در سوی دیگر ماجرا، رشد بی‌سابقه قیمت‌ها در سال‌های گذشته، انتظارات تورمی و عدم ثبات سیاست‌های اقتصادی، نقش بازدارنده‌ای در شکل‌گیری تقاضای جدید ایفا کرده‌اند. خریداران نگران کاهش ارزش سرمایه خود هستند و فروشندگان نیز حاضر به تعدیل قیمت‌ها نمی‌شوند. در چنین فضایی، شکاف میان عرضه و تقاضا هر روز عمیق‌تر می‌شود و رکود به جای آنکه موقت باشد، به سمت یک وضعیت مزمن حرکت می‌کند.
این شرایط تنها محدود به بازار معاملات نیست، بلکه تبعات آن به حوزه ساخت‌وساز نیز سرایت کرده است. بسیاری از سازندگان به دلیل نبود چشم‌انداز روشن و نگرانی از رکود فروش، پروژه‌های جدید خود را متوقف یا به تعویق انداخته‌اند. کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی و افت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، نشانه‌ای آشکار از این روند نزولی است که در صورت تداوم، حتی بر اشتغال و صنایع وابسته نیز اثر منفی خواهد گذاشت.
با توجه به نشانه‌های موجود، اگر سیاست‌گذاران به سرعت وارد عمل نشوند، احتمال تعمیق رکود در هفته‌های آینده بسیار بالاست. این مداخله باید هم در سطح کنترل انتظارات تورمی و هم در قالب ابزارهای حمایتی برای تحریک تقاضای واقعی انجام گیرد. در غیر این صورت، بازار مسکن در چرخه‌ای گرفتار خواهد شد که خروج از آن دشوار و پرهزینه خواهد بود و آثار اجتماعی و اقتصادی سنگینی به دنبال خواهد داشت.
یک کارشناس مسکن می‌گوید: با توجه به رکود تقاضا و کاهش ورود سرمایه به بازار مسکن، پیش‌بینی می‌شود تا پایان سال ۱۴۰۴ بازار بدون تلاطم باقی بماند و میانگین قیمت‌ها در کشور بین ۲۰ تا ۳۰ درصد کاهش یابد.
بازار مسکن ایران در ماه‌های اخیر بیش از هر زمان دیگری زیر ذره‌بین افکار عمومی قرار گرفته است. از یک‌سو افزایش هزینه‌های زندگی و کاهش قدرت خرید خانوارها باعث شده بخش بزرگی از جامعه حتی رؤیای خانه‌دار شدن را دست‌نیافتنی‌تر از گذشته ببینند؛ از سوی دیگر رکود معاملات و کاهش حجم ساخت‌وساز نگرانی‌هایی را در میان فعالان این حوزه ایجاد کرده است.
به این شرایط باید فضای سیاسی و اقتصادی کشور را نیز افزود؛ تحریم‌ها و پیامدهای آن بر بازارهای موازی همچون ارز و طلا، همواره اثرات روانی بر بازار مسکن بر جای گذاشته‌اند. اگرچه بسیاری از کارشناسان معتقدند این بخش نسبت به سایر حوزه‌ها کمتر از تحریم‌ها تأثیر مستقیم می‌گیرد، اما واقعیت این است که التهاب‌های سیاسی و اقتصادی در نهایت به شکل افزایش یا کاهش انتظارات تورمی، به بازار ملک نیز منتقل می‌شوند.
این روزها سؤالات زیادی در ذهن متقاضیان، سرمایه‌گذاران و حتی سازندگان مطرح است: آیا تحریم‌ها به شکل واقعی بر مسکن اثر می‌گذارند یا صرفاً جو روانی ایجاد می‌کنند؟ ترکیب خریداران و فروشندگان در بازار امروز چگونه تغییر کرده است؟ آیا سرمایه‌گذاری در این بخش همچنان امن به شمار می‌رود؟ و در نهایت، آینده قیمت‌ها تا پایان سال ۱۴۰۴ چه خواهد شد؟
برای پاسخ به این پرسش‌ها اقتصادنیوز با حسام عقبائی، نایب رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک تهران به گفت‌وگو پرداخت. او در این مصاحبه به بررسی اثرگذاری تحریم‌ها، نقش خریداران سرمایه‌ای، موانع سرمایه‌گذاری و چشم‌انداز بازار پرداخته است.
مشروح گفتگو با حسام عقبائی را بخوانید؛
*آقای عقبائی! تحریم‌ها چه اثری بر بازار مسکن دارند و شرایط امروز را چطور می‌توان با سال‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ مقایسه کرد؟
تحریم‌ها موضوع جدیدی برای اقتصاد ما نیستند. از دهه ۸۰ تا امروز، چه در دوره‌های اوج و چه در دوره‌های رفع نسبی، همیشه وجود داشته‌اند. طبیعی است که تحریم‌ها بر هر اقتصادی اثر بگذارند. در اقتصاد باز جهانی نمی‌توان گفت مناقشات سیاسی بی‌اثر هستند.
