به گزارش اقتصادنیوز، بازار مسکن کشور در ماه‌های اخیر در رکود سنگینی به سر می‌برد و بسیاری از فعالان حوزه مسکن، نگران اثر تحریم‌های جدید بر این بازار هستند. رکود طولانی‌مدت، تورم بالا و کاهش توان خرید خانوار، فضای اقتصادی را برای خرید و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن دشوار کرده است.
در کنار رکود عمیقی که بر بازار مسکن حاکم است؛ موضوع مکانیسم ماشه نیز بر فضای اقتصادی کشور اثرگذار بوده و باعث افزایش نااطمینانی در بازارهای مختلف، به ویژه بازار مسکن، شده است.
این وضعیت نه تنها توان مردم را برای خرید محدود کرده، بلکه سرمایه‌گذاران را نیز محتاط‌تر کرده و روند پروژه‌های ساختمانی را کند کرده است. با توجه به این مسائل، برخی از تحلیلگران بازار مسکن معتقدند؛ چشم‌انداز کوتاه‌مدت بازار با رکود و عدم رشد محسوس؛ همراه خواهد بود و تنها در صورت ایجاد فضای اطمینان‌بخش و مدیریت ریسک‌ها، امکان تغییر روند وجود خواهد داشت.
در همین زمینه، اقتصادنیوز با فردین یزدانی، کارشناس مسکن، گفتگو کرده است تا تاثیر تحریم‌ها، مکانیسم ماشه و وضعیت بازار مسکن تا پایان سال را بررسی کند.
گفتگوی اقتصادنیوز با فردین یزدانی را در ادامه بخوانید؛
******
*آقای یزدانی! اثر تحریم‌ها روی بازار مسکن چگونه است؟ آیا تحریم‌ها می‌تواند جهشی در قیمت‌ها ایجاد کنند؟
در حال حاضر، اثر تحریم‌ها خاص نیست و تنها ممکن است رکود موجود در بازار مسکن کمی عمیق‌تر شود. بازار مسکن، پیش از این نیز در رکود بود و این رکود نسبتاً طولانی‌مدت بوده است. انتظار نمی‌رفت که بازار از این رکود خارج شود، بنابراین تنها اثری که می‌توان تصور کرد، عمیق‌تر شدن رکود است.
برای بازگشت بازار به شرایط عادی، به فضای اطمینان‌بخشی نیاز داریم که ممکن است دو سال طول بکشد. تورم بالا و افزایش هزینه‌های ساخت نیز از دیگر عوامل محدودکننده هستند. قیمت‌ها دیگر قادر به رشد نیستند، زیرا با توان اقتصادی خانوارها هماهنگ نیستند؛ بنابراین تقاضای واقعی بسیار پایین است و قدرت خرید کافی برای خرید مسکن وجود ندارد. تقاضای سرمایه‌ای هم به دلیل فضای نااطمینانی می‌توان گفت خیلی رشد نخواهد کرد.
*مقایسه‌ای بین وضعیت کنونی و سال‌های ۹۰ و ۹۱ داشته باشیم. آیا تحریم‌های امروز مشابه آن زمان است؟
شرایط آن دوره متفاوت بود. در سال‌های ۹۰ و ۹۱، کشور درآمد نفتی قابل توجهی داشت و ذخایر مالی خوبی موجود بود. نقدینگی زیادی وارد اقتصاد شد، واردات کالا و خدمات گسترده بود و تورم به این شدت نبود و هزینه‌های خانوار محدود به اقلام ضروری نمی‌شد.
زمانی که در سال ۹۰ تحریم‌های سازمان ملل اعمال شد، مسیر تجارت خارجی سخت‌تر شد و منابع مالی موجود در کشور، جز ورود به بخش مسکن، راهی نداشتند. در نتیجه، جهش قیمت‌ها در بازار مسکن رخ داد و تولید هم تا حدی افزایش یافت.
اما الان آن شرایط وجود ندارد؛ منابع مالی کافی نیست، تورم چندین سال است در حد بالاست و خانوارها توان خرید کافی ندارند. بنابراین احتمال جهش قیمت‌ها بسیار ضعیف است و مشابه آن دوره تکرار نخواهد شد، مگر اتفاق غیرمنتظره‌ای رخ دهد.
*فروشندگان اصلی بازار مسکن چه کسانی هستند؟
آمار دقیق ندارم، اما معمولاً افرادی که نیاز به نقدینگی دارند یا می‌خواهند واحد مسکونی خود را به دارایی قابل نقد تبدیل کنند، فروشنده هستند. همچنین کسانی که سرمایه‌گذاری‌شان در واحد مسکونی به پایان رسیده و می‌خواهند زودتر بفروشند، در بازار حضور دارند.
این افراد معمولا به دنبال تبدیل دارایی غیرنقد به دارایی قابل نقد یا فروش زودتر واحدهای تکمیل شده هستند. به هر حال، ریسک‌های اقتصادی و سیاسی، از جمله احتمال جنگ، می‌تواند تصمیم آن‌ها برای فروش را تحت تأثیر قرار دهد.
*پیش‌بینی شما برای بازار مسکن تا پایان سال چیست؟
پیش‌بینی کلی تا پایان سال شامل این موارد است؛ رکود کامل در ساخت‌وساز، صعود هزینه‌های ساخت و مصالح، افزایش قیمت‌های فروش و کاهش حاشیه سود سازنده.
برای خریداران مصرفی، کاهش قیمت بعید است؛ تورم در حال رسیدن به حدود ۵۰ درصد است. بنابراین کاهش قیمت اسمی نخواهیم داشت، اما کاهش قیمت واقعی (با در نظر گرفتن تورم) قطعی است و همین حالا هم مشاهده می‌شود.
به گزارش اقتصادنیوز، در مجموع، همانطور که فردین یزدانی می‌گوید، آنچه امروز بر بازار مسکن ایران سایه انداخته، بیش از هر چیز رکود عمیق، تورم بالا و نااطمینانی سیاسی و اقتصادی است. برخلاف تحریم‌های دهه 90 که ورود نقدینگی به این بخش جهش قیمتی را رقم زد، اکنون چنین ظرفیتی در اقتصاد کشور وجود ندارد و توان خرید خانوارها نیز به شدت محدود شده است. بنابراین چشم‌انداز کوتاه‌مدت بازار بیشتر به سمت رکود و کاهش قدرت خرید متمایل است تا رشد ناگهانی قیمت‌ها.
اقتصادنیوز: به‌گفته کارشناسان بازار مسکن، افزایش فایل‌های فروش با عنوان «مهاجرت» بیشتر جنبه تبلیغاتی دارد و اثر ملموسی بر قیمت‌ها نداشته است، اما فروش واحدهای لوکس در مناطق مرفه برای تبدیل دارایی به نقدینگی و ارز، همراه با بلاتکلیفی سیاسی و اقتصادی، همچنان بر تصمیم خریداران و سرمایه‌گذاران سایه انداخته است.
از این رو، به نظر می‌رسد در شرایط کنونی، تنها با ایجاد فضای اعتماد، ثبات اقتصادی و مدیریت ریسک‌های بیرونی می‌توان امیدوار بود که بازار مسکن مسیر متفاوتی را تجربه کند.
در غیر این صورت، رکود ادامه‌دار همراه با کاهش واقعی قیمت‌ها و کندی ساخت‌وساز همچنان ویژگی اصلی بازار خواهد بود و فعالان این حوزه باید تصمیم‌های خود را با توجه به همین واقعیت تنظیم کنند.
