صدیقه نژادقربان: «ریسک حمله دوباره ناشی از شرایط آتش‌بس» بازار معاملات مسکن پایتخت را تحت‌تاثیر قرار داده و در نیمه تابستان، این خطر نوعی «آژیر زرد» را در فضای بازار ملک به صدا درآورده است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آنچه در بازار مسکن مرداد ماه گذشت، حاکی است: احساس خطر جنگ دوباره باعث ادامه روند رکود سنگین در معاملات مسکن، در دومین ماه تابستان شد. ماه گذشته، همچون ماه تیر، خبری از تقاضای سرمایه‌ای در این بازار نبود اما در سمت مقابل، فروشنده‌ها نیز رفتار هیجانی از خود نشان ندادند و همین موضوع باعث عدم نیاز به اضطرار در فروش برخلاف روزهای پس از جنگ تحمیلی 12 روزه و شرایط آتش‌بس شد. طبق بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از روند ماهانه متغیرهای بازار معاملات مسکن در مرداد، تحولات ماه گذشته را می‌توان در قالب 10 تصویر تشریح کرد. شاخص قیمت مسکن «دنیای اقتصاد» که با توجه به تداوم غیبت آمار رسمی از «قیمت قطعی»، سطح قیمت پیشنهادی فروشنده‌های آپارتمان را به صورت ماهانه مورد سنجش قرار می‌دهد، در ابتدای شهریور با افزایشی خفیف نسبت به ابتدای مرداد روبه‌رو شد.
براساس این شاخص، میانگین «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌های در نوبت فروش در محله‌های منتخب مناطق 22 گانه تهران، هم‌اکنون به 102میلیون و 100 هزار تومان در هر متر مربع رسیده که این نسبت به ابتدای مرداد که قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های میان‌متراژ 100میلیون و 200 هزار تومان در مترمربع بوده، رشد مثبت پیدا کرده است. میانگین قیمت فروشنده‌ها نسبت به ماه گذشته افزایش 1.8درصدی از خود نشان می‌دهد. این رقم حاکی از رسیدن سطح قیمت مسکن به ماه قبل جنگ یعنی اردیبهشت ماه است و بیانگر نوعی جبران کاهش قیمت در هفته‌های جنگ تحمیلی می‌تواند باشد. این شاخص برای واحدهای مسکونی میان متراژ با مساحت متوسط 86 مترمربع و سن بنای 7.8 سال محاسبه می‌شود. هر چند، قیمت‌های قطعی مربوط به آپارتمان‌های معامله‌شده، احتمالا متفاوت از این شاخص خواهد بود اما انتظار می‌رود جهت تغییرات، شبیه باشد. تورم نقطه‌ای مسکن نیز نشان می‌دهد، سطح فعلی میانگین «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در مقایسه با سال گذشته همین موقع 15 درصد بالاتر است. این تورم نقطه‌ای، برای سومین ماه پیاپی در سطح زیر 20 درصد قرار دارد.
بررسی وضعیت بازار مسکن در مرداد حاکی از کاهش شدید رفتار هیجانی فروشنده‌ها است به طوری که هیچ‌گونه رفتار هیجانی مثبت از نوع اضطرار در فروش یا منفی از خود نشان نداده‌اند، زیرا رفتار معامله‌گران در مرداد ماه، پس از عبور از ماه جنگ و دوره آتش‌بس، اکنون عمدتا تحت‌تاثیر تحلیل‌هایی است که می‌گوید «شرایط در وضعیت آتش‌بس است و جنگ تمام نشده است». بازیگران حاضر و حاشیه‌نشین بازار معاملات مسکن چشم‌اندازی از آینده این بازار برای خود متصور هستند که براساس آن، ترجیح می‌دهند دست‌کم، خرید سرمایه‌ای انجام ندهند؛ شنیدن نوعی «آژیر زرد» به این معنا که اوضاع نه مانند جنگ 12 روزه است و نه روزهای قبل از 23 خرداد.
