صدیقه نژادقربان:  از ابتدای سال 1403 تاکنون، نرخ رشد هزینه ساخت مسکن 2.3 برابر تورم مسکن بوده است؛ این عدم تناسب بین روند قیمت‌تمام شده ساخت‌وساز با قیمت فروش ساختمان در کنار علل شکل‌دهنده آن، 10 خسارت بزرگ به نبض سرمایه‌گذاری ساختمانی و این بخش اقتصادی کشور وارد کرده است. نتایج بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از شدت خرابی‌های «انفجار تورم تولید» در بخش مسکن و ساختمان و همچنین آسیب‌های «رکود بازار خرید» برای بخش تولید نشان می‌دهد، در حال حاضر «غیبت توام تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای» در بازار معاملات مسکن از یک‌سو و «ناآرامی قیمت زمین و مصالح‌ساختمانی» از سوی دیگر و همچنین «خشکی اعتبارات بانکی و گران تمام‌شدن منابع مالی از بازار غیربانکی» به عنوان ضلع سوم تخریبگر این بخش، یک «خروج بزرگ» از صنعت ساختمان رقم زده است. 

یک حضور و غیاب شهودی در بخش ساختمان مشخص می‌کند، فقط سه گروه در بازار ساخت‌وساز مانده‌اند. آنهایی که «تعهدات قبلی» دارند، آنهایی که «زمین از قبل داشته‌اند» و شرکت‌های ساختمانی ثروتمند. اما پیش‌بینی می‌شود، ادامه این رکود فراگیر می‌تواند تعداد حاضران را باز هم کاهش دهد. رشد هزینه ساخت به‌رغم کاهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر، محرک جدید «اسبا‌ب‌کشی ساختمانی‌ها» از این صنعت به سمت صنایعی همچون حوزه نفت و پتروشیمی یا حتی اجاره‌داری آپارتمان است. در این بررسی که در گفت‌وگو با پنج کارشناس و فعال ساختمانی انجام شده، چهار راهکار برای «بن‌بست‌ شکنی از ساخت و فروش مسکن» معرفی شده است.

انگیزه خرید مسکن باید احیا شود

شهرام آلبا، دبیر گروه معماری انجمن مهندسان مشاور معمار و شهرساز: بحث مسکن به پارامترهای متعددی بستگی دارد. در شرایط فعلی موانع تامین منابع مالی توسط توسعه‌گران وانبوه‌سازان مسکن اهمیت ویژه‌ای پیدا کرده است. یکی از منابع تامین منابع مالی، استفاده سازندگان از اعتبارات‌شان و سپرده‌های خود نزد بانک‌ها است که در این خصوص به علت رکود سنگین فروش ناشی از پایین آمدن تقاضا برای خرید مسکن، عملا چنین اعتباری در شبکه بانکی برای سازنده‌ها فراهم نیست و موجب ایجاد صدمات جبران‌ناپذیری در اعتبارات بانکی پیمانکاران بزرگ شده است. از سوی دیگر به دنبال عدم ارائه تسهیلات بانکی، تامین سرمایه از بازار اعتبارات غیربانکی، با نرخ حداقل 50 تا 60 درصد قابل تحقق است اما با وضعیت «بازدهی سرمایه‌گذاری بسیار پایین ساخت‌وساز»، عملا دسترسی به این بازار نیز برای سازنده‌ها غیرممکن شده است.

