متناسب، فشار قیمت‌ها را بالا می‌برد. بازار اجاره نیز به شدت تحت فشار است. افزایش مستمر نرخ اجاره بها باعث شده است که اقشار کم‌درآمد و مستأجران دچار بحران جدی شوند. دولت تاکنون نتوانسته است سیاست‌های مناسبی برای کنترل بازار اجاره و حمایت از مستأجران اجرا کند. در بسیاری از مناطق، مستأجران مجبور به کوچ به حاشیه شهرها و مناطق با امکانات کمتر شده‌اند که این خود تبعات اجتماعی و اقتصادی متعددی به همراه دارد.
بسیاری عقیده بر این داشتند که خروج اتباع از کشور باعث بهبود بازار به خصوص در بخش اشاره شده و با کاهش اجاره‌بهاء می‌توان امیدهایی را نیز برای متعادل شدن قیمت مسکن نیز شاهد بود. آیا این تحلیل‌ها و پیش‌بینی‌ها، محقق شده است؟
در سال‌های اخیر، یکی از مسائلی که برخی تحلیلگران تصور می‌کردند می‌تواند منجر به کاهش قیمت یا حداقل متعادل‌سازی بازار اجاره و خرید مسکن شود، خروج بخشی از مهاجران افغانستانی از ایران بود. این گروه به‌ویژه در شهرهای بزرگ، سهم قابل‌توجهی از سکونتگاههای استیجاری ارزان‌قیمت یا مشاغل خدماتی مرتبط با نگهداری و ساخت‌وساز را به خود اختصاص داده بودند. بنابراین انتظار می‌رفت که با کاهش حضور آنها، تقاضا در بازار مسکن کاهش یافته و به تبع آن قیمت‌ها کمی منطقی‌تر شود. اما این انتظار محقق نشد. چرا؟ چون بسیاری از مهاجران افغانستانی، به‌ویژه مردان جوان، عمدتاً در مشاغلی مانند کارگری ساختمانی، سرایداری و نگهبانی فعالیت داشتند و محل کار و سکونت آنها در بسیاری موارد همپوشانی داشت؛ مثلاً در همان ساختمان‌های نیمه‌کاره یا پروژه‌های عمرانی سکونت می‌کردند، بنابراین خروج آنها تأثیر مستقیمی بر کاهش تقاضای بازار اجاره مسکن نگذاشت.
البته خروج آنها منجر به کمبود نیروی انسانی ارزان‌قیمت در پروژه‌های ساختمانی شد و این مسأله افزایش دستمزد کارگران باقیمانده را در پی داشت و در نهایت هزینه تمام‌شده ساخت مسکن را بالا برد. به همین دلیل، نه‌تنها قیمت مسکن کاهش نیافت، بلکه در برخی مناطق شاهد افزایش آن نیز بودیم. به‌عبارت دیگر، خروج این نیروی کار مهاجر، به جای تأثیر کاهنده بر بازار، فشار مضاعفی بر سازندگان وارد کرد و از مسیر افزایش هزینه ساخت، زمینه‌ساز گرانی بیشتر شد.
هدف اصلی دولت تامین مسکن برای طبقات آسیب پذیر جامعه در متراژ و قیمت‌های کمتر است، که البته در این زمینه تاکنون به دلایل مختلف موفقیت چندانی نداشته است
همزمان با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی‌ها، بازار اجاره یکی از دغدغه‌های خانواده‌هایی به شمار می‌آید که دیگر توان پرداخت اضافه شدن اجاره خانه‌ها را ندارند و چالش‌های بسیاری را در بحبوحه تورم وگرانی‌ها برایشان ایجاد کرده است. آیا وام ودیعه اجاره یا... توانسته است درمانی بر این درد باشد؟
بله قطعاً در کنار معضل خرید مسکن، بازار اجاره نیز به یکی از چالش‌های اصلی اجتماعی تبدیل شده است. نرخ اجاره‌بها در تهران سالانه بین ۴۰ تا ۶۰ درصد افزایش می‌یابد، در حالی که رشد دستمزدها به زحمت به ۲۵ درصد می‌رسد. این نابرابری موجب شده بسیاری از خانواده‌ها مجبور به کوچ به حاشیه شهرها شوند یا در واحدهای نامناسب و گاه خطرناک سکونت گزینند و دراین زمینه همگان بر این باور هستند که دولت در کنترل بازار اجاره کاملاً ناکام عمل کرده است. عدم وجود نظام نظارتی کارآمد، سوداگری در این بخش را به حدی رسانده که برخی مالکان هر شش ماه یکبار بر نرخ اجاره می‌افزایند، بی‌آنکه ترسی از پیگرد قانونی داشته باشند. از طرف دیگر به دلایل مختلف موج مهاجرت از شهرهای کوچک و روستاها به کلان‌شهرها بر دامنه مشکلات افزوده است.