تا پیش‌از این، و از سال 97 به بعد، به دلیل نااطمینانی‌ها و سطح انتظارات – عمدتا نسبت به آینده تورم- همواره تقاضای خرید سرمایه‌ای ملک در سطح قابل‌توجهی وجود داشت؛ حتی در یکسال اخیر که رقم مورد نیاز برای خرید آپارتمان، سنگین‌تر از قبل شده بود. به طور کلی می‌توان گفت، یکی از مهم‌ترین اتفاقات در این بازار، وارونه شدن وزن تقاضای سرمایه‌ای در مقایسه با تقاضای مصرفی است که در سال‌های اخیر به ویژه از سال 97 «غالب» بوده است.
براساس گفته‌های واسطه‌های ملکی، سهم خریدهای سرمایه‌ای از حجم بسیار پایین معاملات، به زیر 20 درصد رسیده است. البته به این نکته نیز باید توجه داشت که عمده متقاضیان مصرفی، خریداران با هدف «تبدیل ملک» هستند، زیرا به خاطر سلب قدرت خرید، خانه اولی‌ها به‌نوعی از بازار حذف شده‌اند. در بین آپارتمان‌های در نوبت فروش، واحدهای مسکونی کوچک متراژ به‌ویژه در نیمه جنوبی، با بیشترین حجم تقاضا همراه هستند. براساس تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد»، حجم فروشنده‌ها نسبت به ماه تیر تغییر محسوسی نکرده، و در مقابل، طبق گفته واسطه‌های بازار معاملات مسکن تغییر قابل‌توجهی نیز در حجم تقاضای خرید آپارتمان در بازار اتفاق نیفتاده است و میزان فروش نیز با تغییر محسوسی نسبت به تیر ماه همراه نبوده است. اما حجم معاملات در مقایسه با تابستان سال گذشته به یک‌سوم کاهش پیدا کرده و همچنان روند نزولی دارد. فروشنده‌ها عمدتا قصد تبدیل سرمایه ملکی خود به دارایی‌های دیگر از جمله ارز، طلا و سکه و حتی پول نقد را دارند.
معاملات صورت گرفته در مرداد حاکی از آن است که معاملات قطعی در پایین‌ترین سطح ممکن قیمتی خود انجام شد و عمده‌فروشنده‌ها برای فروش ملک خود، به قیمتی بسیار پایین‌تر از قیمت پیشنهادی خود اکتفا کردند. و از قیمت اولیه خود پایین آمدند. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، در معدود محله‌های متوسط و رو به بالای شهر تهران، قیمت فروش آپارتمان کم‌سن (قیمت فروشنده) نسبت به میانه بهار حدود 15 درصد کاهش یافته است. دیگر تحول مهم در بازار مسکن تهران طی یک ماه منتهی به ابتدای شهریور، انصراف از فروش سازنده‌ها است که به‌دلیل نااطمینانی از آینده بازار مسکن در بلندمدت به دلیل افزایش تورم تولید و هزینه‌های جاری ساخت‌وساز، در کنار افزایش هزینه دریافت پروانه ساختمانی، صبر معاملاتی و ساخت‌وساز را بهترین اقدام در شرایط فعلی می‌دانند.
تغییر دیگری که می‌توان در بازار معاملات مسکن مرداد ماه مشاهده کرد، «نبود فروشنده‌های در وضعیت اضطرار» است. تیرماه که هم ماه جنگ بود و هم آتش‌بس، فروشنده‌‌هایی از سوی واسطه‌های بازار معاملات مسکن رصد شدند که «تصمیم ناگهانی و با عجله» برای عرضه آپارتمان داشتند. آن رفتار روی قیمت فروش اثر کاهشی داشت. در ماه گذشته اما چنین مواردی به شدت کاهش یافت؛ فروشنده همچنان هست اما تعجیل نمی‌کند. این وضعیت در مناطق بالاشهر کاملا محسوس است.
