صدیقه نژادقربان: بازار معاملات مسکن پایتخت در شهریور ماه، به‌دلیل افزایش یک ریسک سیاسی جدید یعنی «ماشه» در کنار «وضعیت آتش‌بس»، متفاوت‌ترین بازار را نسبت به سایر بازارهای دارایی پشت سر گذاشت. با وجود «تکان خفیف» معاملات مسکن در بازه زمانی یک‌ماهه تا ابتدای مهرماه، اما قیمت میانگین نه تنها تغییر افزایشی نداشت که حدود یک دهم‌درصد –قیمت پیشنهادی- کاهش یافت. بازار معاملات مسکن را می‌توان اولین واکنش این بازار به «ریسک ماشه» دانست که به شکل غیر مستقیم –از طریق اثرپذیری از تحولات دلار- بروز کرد. بازدهی ماهانه بازار مسکن در شهریور در مقایسه با سایر بازارهای دارایی، روندی معکوس داشت به این صورت که بازدهی دلار، سکه و بورس به ترتیب، بالاترین نرخ‌های مثبت را تجربه کردند اما بازدهی مسکن منفی یک‌دهم درصد شد.
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از وضعیت بازارهای سرمایه‌ای در شهریور نشان می‌دهد، این بازارها پس از عبور از وضعیت جنگی و ادامه روند آتش‌بس، به‌دلیل قرار گرفتن در مرحله اقدامات اولیه برای فعال‌سازی مکانیسم ماشه از سوی کشورهای عضو برجام، نوسانات قابل‌توجهی را پشت سر گذاشتند و دلار با «صعود تندی» همراه شد، به‌طوری که در انتهای شهریور به رقم 104 هزار تومان رسید که این بالاترین سطح قیمت دلار در پایان ماه، نسبت به پایان ماه‌های قبل است. بازدهی دلار در شهریور ماه، 11 درصد شد و دیگر بازارهای مالی یعنی سکه و بورس نیز روند صعودی را طی کردند و بازدهی این دو بازار به‌ترتیب با نرخ‌های مثبت 15.5 درصد و 2.6 درصد همراه بوده‌اند. با وجود روند صعودی بازارهای سرمایه‌ای اما، بازار مسکن بدون افزایش قیمت مسکن حتی کاهش یک دهم درصدی را نیز تجربه کرد.
در واقع، با اضافه شدن ریسک ماشه در کنار ریسک جنگ در شهریور ماه، دلار و سکه مسیری صعودی را طی کردند و بازار طلا بیشترین میزان بازدهی را از خود نشان داد، به‌طوری که بیشترین میزان سرمایه‌گذاری در این بازار به ثبت رسید، اما مسیر تغییرات مسکن از حالت صعودی خارج شده و بازدهی منفی را رقم زد. براساس شاخص قیمت پیشنهادی مسکن تهران که «دنیای اقتصاد» هر ماه مورد سنجش قرار می‌دهد، میانگین «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌های در نوبت فروش در محله‌های منتخب مناطق 22گانه تهران در ابتدای مهر امسال، رقم 101میلیون و 900هزار تومان را به ازای هر مترمربع نشان می‌دهد. این رقم نسبت به ابتدای شهریور که قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های میان‌متراژ 102.7میلیون تومان بود، حاکی از «عدم تغییر» در بازار طی یک ماه اخیر است.
متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌ها در این فاصله، تنها یک‌دهم درصد، کاهش یافته که وضعیت «ثبات قیمت» را در این بازار نشان می‌دهد. به‌طور کلی می‌توان گفت تغییر چندانی در قیمت‌ها ایجاد نشده است. اما با وجود عدم افزایش قیمت که داده‌های موجود حتی روند کاهشی را نشان می‌دهند، به‌دلیل تغییرات صعودی نرخ دلار متاثر از اقدامات اولیه برای ماشه، بازار مسکن با «تکان خفیفی» در معاملات آپارتمان همراه شد. این تکان ضعیف در واقع، اولین واکنش بازار معاملات مسکن نسبت به ریسک ماشه بوده است. مقدماتی که از ابتدای شهریور توسط کشورهای عضو برجام به منظور تعلیق لغو تحریم‌های ایران به شورای امنیت آغاز شده بود و در اواخر شهریور این ماشه چکانده شد.
البته هنوز تا فعال‌شدن آن، حدود یک روز زمان باقی مانده است. درحالی‌که در مرداد ماه، بازار معاملات ملک متاثر از «ریسک حمله دوباره ناشی از شرایط آتش‌بس» بود در شهریور ماه، ریسک ماشه نیز بر فضای این بازار اضافه شد. اضافه‌شدن این ریسک دوم، تغییراتی را در رفتار بازار مسکن به وجود آورد به طوری که، فروشنده‌های واقعی یکی دو ماه قبل، بدون افزایش قیمت، از فرصت حضور نسبی تقاضا در بازار، استفاده کردند. گفته می‌شود صعود تند دلار باعث شد نوعی از تقاضای خرید در حجمی بسیار محدود وارد بازار معاملات مسکن شود.
