در کمتر از شش سال، شمار مستأجرانی که در فقر مطلق به سر می‌برند، ۵۰ درصد افزایش یافته است. این در حالی است که اصل سی‌ویکم قانون اساسی، بر حق همگانی مردم برای دسترسی به مسکن تأکید دارد. با این حال، پس از گذشت ۴۶ سال از تصویب این اصل، بازوی پژوهشی مجلس با انتشار گزارشی تازه، چهار بُعد تبعیض در حوزه مسکن را آشکار کرده و نسبت به گسترش نگران‌کننده فقر مسکن در کشور هشدار داده است.
در قانون اساسی ایران، داشتن مسکن متناسب با نیاز به عنوان «حق» هر فرد و خانواده شناخته شده و دولت موظف به تأمین آن با اولویت گروه‌های نیازمندتر است. رویکرد حاکم در اصل ۳۱ «حال‌اندیشی آینده‌ساز» نام دارد؛ یعنی تضمین سکونت پایدار برای همه خانوارها در زمان حال و فراهم‌کردن بستر مالک‌نشینی در آینده. اولویت این اصل، «سکونت» است، نه صرفاً «مالکیت.»
با این حال، دو رویکرد غالب «کالایی‌سازی» و «مالک‌نشین‌گستری» موجب انحراف از این فلسفه شده‌اند. کالایی‌سازی با گفتمان‌های ضدرفاهی، نقش حمایتی دولت را تضعیف و مسکن را به کالای سرمایه‌ای برای سوداگری بدل کرده است. در مقابل، سیاست مالک‌نشین‌گستری با مکان‌یابی نادرست پروژه‌ها و نادیده‌گرفتن سکونت کنونی کم‌درآمدها، عملاً به جداسازی و طرد آنان منجر شده است.
گزارش بازوی پژوهشی مجلس تاکید می‌کند که دو رویکرد کالایی‌سازی و مالک‌نشین‌گستری، زمینه‌ساز چهار نوع تبعیض مسکونی در ایران شده‌اند:
تبعیض ساختاری؛ اعطای یارانه‌های پنهان «تراکم» و «حقوق توسعه» به مالکان و سازندگان بدون بهره‌مندی نامالکان.
تبعیض مضاعف؛ فروش حقوق مالکانه مازاد (تراکم‌فروشی) بر پایه تبعیض ساختاری، که به سود مالکان موجود تمام می‌شود.
تبعیض فضایی-مکانی؛ انتقال پروژه‌های مسکن کم‌درآمدها به حاشیه یا شهرهای جدید، عمیق‌ترین شکل جداسازی اجتماعی.
تبعیض روزمره؛ فقدان قوانین مؤثر برای منع تبعیض در اجاره، فروش یا شرایط سکونت، که به طرد اجتماعی گروه‌های خاص دامن می‌زند.
یکی از محورهای اصلی گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، بررسی وضعیت وخیم مستأجران است. بر اساس داده‌های وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، نرخ فقر در میان خانوارهای مستأجر در سال ۱۴۰۱ حدود ۴۰ درصد بوده و شمار مستأجران دچار فقر مطلق از ۹۶۵ هزار خانوار در سال ۱۳۹۵ به ۱.۴ میلیون خانوار در سال ۱۴۰۱ رسیده؛ رشدی ۵۰ درصدی در کمتر از ۶ سال!
مشکل آنجاست که بخش استیجاری مسکن در ایران کاملاً انتفاعی و فاقد ابزارهای رفاهی مانند کنترل اجاره و محدودسازی تخلیه است. از آنجا که مسکن استیجاری اجتماعی وجود ندارد، خانوارها ناگزیرند بخش بزرگی از درآمد خود را صرف اجاره کنند، حتی اگر این هزینه کمرشکن باشد.
پیامدهای اجتماعی این بحران شامل کاهش امید به زندگی، افزایش طلاق، افت ازدواج و فرزندآوری، بی‌ثباتی سکونتی، جابه‌جایی اجباری و گسترش پدیده‌های طرد اجتماعی و بی‌خانمانی است. گزارش بازوی پژوهشی مجلس تأکید می‌کند که دسترسی به مسکن برای مستأجران «نه تعلل‌پذیر است و نه آینده‌پذیر» و دولت باید به وضعیت کنونی آنها به‌صورت فوری بپردازد، نه اینکه صرفاً بر طرح‌های مالک‌سازی بلندمدت تکیه کند.
در سال‌های ابتدایی پس از انقلاب (۱۳۵۸ و ۱۳۵۹)، سیاست‌های مسکن متنوع و مبتنی بر کالازدایی از مسکن بودند: کنترل اجاره، واگذاری خانه‌های سازمانی، تأمین مسکن رایگان برای خانواده‌های شهدا، ساخت مسکن استیجاری دولتی و حتی تعیین سقف هزینه مسکن بر اساس درصدی از درآمد خانوار. این سیاست‌ها همزمان مالکیت و اجاره‌نشینی را پوشش می‌دادند و اولویت با سکونت بود.
اما به مرور، این رویکرد رفاهی جای خود را به نگاه بازارمحور داد که بر «افزایش عرضه مسکن» به عنوان تنها راه‌حل بحران تأکید می‌کرد. این نگاه، با حمایت بازیگران صنعت مستغلات، به «عرضه‌پریشی» انجامیده، جایی که هرگونه ساخت‌وساز، حتی ناسنجیده و سوداگرانه، به شرط افزایش عرضه، موجه جلوه داده می‌شود.
