در شرایطی بازار مسکن با این عارضه جدید مواجه است که این بخش از گذشته با کاهش متقاضیان مصرفی و افت متقاضیان سرمایه‌ای مواجه بود و جنگ تحمیلی ۱۲ روزه نیز مزید بر علت شد تا رکود در این بخش شدت بیشتری به خود بگیرد. از بررسی فایل‌های عرضه‌شده در بازار، متوسط قیمت پیشنهادی برای فروش ملک در مناطق ۲۲ گانه تهران در ۱۰ روز ابتدایی مهر ۹۹میلیون و ۱۰۰ هزار تومان برای هر متر مربع استخراج شد؛ این رقم تغییری نسبت به متوسط قیمت پیشنهادی در شهریور امسال نداشت؛ اما بر تعداد فایل‌های عرضه‌شده در مهر نسبت به برش ۱۰ روزه از شهریور به میزان ۲.۷ درصد افزوده شد. مجموع عوامل ذکر شده، تحکیم‌کننده رکود در معاملات مسکن در پاییز امسال خواهد بود که این موضوع بر چالش‌های بازار مسکن و صنعت ساخت‌وساز در کشور می‌افزاید.
معاملات مسکن در نیمه ابتدایی امسال دستخوش رکودی کم‌سابقه و حتی به تعبیری بی‌سابقه شد؛ بررسی نبض معاملات مسکن در شهر تهران و گفت‌وگو با واسطه‌های خرید و فروش ملک تشدید رکود در معاملات مسکن شهر تهران از ابتدای سال تا نیمه مهر ماه را تایید کرده و حکایت از آن دارد که از زمان بروز جنگ تحمیلی ۱۲ روزه، رکود در این بازار، شدت به مراتب بیشتری به خود گرفته است.
اگرچه آمار رسمی از تعداد معاملات در بازار مسکن اعلام نمی‌شود، اما داده‌های جسته و گریخته از ثبت فروش ماهانه هزار تا ۲ هزار واحد خانه در پایتخت حکایت دارد که این رقم نسبت به نیمه ابتدایی سال قبل افتی حدود ۲۵درصدی را نشان می‌دهد. این در حالی است که میزان فروش ماهانه خانه در تهران در سال ۱۴۰۳ نسبت به سال قبل (۱۴۰۲) نیز افت قابل ملاحظه‌ای داشت. عامل تشدید رکود در سال ۱۴۰۳ نیز وجود ریسک‌های سیاسی و احتمال بروز تنش نظامی در خاک کشور بود؛ بنابراین رکود در این بخش به شکل مستمری در حال تعمیق است.
در شرایطی تعداد فروش آپارتمان در شهر تهران به حدود هزار واحد در ماه رسیده که در سال‌های ابتدایی دهه ۹۰ و زمان رونق این بازار، ماهانه ۱۰ تا ۱۲ هزار معامله مسکن در پایتخت به ثبت می‌رسید. کاهش تعداد معاملات مسکن در شهر تهران باعث شده تا این بازار با عارضه جدید چگونگی «کشف قیمت» مواجه شود؛ این عارضه که عارضه ثانویه رکود در معاملات مسکن است، خود می‌تواند رکود در فروش ملک در نیمه دوم امسال را تشدید کند و در واقع احتمال نجات بازار معاملات مسکن تهران از «رکود جنگی» را به شدت کاهش دهد.گفت‌وگو با واسطه‌گران بازار مسکن حکایت از آن دارد که برخی از فعالان این صنف از ابتدای سال تاکنون هیچ خانه‌ای در محله مورد فعالیت خود به فروش نرسانده‌اند و بنابراین در شرایط کنونی نمی‌توانند قیمت مشخصی برای ملک در محله‌هایی که در آن حضور دارند اعلام کنند.
به شکل سنتی قیمت هر ملک در هر محله، خیابان و کوچه از نرخ فروش واحدهای مشابه استخراج می‌شود. میزان وابستگی قیمت یک ملک به موقعیت جغرافیایی به قدری جدی است که قیمت خانه در یک خیابان با خیابانی بالاتر و پایین‌تر می‌تواند متفاوت باشد. بنابراین برای کشف قیمت خانه در یک منطقه به هیچ وجه نمی‌توان به داده‌های فروش در محلات مجاور استناد کرد. به عنوان مثال اگر فردی قصد فروش ملک خود را داشته باشد و به یک واسطه‌گر ملکی رجوع کند، واسطه‌گر ملکی براساس قیمت فروش خانه در همان محله و حتی همان کوچه و کوچه‌های مجاور، ارزش پیشنهادی ملک را تعیین می‌کند. در شرایطی که برای چندین ماه هیچ واحدی در یک محله به فروش نرسیده؛ تعیین ارزش یک واحد دشوار و حتی غیر ممکن می‌شود.
