علی فرنام پژوهشگر مسکن و شهرسازی در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم اظهار کرد: طی 2 ماه گذشته شاهد پدیده‌ای در بازار مسکن هستیم که می‌توان گفت تقریباً بی‌سابقه است؛ یک پرش قیمت بسیار عجیب و غریب که هیچ‌گونه پشتوانه منطقی و حتی ردپای عینی در معاملات ندارد.

وی ادامه داد: به بیانی دیگر، یک تفاوت بسیار زیاد و فزاینده میان قیمت‌های پیشنهادی یا اعلامی (که عمدتاً روی پلتفرم‌های آنلاین مطرح می‌شود) با آن چیزی که در واقعیت معامله می‌شود، شکل گرفته است.

وی با بیان این‌که این در حالی است که با کاهش چشمگیر معاملات مسکن مواجه هستیم، افزود:‌آن هم در فصلی که به‌طور سنتی جزو مقاطع پررونق بازار بوده و همواره معاملات زیادی در آن به ثبت می‌رسیده است.

وی با اعلام این‌که در زمان حاضر دو شاخص کاملاً متضاد در بازار مسکن در حال حرکت است، توضیح داد: در این بازار معاملات به حداقل خود رسیده، اما قیمت‌ها پرش‌های زیادی داشته‌ که این وضعیت صرفاً در سطح اعلام و پیشنهاد سایت‌ها خود را نشان می‌دهد.

پژوهشگر مسکن و شهرسازی با تاکید بر این‌که این وضعیت یک زنگ خطر جدی را به صدا درآورده است، گفت: اگر سیاست‌گذار به‌طور خاص وزارت راه و شهرسازی ایفای نقش مؤثری نداشته باشد، این پدیده می‌تواند تشدید شود. بدون شک بخش عمده‌ای از این وضعیت را باید ناشی از جریان "قیمت‌سازی" و "قیمت‌پراکنی" دانست. اگرچه مؤلفه‌های متعددی وجود دارند که افزایش قیمت مسکن را توجیه می‌کنند، اما شدت افزایش اخیر به هیچ عنوان در این مقیاس توسط آن مؤلفه‌ها پشتیبانی نمی‌شود.

فرنام یادآور شد: تقریباً به مدت 2 سال تورم مسکن آرام گرفته و نرخ آن پایین‌تر از تورم عمومی بود. به تبع آن و با یک تاخیر فاز تورم اجاره‌بها نیز کاهش یافت و در این ماه‌ها روند نزولی داشت؛ به‌طوری که برای مثال در فروردین‌ماه به محدوده نزدیک به 20 درصد رسید. ولی این آرامش به تنهایی دلیل تحولات اخیر نمی‌شود.

به گفته وی، البته این واقعیت وجود دارد که ما با رشد قیمت مصالح ساختمانی به‌ویژه در فصل زمستان مواجه بودیم، تا جایی که تنها در یک فصل، تورم نهاده‌های ساختمانی به 25 درصد رسید که این رقم برای یک بازه سه‌ماهه، عدد بسیار بزرگی است. همچنین این گزاره مطرح است که رشد قیمت مسکن در یکی دو سال اخیر نسبت به تورم عمومی کمتر بوده است؛ اما اگر این روند را در یک بازه زمانی خیلی بلندمدت‌تر بررسی کنیم، این نگرانی که یک عقب‌افتادگی بزرگ وجود دارد و مسکن حتماً باید آن را جبران کند، کاملاً منتفی است.

وی با اشاره به این‌که تحلیل‌هایی نیز مبتنی بر قیمت دلاری مسکن ارائه می‌شود که الزاماً درست نیستند، اضافه کرد: این تحلیل‌ها می‌توانند صرفاً به عنوان یک سنجه دیده شوند، اما نمی‌توانند مبنای قیمت‌گذاری قرار گیرند؛ به این دلیل که ما در برهه‌هایی شاهد قیمت 2000 دلاری برای هر مترمربع مسکن در تهران بوده‌ایم و در دوره‌هایی نیز این رقم تا 400 دلار کاهش یافته است.

وی بیان کرد: نوسان بازارها، میزان نقدشوندگی، جابجایی سرمایه و ارزش آن‌ها بحث پیچیده‌ای است که قیمت دلاری فقط می‌تواند به عنوان یک سنجه در کنار باقی سنجه‌ها دیده شود و تنها در یک تحلیل تجمعی از تمام شاخص‌ها می‌توان به آن استناد کرد. با این حال، حتی اگر همین تحلیل دلاری هم مبنا قرار گیرد، باز هم یک رشد غیرمنطقی را نشان می‌دهد. از این رو تاکید می‌کنم که این سنجه به تنهایی نمی‌تواند ملاک عمل باشد.

وی افزو:در واقع می‌توان این‌گونه تحلیل کرد که پس از یک آرامش نسبتاً طولانی‌مدت در قیمت‌های حوزه مسکن، ذی‌نفعانی که در افزایش قیمت‌ها منافعی دارند-که در صدر آن‌ها حوزه معاملات املاک و پلتفرم‌های آنلاین قرار دارند-از فرصتی که به واسطه تورم شدید فروردین و اردیبهشت‌ماه به وجود آمد، سوءاستفاده کردند. در دو هفته انتهایی فروردین‌ماه، یعنی زمانی که خیلی از کسب‌وکارها تعطیل بودند و عملاً هیچ فعالیتی وجود نداشت، قیمت مسکن تنها در فضای مجازی، به تنهایی معادل یک سال گذشته افزایش درصد پیدا کرد؛ آن هم در شرایطی که معاملات در حداقل مطلق خود قرار داشت و هیچ معامله‌ای انجام نمی‌شد. این رویداد به وضوح نشان می‌دهد که در قضیه اخیر، نقش قیمت‌پراکنی تا چه حد پررنگ و جدی است.

انتهای پیام/