در این بین، گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد که حجم عظیمی از یارانه‌های پنهان در قالب حقوق توسعه (تراکم مجاز و تغییر کاربری) به مالکان و سازندگان داده می‌شود، بی‌آنکه تعهدی برای تأمین مسکن استطاعت‌پذیر ایجاد شود. این سیاست‌ها شکاف مالک-نامالک را عمیق‌تر و نابرابری ثروت مسکونی را تشدید کرده‌اند.
گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس با اشاره به نقش نظام مالیاتی در تعمیق یا کاهش تبعیض‌های مسکونی، تأکید می‌کند که معافیت‌های مالیاتی موجود، به‌ویژه در بخش ساخت‌وساز و معاملات مسکن، عمدتاً به نفع مالکان و سرمایه‌گذاران کلان تمام می‌شود و نامالکان و مستأجران سهمی از آن ندارند. به‌عنوان نمونه، معافیت مالیاتی بر اجاره املاک مسکونی و نقل‌وانتقال دارایی‌های ملکی، بدون در نظر گرفتن سقف یا شرایط، موجب تشویق به سوداگری و احتکار مسکن شده است.
به‌عنوان مثال، در تهران، به‌ویژه در مناطق شمالی، ارزش معاملاتی تعیین‌شده برای محاسبه مالیات با قیمت واقعی بازار فاصله بسیار زیادی دارد. به‌عنوان نمونه، در منطقه یک شهرداری تهران، بهای رسمی که مبنای اخذ مالیات قرار می‌گیرد، چندین برابر کمتر از ارزش روز ملک در بازار است. این اختلاف باعث می‌شود مالکان املاک گران‌قیمت عملاً مالیات ناچیزی بپردازند و یارانه پنهان کلانی از این محل دریافت کنند، در حالی که هیچ الزام یا پیوندی میان این امتیاز مالیاتی و تأمین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد وجود ندارد.
پیشنهاد گزارش، «کالازدایی» از حقوق توسعه شهری و پیوند دادن آن با تأمین مسکن استطاعت‌پذیر است؛ به این معنا که هرگونه بهره‌مندی از تراکم اضافی یا تغییر کاربری باید مشروط به ایجاد یا تأمین واحدهای مناسب برای گروه‌های کم‌درآمد باشد. همچنین بر حذف معافیت‌های مالیاتی غیرموجه و طراحی مالیات‌های بازدارنده بر خانه‌های خالی، املاک لوکس و معاملات مکرر تأکید می‌شود.
در بعد حمایتی، پیشنهاد شده است که درآمدهای حاصل از این مالیات‌ها مستقیماً به صندوق‌های توسعه مسکن اجتماعی و استیجاری اختصاص یابد تا به‌صورت هدفمند برای کاهش هزینه مسکن خانوارهای کم‌درآمد و مهار روند صعودی اجاره‌بها به‌کار گرفته شود. این اصلاحات می‌تواند همزمان منابع مالی پایدار برای سیاست‌های عدالت‌محور مسکن فراهم کند.
بازوی پژوهشی مجلس برای بازگشت به روح اصل ۳۱ و رفع تبعیض‌های ناروا، مجموعه‌ای از اقدامات تقنینی، نظارتی و سیاستی را پیشنهاد داده است که از جمله می‌توان به «رفع تبعیض ساختاری و مضاعف»، «بازبینی کامل فرآیند اعطای حقوق توسعه شهری و پیوند آن با تأمین مسکن کم‌درآمدها»، «کالازدایی از حقوق توسعه مسکونی و حذف معافیت‌های مالیاتی غیرموجه»، «رفع تبعیض فضایی-مکانی»، «تأمین مسکن استیجاری اجتماعی درون بافت‌های موجود شهری»، «بازنگری مکان‌یابی پروژه‌های مسکن بر اساس مرغوبیت مسکونی» و «ممنوعیت سیاست‌هایی که منجر به جداسازی و طرد می‌شوند»، اشاره کرد.
همچنین، «رفع تبعیض روزمره»، جرم‌انگاری مصادیق رایج تبعیض در بازار مسکن (مانند تبعیض در اجاره، شرایط سکونت و قیمت‌گذاری)، «بازبینی قانون روابط موجر و مستأجر (۱۳۷۶) و قانون تملک آپارتمان‌ها (۱۳۴۳) از منظر تبعیض روزمره» و «تسهیل ایجاد اتحادیه‌های مستأجران برای آگاهی‌رسانی و پیگیری حقوق آنها» از دیگر پیشنهادهای بازوی پژوهشی مجلس برای بازگشت به اصل ۳۱ قانون اساسی‌ست.
این گزارش هشدار می‌دهد، تداوم سیاست‌های کنونی مسکن، چه در قالب کالایی‌سازی و چه مالک‌نشین‌گستری، به تعمیق شکاف مالک و نامالک، گسترش فقر مستأجران و افزایش نابرابری مسکونی خواهد انجامید. تنها راه اصلاح، بازگشت به منطق «سکونت‌محور» اصل ۳۱ و اجرای سیاست‌های فوری برای تضمین حق مسکن همه شهروندان، به‌ویژه مستأجران، در زمان حال است