 این عوامل موجب شده تا توسعه‌گران مسکن به روش‌های تهاتر مصالح ساختمانی و خدمات اجرایی رو بیاورند. این رویه عملا موجب انباشت مسکن تملک شده در دست تولیدکنندگان مصالح و پیمانکاران جز شده است و چون این گروه از فعالان ساختمان از دانش روش‌های عرضه واحدهای مسکونی به بازار معاملات اطلاعی ندارند، جهت پرداخت‌های روزمره خود با مشکل مواجه هستند. یکی دیگر از روش‌هایی که توسعه‌گران مسکن در پیش گرفته‌اند اقدام به پیش‌فروش واحدها در زمان‌های غیرمعقول مانند خاکبرداری است که کاملا امری غیرقانونی است و این اقدامات را باید پس از اجرای اسکلت انجام دهند. با اینگونه اقدامات بدون توجه به تورم مصالح و دستمزدهای نیروهای انسانی عملا زیر بار تعهداتی می‌روند که با شرایط اضطراری پیش آمده در طول یک سال گذشته قابلیت انطباق ندارند. درنتیجه یکی از روش‌های منطقی تامین مسکن مشارکت توسعه‌گران با تعاونی‌ها و صاحبان زمین‌های در مقیاس بالا هستند تا ریسک هزینه‌های تامین زمین از دوش سازندگان برداشته شود.

نکته دیگر افزایش قیمت ساخت مسکن متوسط از متری 26‌میلیون تومان به 34‌میلیون تومان در طول مدت فقط 6 ماه اخیر به دلیل نوسانات بالای ارز و ناترازی‌های آب و برق در مراکز تولید مصالح و تقلیل دست‌کم 5 تا 10 درصدی قیمت مسکن در همین مدت به دلیل صرف نقدینگی خانوارها در تامین مایحتاج روزمره زندگی است که موجب شده تا انگیزه‌های خرید مسکن از اولویت‌های بهبود شرایط زیستی حذف شوند. در این شرایط اقتصادی با توجه به حذف بسیاری از اقلام از سبد خرید خانوارها، دیگر اتخاذ رویه احداث مسکن با تزئینات هزینه‌بر باید با مصالح با دوام و طول عمر بالاتر جایگزین شوند. در این زمینه شاهد تکنولوژی‌های نوین فناورانه هستیم که با توجه به عدم آشنایی سازندگان دارای سرمایه با این مصالح و تکنولوژی‌های ساخت فقط اتلاف سرمایه‌ها را شاهد هستیم. رویکرد ساخت مسکن باید به تامین مسکن اجتماعی تغییر یابد. یکی از موارد مهمی که هزینه ساخت مسکن را افزایش داده تعداد مالیات‌ها و افزایش ضریب برخی از همین مالیات‌های اعمال‌شده بر «تولید و فروش مسکن» است، هزینه‌ای که با فرمول غلط بابت بیمه کارگر ساختمانی توسط تامین اجتماعی از سازنده‌ها دریافت می‌شود و سایر هزینه‌های جانبی ساخت بخشی از تورم ساخت را تشکیل می‌دهند. نکته دیگر مقایسه حقوق و دستمزد نیروی انسانی در کشورهای همسایه هستیم و انگیزه اشتغال نیروی کار در این کشورها نیروی متخصص را جذب می‌کنند.

در شرایط فعلی بنگاه‌های اقتصادی باید به فکر بقای خود باشند و عملا شاهد تغییر رویه سرمایه‌گذاری‌ها از بخش ساختمان به مثلا تولید محصولات پتروشیمی هستیم و عملا درسال‌های آینده شاهد رکود توان مدیریت اجرایی در این صنعت خواهیم بود.

فروش مسکن با قیمت سال گذشته

هادی شفائی، فعال و صاحب‌نظر صنعت ساختمان: این واقعیت را باید پذیرفت که در حال حاضر برخلاف تصور موجود، عرضه بالا، اما تقاضا کم است. اما عرضه‌های ارائه شده متناسب با نیاز‌های متقاضیان مسکن نیست. در واقع، آپارتمان‌هایی گران و بزرگ مقیاس امکان خرید را برای متقاضیان سلب می‌کند. اگرچه روی کاغذ قیمت مسکن امسال نسبت به سال گذشته با افزایش همراه بوده است، اما در واقع تغییری در قیمت‌ها به‌وجود نیامده و عمده ساختمان‌های در نوبت فروش با قیمت سال گذشته به فروش می‌رسند. علت را باید در عدم نیازسنجی در بازار مسکن یعنی عدم تولیت و عدم نظارت درست بر ساخت جست وجو کرد. با توجه به نبود نهاد نظارتی متناسب در رابطه با مسکن، این امر باعث شده تقاضای مسکن با افت شدید همراه شود. این افت متاثر از دو جریان اجتماعی و اقتصادی است.