اگرچه در ماه گذشته به‌دلیل احساس خطر جنگ دوباره، رکود مسکن کماکان سنگین بود، اما افزوده شدن ریسک ماشه و نوسانات نرخ دلار، تحرکات بسیار خفیفی را در این بازار ایجاد کرده است. این به‌معنای خروج این بازار از وضعیت رکودی نیست، و بازار مسکن همچنان سنگین‌ترین سال رکودی خود را پشت سر می‌گذارد. متقاضیان مصرفی که عمدتا مستاجر هستند، ماه گذشته را فرصتی برای خرید ملک در نظر گرفتند و آن را غنیمت شمرده و وارد بازار معاملات مسکن شدند. در واقع، این تکان‌های خفیف زیر سایه ماشه، عمدتا به شکل معاملات اضطراری خود را نشان می‌دهد و خریداران سرمایه‌ای همچنان بر خروج از این بازار پر از نااطمینانی تاکید دارند.
نکته قابل‌توجه این است که شاید چندان در میزان تقاضا افزوده نشده باشد، اما با توجه به نوسانات اخیر در قیمت ارز و طلا، تعداد پرسشگران در بازار مسکن افزایش یافته است. برخی هم با فروش طلا اقدام به خرید ملک می‌کنند. البته به این نکته باید توجه داشت که عمده معاملات در حوزه مسکن از نوع مصرفی هستند و افراد با فروش مسکن در شهر دیگر و طلاها اقدام به خرید ملک در تهران کرده‌اند یا به‌منظور تبدیل ملک اقدام به فروش و خرید ملک جدید می‌کنند. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از فایل‌های ارائه شده به بازار آنلاین نشان می‌دهد، تعداد فایل‌های در نوبت فروش ظاهرا افزایش یافته، اما این نمی‌تواند به معنای افزایش تقاضا در بازار باشد. البته این افزایش عرضه بیشتر در برخی از مناطق پرتقاضا همچون مناطق 5، 10، 22 و همچنین برخی از محله‌های منطقه 4، مشاهده می‌شود.
در مقابل برخی محله‌ها با تعداد فایل بسیار کمی همراه هستند. البته احتمال می‌رود، در ماه پایانی تابستان، آنچه در اندک معاملات صورت گرفته در بازار مسکن، تحت عنوان «قیمت قطعی»، پس‌از چکش‌کاری «قیمت پیشنهادی»، مورد توافق خریدار و فروشنده شده، کمتر از «قیمت پیشنهادی» باشد. این احتمال براساس روایت واسطه‌های ملکی طی چند ماه اخیر مطرح است که فروشندگان در هنگام معاملات به خریداران تخفیف قابل‌توجهی داده‌اند و عمدتا با پایین‌ترین سطح قیمت‌ها معاملات نهایی صورت می‌گیرد. اما به‌دلیل نبود آمار رسمی در بازار مسکن، نمی‌توان درباره قیمت قطعی معاملات مسکن اظهارنظر قطعی و درستی انجام داد. اما براساس روایت واسطه‌های ملکی، قیمت قطعی در زمان معاملات، عمدتا با قیمت اسمی قبل از معامله با تفاوت قابل‌توجهی همراه خواهد بود و عمدتا فروشنده‌ها برای فروش ملک خود و از دست ندادن مشتری حاضر به تخفیف بعضا چند صد‌میلیونی می‌شوند.
براساس تحقیقات میدانی صورت گرفته از روایت واسطه‌گران ملکی بازار، با توجه به وضعیت سیاسی موجود به‌دلیل قرارگرفتن آینده تحریم‌ها در مسیر اسنپ بک، ادامه روند رکودی بازار مسکن همچنان ادامه دارد و به‌دلیل نااطمینانی نسبت به آینده، هر دو طرف بازار در حال حاضر از معاملات نهایی صرف‌نظر می‌کنند، زیرا فعلا چشم‌اندازی برای بازار مسکن وجود ندارد و حتی کارشناسان حوزه مسکن نیز نسبت به تغییرات بازار با توجه به شرایط موجود، امید چندانی ندارند. عمده واسطه‌های بازار بر این عقیده هستند که امسال بدترین نوع رکود بر بازار مسکن حاکم بوده و این بازار یکی از بدترین سال‌های خود را پشت سر گذاشته است. اگرچه حجم عرضه در بازار تقریبا بالا است، اما میزان تقاضا در پایین‌ترین سطح خود قرار دارد و در برخی هفته‌ها حتی یک معامله توسط هر کدام از واسطه‌های ملکی نیز صورت نمی‌گیرد و این میزان حتی ممکن است به یک ماه نیزبرسد. برخی از واسطه‌ها معتقدند عبور مسکن از وضعیت فعلی چندان ربطی به موضوع اقتصاد ندارد و باید منتظر حل و فصل ریسک‌های سیاسی موجود ماند.
