بازار مسکن ایران در حصار متغیرهای اقتصاد کلان قرار گرفته و برای شکستن این قفل، دیگر نمی‌توان به راهکارهای صرفاً بخشی و ساخت‌وساز انبوه دل بست؛ کلید حل بحران در اصلاحات ساختاری اقتصاد و الگوبرداری هوشمندانه جهانی نهفته است.
تحلیل بازار مسکن ایران بدون در نظر گرفتن شاخص‌های اقتصاد کلان، مانند خواندن کتابی از وسط آن است؛ روایتی ناقص که به درک درستی از ریشه‌های بحران منجر نمی‌شود. این بازار که زمانی با تکیه بر عوامل درونی مانند هزینه ساخت و نیاز مصرفی خانوارها تحلیل می‌شد، اکنون به یک «متغیر وابسته» تمام‌عیار در معادله اقتصاد ایران تبدیل شده است. تورم ساختاری، رشد سرسام‌آور نقدینگی، نوسانات ارزی و انزوای اقتصادی ناشی از تحریم‌ها، چهار ستون اصلی هستند که کالبد فعلی بازار مسکن بر روی آن‌ها بنا شده و آن را از دسترس تقاضای واقعی دور کرده‌اند.
برخلاف تصور رایج، جهش‌های قیمتی مسکن لزوماً به معنای رونق این صنعت نیست. آنچه در عمل رخ می‌دهد، یک رکود تورمی عمیق است: معاملات واقعی به شدت کاهش یافته، قدرت خرید مصرف‌کنندگان به صفر رسیده و سرمایه در گردش سازندگان نیز در میانه پروژه‌ها به دلیل تورم مصالح، تحلیل می‌رود. در این چرخه ناکارآمد، مسکن کارکرد اصلی خود به عنوان «سرپناه» را از دست داده و به «پناهگاه سرمایه» برای فرار از تورم تبدیل می‌شود.
این تغییر کارکرد، تقاضای سوداگرانه را بر تقاضای مصرفی مسلط کرده و به پدیده خانه‌های خالی دامن زده است؛ املاکی که نه برای سکونت، که برای حفظ ارزش ریال خریداری شده‌اند و از چرخه عرضه خارج شده‌اند.این وابستگی شدید به اقتصاد کلان، سیاست‌گذاری در بخش مسکن را نیز پیچیده و ناکارآمد کرده است. تمرکز صِرف بر افزایش عرضه از طریق پروژه‌های انبوه دولتی، بدون مهار تورم و کنترل نقدینگی، مانند ریختن آب در ظرفی سوراخ است. نقدینگی خلق‌شده برای این پروژه‌ها خود به موتور محرک تورم تبدیل شده و عملاً اثر مثبتِ افزایش عرضه را خنثی می‌کند.
راهکارهایی در سطح کلان شکستن قفل بازار مسکن نیازمند اصلاحات کلان و اقدامات هوشمندانه، با نگاهی به تجارب موفق جهانی است.
۱. ثبات‌بخشی به اقتصاد کلان: این شاه‌کلید حل بحران است. کنترل پایدار تورم از طریق انضباط پولی و مالی، کاهش کسری بودجه و اصلاح نظام بانکی، جذابیت مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای را کاهش داده و نقدینگی را به سمت بخش‌های مولد هدایت می‌کند.
۲. اصلاح پایه‌های مالیاتی: اجرای موثر و هوشمندانه مالیات بر عایدی سرمایه (CGT)، مشابه تجربه‌ی موفق کشورهایی چون بریتانیا و کانادا، تقاضای سوداگرانه را به شدت محدود می‌کند. همزمان، باید مالیات بر خانه‌های خالی به ابزاری کارآمد برای افزایش عرضه تبدیل شود، نه یک قانون ناکارآمد روی کاغذ.
۳. توسعه بازار اجاره‌داری حرفه‌ای: دولت می‌تواند با ارائه مشوق‌های مالیاتی و تسهیلات به شرکت‌های تخصصی اجاره‌داری، مشابه مدل موفق آلمان، بازار اجاره را از حالت سنتی و فردی خارج کند. این شرکت‌ها با عرضه انبوه واحدهای استیجاری، به ایجاد ثبات در بازار اجاره و حمایت از حقوق مستأجران کمک می‌کنند.
۴. تنوع‌بخشی به ابزارهای تأمین مالی: به جای تکیه صرف بر وام‌های بانکی با اقساط سنگین، باید ابزارهای نوین مالی مانند صندوق‌های زمین و ساختمان، اوراق بهادار رهنی و لیزینگ مسکن (مشابه آمریکا) توسعه یابند تا قدرت خرید طیف وسیع‌تری از جامعه افزایش یابد.
منبع خبر "
افکار نیوز" است و موتور جستجوگر خبر تیترآنلاین در قبال محتوای آن هیچ مسئولیتی ندارد.
(ادامه)
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت تیترآنلاین مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویری است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هرگونه محتوای خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