از بعد اجتماعی باید گفت، در طول یک دهه اخیر، کشور با مشکل ورود دهه شصتی‌ها مواجه شد که با توجه به افزایش جمعیت در دهه 60، هجوم به شهر و بار جمعیتی افزایش یافت. این موضوع باعث شد تا نوع خانوارها و نوع مسکن نیز تغییر کند. در نتیجه الگوهای زیستی نیز تغییر کرد. به مرور افراد به این نتیجه رسیدند که فضایی مینیمال ارائه کنند و به جای خانه‌ای بزرگ حتی می‌توان در یک سوئیت زندگی کرد. در واقع با تغییر سبک زندگی سطح توسعه نیز تغییر کرد.

از منظر اقتصادی نیز، بازار مسکن 4 دهه اخیر را با افزایش قیمت ارز و وابستگی شدید به دلار طی کرده است که طی مدت 5 سال گذشته این افزایش به بالاترین سطح خود رسید، اما نزدیک به 3 سال در دوران رکود مسکن قرار گرفتیم. اگرچه از سال 97 تا 99 رکودی طولانی را پشت سر گذاشتیم و بازار تقریبا راکد بود اما از سال 1402 رکود عمیق‌تر شده و از سال گذشته شدت بیشتری یافته است و در نتیجه با رکود مسکن، قیمت‌ها در یک ثبات نسبی قرار گرفتند. اگرچه برخی از افزایش قیمت مسکن در تهران طی یکسال گذشته می‌گویند اما در واقع در برخی از شهرها با کاهش 10 تا 15 درصدی نیز مواجه شده‌ایم. در واقع مشکلی که در حال حاضر در بازار مسکن وجود دارد مساله «ناترازی بین عرضه و تقاضا» است. در سال‌های گذشته در بسیاری از کلان‌شهرها به‌ویژه تهران و مشهد، بازار ساختمانی با سود بالایی همراه بوده، اما نهاد نظارتی کار خود را به خوبی انجام نداده و با استفاده از کمیسیون ماده 5 بارگذاری بسیار بالایی صورت گرفت. اما این افزایش عرضه نگاهی سطحی و ظاهری است، زیرا با تغییرات سبک زندگی افراد در تضاد است و پاسخگوی نیاز فعلی تقاضا نیست. افراد، علاقه‌مند به خانه‌های کوچک‌تر هستند همچنین با افزایش تعداد سالمندان در کشور، برج‌ها و آپارتمان‌های بزرگ متناسب با نیاز این افراد نیست. در واقع باید تمام ابعاد جمعیتی، اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی را درنظر گرفت.

بررسی‌ها نشان می‌دهد 27.2‌میلیون خانوار در ایران وجود اما آمارها حاکی از وجود 26‌میلیون واحد مسکونی در کشور است. اما اینکه آمارها حاکی از کمبود مسکن است به دلیل محاسبه نکردن مسکن‌های غیررسمی است. در حاشیه شهرها ساخت‌وسازهای بسیاری به منظور تامین مسکن انجام شده که برخی، از خدمات مناسب برخوردار نبوده و این امر منجر به بی‌عدالتی و توزیع منابع بین افراد شده است. واحدهایی بدون پایان کار، سند و  پروانه ساخت در شهرها وجود دارند که در شمار مسکن رسمی کشور محسوب نمی‌شوند.

