گروه پارلمانی همشهری آنلاین- سیده زهرا عبداللهی: بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر یکی از پرتلاطم‌ترین دوران‌های خود را پشت سر گذاشته است. از شکست سیاست‌هایی چون مسکن مهر گرفته تا اجرای طرح‌هایی مانند "نهضت ملی مسکن"، که اگرچه با هدف خانه‌دار کردن اقشار ضعیف آغاز شد اما به دلیل چالش‌های متعدد در تأمین مالی، تخصیص زمین و جذب سرمایه‌گذار، به اهداف از پیش تعیین‌شده نرسید. روند رشد بی‌سابقه قیمت مسکن در دهه ۹۰ و اوایل دهه ۱۴۰۰، فاصله میان درآمد خانوارها و بهای مسکن را به شکلی کم‌سابقه افزایش داده و در بسیاری از کلانشهرها، رؤیای خانه‌دار شدن را برای طبقات متوسط به آرزویی دوردست بدل کرده است. در این شرایط، بسیاری از کارشناسان، ضعف ساختار مدیریتی مسکن را عامل اصلی بروز بحران می‌دانند. در همین راستا محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس، به گفت‌وگو با همشهری نشسته و تحلیلی از وضعیت موجود ارائه می‌کند و ضمن آن راهکارهایی برای اصلاح ساختارها پیشنهاد می‌دهد.
بخش زیر گفت‌وگوی مشروح همشهری با رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی است که از نگاهتان می‌گذرد:
*مسکن؛ قربانی سوداگری و ضعف سیاستگذاری
همشهری: وضعیت امروز بازار مسکن را چگونه تحلیل می‌کنید؟
رضایی کوچی: متأسفانه مسکن در کشور ما از یک نیاز اساسی و اجتماعی، به یک کالای سرمایه‌ای و ابزاری برای سوداگری تبدیل شده است. وقتی سرمایه‌گذاری در تولید، صنعت یا کشاورزی سوددهی کمتری از خریدوفروش زمین و آپارتمان داشته باشد، طبیعی است که سرمایه‌ها به سمت بخش غیرمولد حرکت کند. در دهه اخیر، شاهد بودیم که به ازای هر پروژه تولیدی، چندین برج مسکونی ساخته شده که بخش زیادی از آنها بدون خریدار واقعی است. این نشان می‌دهد مسکن دیگر کارکرد سرپناهی خود را از دست داده و بیشتر به ابزار حفظ ارزش سرمایه بدل شده است.
* نهضت ملی مسکن؛ طرحی با ایده خوب و اجرای ضعیف
همشهری: شما به طرح‌هایی مثل نهضت ملی مسکن اشاره کردید. چرا این طرح‌ها موفق نبودند؟
رضایی کوچی: ایده اولیه نهضت ملی مسکن، ایده خوبی بود؛ یعنی خانه‌دار کردن مردم با تکیه بر زمین‌های دولتی و تسهیلات حمایتی. اما در عمل چند چالش اساسی داشت:
اول، تأمین مالی پروژه‌ها به صورت کامل پیش‌بینی نشده بود؛ تسهیلات بانکی کافی و کارآمد فراهم نشد.
دوم، فرآیند واگذاری زمین بسیار کند و پر از بروکراسی بود.
سوم، نهادهای اجرایی متعدد و غیرهماهنگ بودند و هرکدام مسیر خود را می‌رفتند.
چهارم، نگاه پروژه‌ای بر طرح حاکم شد؛ به جای مدیریت یکپارچه، فقط به تعداد پروژه‌ها افتخار می‌کردند.
در نتیجه، پیشرفت این طرح کند شد و بسیاری از متقاضیان ناامید شدند.