بحران آب، بیکاری و نبود امکانات اولیه در شهرهای کوچک، سالانه ده‌ها هزار نفر را روانه پایتخت و شهرهای بزرگ برای کاریابی مجبور می‌کند، این در حالی است که زیرساخت‌های مسکن در این شهرها پاسخگوی چنین هجوم جمعیتی نیست و نتیجه این شده که حاشیه‌نشینی در اطراف کلان‌شهرها به معضلی لاینحل تبدیل شود. سکونتگاههای غیررسمی که فاقد کمترین استانداردهای زندگی هستند، به سرعت در حال گسترش هستند و هر روز بر دامنه چالش‌های اجتماعی می‌افزایند. قطعاً خروج از این بحران چندبعدی نیازمند عزمی ملی و برنامه‌ای جامع است. نخستین گام، بازنگری در سیاست‌های اعتباری بانک‌هاست. افزایش سقف وام‌های مسکن و کاهش نرخ سود آنها می‌تواند تا حدی قدرت خرید مردم را بازگرداند. علاوه بر این اقدام ضروری دیگری که باید انجام داد، حمایت واقعی از ساخت‌وساز انبوه است و معافیت‌های مالیاتی برای پروژه‌های مسکن ارزان‌قیمت، تسهیل صدور مجوزها و کاهش عوارض شهرداری می‌تواند سازندگان را به فعالیت در این بخش ترغیب کند. در حقیقت طرح‌های مسکن ملی و حمایتی باید با سرعت و کیفیت بیشتر اجرایی شوند و تمرکز روی نیاز اقشار کم‌درآمد باشد، نه ساخت خانه‌های لوکس و بزرگ که هدف مصرف‌کنندگان واقعی نیست، بدیهی است تسهیل شرایط وام‌دهی، کاهش نرخ بهره و حمایت مالی از سازندگان و خریداران می‌تواند تقاضا را تحریک کند. البته در این میان نباید از توجه به بازار اجاره و مستاجرین غافل شد و باید با تدوین سیاست‌های حمایتی برای مستأجران، ایجاد نظام نظارتی موثر برای کنترل اجاره بها و ارتقاء کیفیت مسکن اجاره‌ای از این گروه حمایت کرد.
بازار مسکن در حال حاضر با بحران‌های بسیاری مواجه است. اما با توجه به تمام این عوامل پیشنهاد شما برای افرادی که همچنان مایل به ورود به این بازار وخرید مسکن هستند چیست؟ آیا زمان مناسبی تلقی می‌شود؟
بازار مسکن ایران در شرایط کنونی با چالش‌های جدی مواجه است که ناشی از عوامل اقتصادی، اجتماعی و سیاسی متعدد است. عدم تعادل در عرضه و تقاضا، هزینه‌های بالای ساخت، ناکارآمدی سیاست‌های حمایتی و افزایش جمعیت کلان‌شهرها از مهم‌ترین دلایل این وضعیت است. برای عبور از این بحران، نیاز به بازنگری اساسی در سیاست‌ها، هماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی و اتخاذ تصمیمات کارشناسی و عملیاتی وجود دارد. تنها از این طریق می‌توان به رونق بازار مسکن، افزایش دسترسی اقشار آسیب‌پذیر به مسکن مناسب و رشد پایدار اقتصاد کلان کشور امیدوار بود. اما قطعاً زمان کنونی، موقع بسیار مناسبی برای خریداران مسکن، چه برای کسانی که به عنوان مسکن مناسب برای سکونت خود یا سرمایه‌گذاری هستند، است، حتی اگر رکود مسکن یک یا دوسال دیگر هم ادامه داشته باشد. در نهایت ایجاد نظام نظارتی کارآمد، تعیین نرخ اجاره متناسب با تورم واقعی و حمایت از مستأجران کم‌درآمد می‌تواند از گسترش بی‌عدالتی در این بخش جلوگیری کند.