اما اگر به طور خاص درباره مسکن صحبت کنیم، باید بگویم که این بازار بر سه ضلع استوار است: زمین، مصالح ساختمانی و نیروی انسانی. زمین نه وارد و نه صادر می‌شود، بنابراین تحریم اثری بر آن ندارد. مصالح ساختمانی هم تقریباً در داخل تولید و حتی صادر می‌شود و تنها کالاهای لوکس خارجی در بخش محدودی مصرف دارند.
از نظر نیروی انسانی هم کشور ما کاملاً غنی است و حتی بیکاری در میان مهندسان و معماران داریم یعنی نیروی انسانی متخصص و تربیت شده به اندازه کافی در کشور داریم. بنابراین تحریم‌ها بر این سه ضلع اثر چندانی ندارند؛ هرچند ممکن است برخی از طراحان و متخصصین سایر کشورها استفاده کنند.
اما یک نکته مهم دیگر وجود دارد: اثرات روانی. بازارهای موازی مانند ارز، طلا و واردات از تحریم‌ها تاثیر می‌گیرند و این نگرانی به بازار مسکن هم منتقل می‌شود و هیچ اقتصاددانی نیست که بگوید تحریم در این بازارها اثری ندارد.
*در حال حاضر چه کسانی فروشندگان و خریداران اصلی بازار هستند و انگیزه آن‌ها چیست؟
از دهه ۸۰ به بعد، ترکیب متقاضیان بازار مسکن تغییر کرده است. بازار از سمت مصرفی به سمت سرمایه‌ای حرکت کرده و امروز حدود ۸۰ تا ۹۰ درصد خریداران نگاه سرمایه‌ای دارند. سهم مصرف‌کنندگان واقعی به حدود ۱۰ درصد کاهش یافته است. فروشندگان هم غالباً کسانی هستند که در سال‌های گذشته با نگاه سرمایه‌ای وارد بازار شده‌اند.
البته در آگهی‌ها عباراتی مثل «فروش فوری جهت مهاجرت» زیاد دیده می‌شود، اما بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد این‌ها بیشتر ترفند بازاریابی است، مثل فروشگاه‌هایی که دائماً در طی سال تابلو «حراج» می‌زنند در صورتی که این خلاف قانون است و حراج باید زمان داشته باشد و نیاز به اخذ مجوز است؛ لذا در حوزه مسکن به دلیل اینکه نظارت بر پلتفرم‌های خریدوفروش ضعیف است بعضا ممکن است شاهد چنین آگهی‌هایی باشیم.
*وضعیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چگونه است؟ آیا سرمایه‌گذاران خرد می‌توانند وارد این بازار شوند؟
مسکن همیشه بازاری پایدار و مورد اعتماد مردم بوده است. اما تهدید اصلی، سوداگری و مطالبه سودهای غیرمتعارف است که می‌تواند سرمایه‌گذاران و فعالان را دلسرد کند. همچنین در یک سال گذشته، کاهش تولید مسکن، کاهش حجم معاملات، کند شدن نقدشوندگی املاک، و جذابیت بازارهای موازی مانند ارز و طلا و حتی نقره موانع دیگری هستند.
این‌ها گزینه‌هایی هستند که می‌تواند افراد را وسوسه کند که در بازارهایی که به صورت کوتاه‌مدت عایدی و بازدهی دارند سرمایه‌گذاری کنند.
*توجه به این شرایط، پیش‌بینی شما از آینده بازار مسکن چیست؟
چند عامل مهم وجود دارد: کاهش تقاضای خرید، کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی، سهم بالای خریداران سرمایه‌ای و احتیاط آن‌ها، مطالبه سودهای خارج از عرف از سوی برخی از سازندگان، و کاهش قدرت خرید مردم و جا ماندن دهک‌های ضعیف و متوسط و متوسط مایل بالا جامعه از رشد قیمت مسکن.
همچنین یکی دیگر از گزینه‌ها عدم وجود تسهیلات کارا است؛ تسهیلات بانکی فعلی حتی ۱۰ درصد هزینه خرید یک واحد مسکونی متوسط در تهران را پوشش نمی‌دهد، باید تسهیلاتی باشد که بتواند حداقل ۵۰ درصد قیمت مسکن را تامین کند.
در چنین شرایطی، بازار ظرفیت رشد ندارد. پیش‌بینی من این است که تا پایان سال ۱۴۰۴، یعنی در پاییز و زمستان چه با فعال شدن مکانیسم ماشه و افزایش تحریم‌ها چه با انجام توافق، بازار مسکن آرام، بی‌تلاطم خواهد بود و میانگین قیمت‌ها بین ۲۰ تا ۳۰ درصد در نقاط مختلف کشور کاهش خواهد یافت.
این کاهش به معنای رسیدن به قیمت واقعی نیست، چون رشدهای قبلی بسیار شدید بوده‌اند، اما با توجه به عدم هجوم سرمایه‌های مردم در حوزه سرمایه‌گذاری در مسکن از شش ماهه اول سال که قطعا در شش ماهه دوم سال هم ادامه خواهد بود بازار روند نزولی خواهد داشت.