*مدیریت مسکن نیازمند بازنگری ساختاری است
همشهری: به نظر شما مهم‌ترین مشکل مدیریتی در حوزه مسکن چیست؟
رضایی کوچی: بزرگ‌ترین مشکل، نبود یک نهاد واحد و مقتدر در حوزه مسکن است. در حال حاضر، چندین وزارتخانه و سازمان در این حوزه دخیل هستند: وزارت راه و شهرسازی، بنیاد مسکن، شهرداری‌ها، سازمان ملی زمین و مسکن و ... . وقتی این تعداد نهاد با رویکردها و اهداف مختلف در یک موضوع مداخله کنند، نتیجه چیزی جز آشفتگی مدیریتی نخواهد بود. ما به یک نهاد تنظیم‌گر مستقل و فرابخشی نیاز داریم که سیاستگذاری، هدایت و نظارت بر بازار مسکن را یکپارچه به عهده بگیرد.
* سوداگران زمین و مسکن، برندگان اصلی وضع موجود
همشهری: سوداگری در بازار مسکن چه تأثیری بر بحران فعلی داشته است؟
رضایی کوچی: سوداگری عملاً عرضه و تقاضای واقعی را از هم جدا کرده است. امروز در بسیاری از کلانشهرها، بخش عمده‌ای از آپارتمان‌های لوکس خالی مانده‌اند، چون هدف از ساخت آنها فروش به مصرف‌کننده واقعی نبوده، بلکه حفظ ارزش دارایی بوده است. وقتی مالیات بر خانه‌های خالی یا معاملات مکرر به درستی اخذ نمی‌شود، طبیعتاً سوداگری تشویق می‌شود. ما بارها در مجلس بر ضرورت اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی تأکید کردیم، اما اجرایی شدن آن نیازمند اراده جدی دولت و ایجاد زیرساخت‌های اطلاعاتی است.
* تأمین مالی مسکن؛ باید به سراغ مدل‌های جهانی برویم
همشهری: تأمین مالی پروژه‌های مسکن چگونه باید اصلاح شود؟
رضایی کوچی: باید تأمین مالی را از اتکای صرف به بودجه عمومی جدا کنیم. تجربه‌های جهانی نشان می‌دهد که می‌توان از ابزارهایی مثل صندوق‌های زمین و ساختمان، انتشار اوراق رهنی و جذب سرمایه‌های خرد مردمی استفاده کرد. همچنین باید بانک‌های تخصصی توسعه مسکن با مأموریت مشخص تأسیس شوند. متأسفانه در کشور ما سیاست‌های پولی بانک مرکزی هم به زیان بخش مسکن عمل کرده و نرخ سود تسهیلات به حدی بالاست که برای سازندگان و خریداران صرفه اقتصادی ندارد.
* نسل جوان قربانی بحران مسکن شده است
همشهری: بحران مسکن چه تبعات اجتماعی در پی داشته است؟
رضایی کوچی: یکی از تلخ‌ترین تبعات، سرخوردگی نسل جوان است. امروز بسیاری از جوانان حتی امیدی به خانه‌دار شدن ندارند. این مسأله به تأخیر در ازدواج، کاهش نرخ زاد و ولد و در نهایت کاهش سرمایه اجتماعی کشور منجر می‌شود. مسکن فقط یک کالای اقتصادی نیست، بلکه ستون فقرات سیاست‌های اجتماعی است. غفلت از این موضوع می‌تواند در درازمدت تبعات سنگینی برای کشور داشته باشد.
*نیاز به تغییر نگرش؛ از پروژه‌محوری به برنامه‌محوری
همشهری: در پایان چه نکته‌ای را ضروری می‌دانید؟
رضایی کوچی: باید بپذیریم که مسکن مسئله‌ای پیچیده و میان‌رشته‌ای است. مدیریت آن نیازمند نگاه بلندمدت، علمی و اجتماعی است. تا زمانی که صرفاً به تعداد پروژه‌ها، یا واگذاری واحدهای آماده نگاه کنیم، بحران عمیق‌تر می‌شود. تغییر نگرش از پروژه‌محوری به برنامه‌محوری و از کمیت‌گرایی به کیفیت‌گرایی، شرط اساسی موفقیت در ساماندهی بازار مسکن است.