از نظر من، با افت درخواست پروانه مواجه خواهیم شد زیرا با افت ساخت مواجه هستیم. بسیاری از تولیدکنندگان مصالح ساختمانی به میزان حداقل 3 سال تولید و تقاضا، مصالح ساختمانی در انبارهای خود دارند که در حال حاضر امکان فروش این مصالح برای آنها وجود ندارد. به نظر می‌رسد یک راهکار برای سازگاری با شرایط موجود آن است که به جای فروش و پیش‌فروش ساختمان‌ها بهتر است واحدها را تهاتر 100درصدی کنند تا از این طریق هزینه ساخت و جریان نقدینگی مدیریت شود. پیش‌فروش و قبول تعهد زمانی یک اشتباه مهلک برای سازندگان است، زیرا با توجه به تکانه‌های تورمی قابل پیش‌بینی در آینده و تاثیر افزایش دستمزد و حقوق، اطمینانی از آینده قیمت‌ها برای سازنده‌ها ناشی از اثرات تورمی وجود ندارد. بنابراین باید از راهکارهای کم هزینه ولی پایدار برای حفظ اعتبار همچون تهاتر 100درصدی و استفاده از مشارکت قدرتمند ساپلایر استفاده کرد و روی جریان نقدینگی متمرکز شد.

 ساخت با «زمین‌های فعلی» صرفه ندارد

ابراهیم توکلی، فعال ساختمانی: قیمت مسکن در سال جاری نه تنها نسبت به سال گذشته تغییری نداشته بلکه می‌توان گفت 5 تا 10درصد با کاهش قیمت مسکن همراه بوده است. عوامل مختلفی از جمله کمبود کارگر به دلیل خروج اتباع افغان و افزایش دستمزد کارگران، افزایش قیمت مصالح و هزینه‌های اداری برای ساخت، رکود بازار و همچنین طولانی شدن زمان دریافت پروانه ساختمانی باعث خروج بسیاری از سازنده‌ها از صنعت ساخت و ساز شده است. در حال حاضر عمدتا سازنده‌هایی در بازار به فعالیت خود ادامه می‌دهند که بخشی از ساخت و ساز را انجام داده و تعهدات حقوقی دارند، اما پروژه‌های جدید حدود 40 تا 50 درصد کاهش یافته‌اند. تعداد جواز ساخت دست‌کم در مناطقی از شهر تهران از جمله مناطق شمالی شهر نیز در مقایسه با سال گذشته حدود 40 درصد کمتر شده است.

اگر شرایط اقتصادی کشور و به موازات آن بازار مسکن در وضعیت پایداری قرار گیرد ملک با تورم مثبت همراه خواهد شد، اما در صورت ادامه شرایط فعلی، قیمت‌ها حتی با روندی کاهشی مواجه می‌شوند. در حال حاضر تعداد فروشندگان و خریداران واقعی در بازار بسیار محدود است، زیرا عمدتا در بازارهای نقدشونده‌ای همچون طلا و ارز و سکه سرمایه‌گذاری می‌کنند. در نتیجه، این امر باعث تعطیلی فعالیت بسیاری از پروژه‌های ساخت و ساز شده است و تنها فعالانی در بازار به فعالیت خود ادامه می‌دهند که یا تعهدات ساخت دارند یا به آرامی و نه صرفا با هدف «تکمیل سریع و فروش سریع» در بازار پیش می‌روند اما برای حفظ سرمایه از تعداد کارگران کاسته و از مصالح از قبل خریداری شده استفاده می‌کنند. سود حاصل از ساخت و ساز در حال حاضر تنها شامل حال سازندگانی می‌شود که زمین را در سال‌های قبل خریداری کرده‌اند. اما باتوجه به قیمت فعلی زمین، قیمت جدید مصالح و هزینه‌های اداری دیگر، سازندگان از سود حداقلی نیز محروم خواهند شد. در چنین شرایطی احتمال خروج 40 تا 50درصد از سازندگان از صنعت ساخت‌وساز بالا است و فقط دو قشر حرفه‌ای و دارای سرمایه مازاد در این صنعت باقی خواهند ماند. البته به‌دلیل راکد بودن بازار خرید و فروش، سازندگان بعد از اتمام ساختمان با توجه به عدم فروش، به‌منظور تامین مالی و جبران هزینه‌های جاری در دوره رکود، واحدهای خود را اجاره می‌دهند.