در شرایط کنونی اگر فردی به دلایل مختلف نظیر تبدیل دارایی، تبدیل آپارتمان یا مهاجرت، عزمی راسخ برای فروش ملک خود داشته باشد، با چالش جدی «نداشتن قیمت» مواجه است. این وضعیت، بازار مسکن در تهران را مه‌آلودتر از گذشته کرده و این وضعیت ورود به این صحنه را برای طرفین معامله یعنی خریدار و فروشنده به مراتب دشوارتر از گذشته کرده است.
واهمه از قیمت‌گذاری پرت بر ریسک‌های فعلی بازار مسکن اضافه شده است؛ عرضه‌کنندگان ملک می‌دانند در شرایطی که قیمت در بازار مسکن در سطحی شکننده نوسان دارد، اگر قیمتی بالاتر از حد انتظار برای ملک خود پیشنهاد دهند، مشتریان احتمالی را از دست می‌دهند و این موضوع بر چالش‌های آنها برای فروش خانه در شرایط رکودی افزوده است و این عارضه، رکود در ادامه سال را تشدید می‌کند. این در حالی است که همچنان بازارهای کشور با ریسک‌های سیاسی متعددی مواجه هستند که اثر این ریسک بر بازار ملک و صنعت ساختمان منفی و تعمیق‌کننده رکود بوده است. با بروز جنگ تحمیلی ۱۲روزه از ۲۳ خرداد ماه تا دوم تیر و پس از آن آتش‌بس موقت، خرید سرمایه‌ای در بازار مسکن شهر تهران به حداقل رسیده است. این در حالی است که تعداد متقاضیان مصرفی نیز به دلیل نداشتن قدرت خرید در میان بخش عمده‌ای از جامعه در کمترین میزان ممکن است. در این شرایط عارضه جدید «نبود قیمت» و واهمه از اعلام «قیمت پَرت» در این بخش می‌تواند تعمیق‌کننده رکود معاملات ملکی باشد. در این شرایط اگر مجددا ریسک افزایش تنش نظامی در کشور افزایش یابد، وضعیت برای بازار ملک به مراتب دشوارتر خواهد شد.
بررسی فایل‌های عرضه شده برای فروش ملک در بازار آنلاین در مناطق ۲۲ گانه تهران طی ۱۰ روز ابتدایی مهرماه؛ متوسط قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در شهر تهران را ۹۹میلیون و ۱۰۰ هزار تومان برآورد کرد. این متوسط نرخ اعلامی با شاخص قیمت مسکن «دنیای‌اقتصاد» که از روی فایل‌های محله‌های منتخب هر منطقه سنجش می‌شود، متفاوت است. درحالی متوسط قیمت پیشنهادی برای فروش خانه در ۱۰ روز ابتدایی مهر براساس کل فایل‌های عرضه شده ۹۹میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بود که متوسط قیمت در شهریور نیز همین رقم استخراج شد و درواقع قیمت پیشنهادی عرضه‌کنندگان خانه در این بازه زمانی تغییری نداشته است.
با وجود این در ۱۰ روز ابتدایی مهر بر تعداد فایل‌های عرضه شده نسبت به برش ۱۰ روزه از شهریور ماه ۲.۷ درصد افزوده شده است. همچنین حجم فایل‌ها در ۱۰ روز ابتدایی مهر نسبت به برش ۱۰ روزه از مرداد رشد ۱۴ درصدی نشان می‌دهد؛ این در حالی است که حجم فایل‌ها در ۱۰ روز ابتدایی مهر ماه نسبت به برش ۱۰ روزه از تیر یعنی «ماه جنگ»، ۱.۶ برابر شده است. به نظر میرسد که با استمرار آتش‌بس موقت در کشور بازار مسکن با افزایش عرضه مواجه است؛ اما عرضه‌کنندگان خانه در شرایط کنونی با چالش جدی نبود متقاضی مصرفی و سرمایه‌ای مواجه هستند و این رویه تا زمان تحولی اساسی در این بازار یا ایجاد ثبات در منطقه ادامه‌‌دار خواهد شد.