  سود ساختمانی برای کدام پروژه‌ها؟

امیرحسین مفید، مهندس صنعت ساختمان و کارشناس حوزه نظارت بر ساخت: شرایط فعلی به‌گونه‌ای است که احتمال تکرار شرایط سازندگان استرالیایی در ایران وجود دارد. در استرالیا تعدادی از سازنده‌ها در شرکت‌های ساختمانی اعلام ورشکستگی کردند. در صورت ادامه وضعیت به همین منوال و افزایش تورم ساخت، احتمال ورشکستگی بسیاری از شرکت‌های ساختمانی وجود دارد، زیرا سازنده‌ها به‌ویژه در تهران و کلان‌شهرها با دو چالش در هزینه مواجه هستند، «قیمت نهایی مسکن و قیمت زمین».

آنچه که در صنعت ساختمانی وجود دارد این است که قیمت‌گذاری برای زمین با توجه به «حجم بسیار پایین این نوع ملک در تهران» به گونه‌ای است که کاملا متاثر از «تغییرات نرخ دلار» است. بسیاری از زمین‌داران قیمت زمین را با نرخ دلار محاسبه می‌کنند و علت گران بودن زمین نسبت به آپارتمان عمدتا به همین دلیل است. در کوچه‌هایی که عمده ساختمان‌ها نوسازی شده‌اند و تنها یک زمین برای ساخت وجود دارد با قیمت بسیار بالایی به سازندگان پیشنهاد می‌شود که در نتیجه امکان تامین مالی برای سازنده وجود ندارد. همچنین محدود شدن تعداد افراد عرضه‌کننده زمین باعث شده تا مالکان، زمین را طلای بازار ملک در نظر می‌گیرند.  این مدل قیمت‌گذاری باعث شده، اگر چه قیمت دلاری مسکن در مقاطع مختلف تغییرات محسوس یا شدیدی داشته، اما قیمت دلاری زمین همواره بدون نوسان باشد.

دومین چالش پیش روی سازنده‌ها هزینه ساخت است. هزینه تولید ساختمان نیز همانند قیمت زمین همگام با قیمت بین‌المللی تعیین می‌شود و بسیاری از اقلام و مصالح ساختمانی برای ساخت بر اساس قیمت جهانی فلزات، آهن آلات، شیرآلات و... است. برخی هزینه‌ها نیز وجود دارند که حتی هزینه ساخت را نیز بالاتر می‌برد. به‌طور مثال سیستم‌های سرمایشی که دولت به دلیل قرار دادن آنها در لیست واردات کالای لوکس، با قیمت روز دلار روی هزینه ساخت منعکس می‌شود. باتوجه به دو مولفه موجود، یعنی تورم زمین و تورم تولید، امکان پایین آوردن قیمت نهایی مسکن وجود ندارد. متغیرهایی همچون تورم عمومی در نتیجه قیمت بالای اقلام و مصالح ساختمانی، هزینه بالای دستمزدها و محاسبه مصالح به قیمت دلار باعث کاهش سود سازنده و در بیشتر مواقع منجر به متضرر شدن سازندگان می‌شود. سود تنها برای سازندگانی اتفاق می‌افتد که در چند سال گذشته ساختمانی را ساخته و اکنون آن را به بازار ارائه می‌کنند. اما برای سازندگانی که در شرایط فعلی اقدام به ساخت می‌کنند فروش آپارتمان با قیمت فعلی نمی‌تواند تامین کننده «حاشیه سود» مناسب برای پروژه‌های جدید بعدی باشد. در حال حاضر ساخت‌وساز با توجه سودهای بانکی 25 تا 28درصدی برای سازندگان سودی ندارد. نکته قابل‌توجه اینکه که اگر قبلا ساختمان‌ها طی مدت 2 سال تکمیل می‌شد و امکان بهره‌وری و فروش وجود داشت ، اکنون  این زمان به 3 تا 5 سال رسیده است. زیرا گرفتن جواز ساخت‌وساز پروسه‌ای تقریبا 9 ماهه دارد.

 اگر در گذشته تورم مسکن، تورم تولید و سود بانکی را جبران می‌کرد، در حال حاضر شکل مبادله به هم ریخته و نمی‌توان به امید تعدیل قیمت متناسب با زمان ساخت، سرمایه‌گذاری کرد. در واقع در حال حاضر به یک «بن‌بست سیستمی» رسیده‌ایم. با توجه به سیستم تامین مالی کشور، قدرت پایین خرید مردم، وام‌های خرید بسیار پایین با سود و بهره بالا که امکان بازپرداخت را برای مردم سخت و در اکثر مواقع غیرممکن می‌کند صنعت ساختمان و مسکن را به بن بست رسانده است.

 در واقع اصلاحات باید به صورت زیرساختی انجام شود. با درآمد سرانه مثلا حدود 4000 دلاری نمی‌توان قدرت خرید را برای مردم بالا برد. هزینه ساخت و زمین براساس قیمت روز دنیا محاسبه می‌شود و با دستوری کردن قیمت‌ها نمی‌توان مشکلات ساخت‌وساز را حل کرد. بنابراین تنها راه حل، بالا بردن درآمد سرانه و کاهش فقر است تا استطاعت خرید مسکن در بازار کشوری بار دیگر در حدی که باعث خروج بخش ساختمان از رکود شود،  به وجود بیاید.

معرفی سرمایه‌گذاری «غیراقتصادی»

احسان محسنی، یک فعال ساختمانی در یکی از استان‌های بزرگ کشور: با توجه به شرایط موجود و عبور از آن باید راه‌حل‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت را اجرایی کرد. راه‌حل کوتاه‌مدت موجود، موضوع پیش‌فروش و بحث شراکت است. شراکت در پروژه‌های ساخت‌وساز باعث می‌شود تا در کوتاه‌مدت پروژه‌های در حال ساخت به اتمام برسند تا سازندگان درگیر تعهدات حقوقی نشوند. اما در میان‌مدت و بلندمدت به خروج سرمایه از بازار مسکن منجر می‌شود و حل این موضوع از مسیر اقتصادی امکان‌پذیر نیست و باید از راه‌حل های سیاسی در این مسیر اقدام کرد.

در یکی دو سال اخیر، سازنده‌های فصلی از بازار خارج شده‌اند. اگر تا دو سال پیش، افراد در مشاغل دیگر سرمایه‌های خود را در بازار مسکن وارد می‌کردند و اقدام به ساخت‌وساز می‌کردند اما با توجه به افزایش تورم تولید از بازار خارج شده و در حال حاضر تنها انبوه‌سازان و شرکت‌های ساختمانی در بازار باقی مانده‌اند که به‌دلیل هزینه‌های بالای مصالح ساختمانی، آنها نیز از ساخت مسکن به زودی خارج می‌شوند این عدم تعادل و تورم بالای تولید فقط سازندگانی را در بازار نگه داشته که پروژه‌های ناتمام دارند و هدفشان به اتمام رساندن تعهدات خود است.

این کاهش چشم‌گیر تولید مسکن در صورت تغییر مناسب اوضاع اقتصاد کشور ممکن است بازار را با کمبود عرضه مسکن مواجه کند. جریانی که در بازار مسکن وجود دارد به این شکل است که سرمایه‌گذاری بازار مسکن غیراقتصادی شده و در حال حاضر افرادی که تعهدات ساخت دارند حضور دارند که پس از اتمام پروژه‌ها این بازار را ترک خواهند کرد.

سرمایه‌گذاری در این صنعت به صرفه نیست زیرا حاشیه سود این صنعت از تورم کمتر است. سازنده‌ها اگر بخواهند پروژه‌ای را شروع کنند هزینه‌های مربوط به پروانه ساخت، مجوز ساخت، هزینه‌های مصالح،اقلام و دستمزد کارگران و در نهایت قیمت نهایی مسکن با توجه عدم قدرت خرید مردم، عملا بدون سود خواهد بود و امکان ساخت مجدد را به سازندگان نمی دهد. در حال حاضر،  راه‌حل برای خروج از شرایط فعلی «غیراقتصادی» است و تنها از مسیر سیاسی امکان‌پذیر خواهد بود.