یکی از مهم‌ترین وجوه این ارتباط، وابستگی بازار مسکن ایران به نرخ ارز، به ویژه دلار است. از آنجا که بسیاری از مصالح ساختمانی، به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم، تحت تاثیر قیمت ارز قرار دارند، افزایش نرخ دلار به‌طور معمول به افزایش هزینه‌های ساخت و در نتیجه، قیمت نهایی مسکن منجر می‌شود. با این حال اما نمی‌توان استدلال کرد که کاهش نرخ دلار لزوما به کاهش قیمت مسکن منجر بشود. چراکه در بازار مسکن در ایران، به دلایل مختلف از جمله سوداگری، انتظارات تورمی و عدم شفافیت، مکانیزم‌‌های کاهشی قیمت به اندازه مکانیزم‌‌های افزایشی قدرتمند نیستند. علاوه بر این، بخشی از تقاضا برای مسکن ناشی از انگیزه حفظ ارزش دارایی است. در این بین افرادی که اقدام به فروش ملک و تبدیل آن به ارز برای خروج از کشور می‌‌کنند، یا کسانی که با هدف حفظ سرمایه در برابر تورم اقدام به خرید و نگهداری ملک می‌‌کنند، لزوما با کاهش نرخ دلار، انگیزه‌ای برای فروش یا کاهش قیمت درخواستی خود ندارند. این موضوع، پیش‌‌بینی‌‌پذیری بازار مسکن را به‌شدت کاهش داده و آن را در برابر نوسانات سیاسی و اقتصادی آسیب‌‌پذیرتر می‌‌سازد.

یکی دیگر از ویژگی‌‌های منحصربه‌‌فرد بازار مسکن که آن را از بسیاری از کالاهای دیگر متمایز می‌‌کند، غیرقابل‌‌واردات بودن و ناهمگن بودن آن است. برخلاف خودرو یا لوازم خانگی که می‌توانند از خارج وارد شوند، مسکن ذاتا یک کالای محلی است. نیازهای مسکن در نقاط مختلف یک شهر و همچنین شهرهای مختلف یک کشور، به‌شدت متفاوت است. این تفاوت‌‌ها ناشی از سبک زندگی، فرهنگ، وضعیت اقتصادی ساکنان و دسترسی به امکانات و خدمات گوناگون است. بنابراین، نمی‌توان یک نسخه واحد برای حل مشکلات مسکن در سراسر کشور تجویز کرد. مذاکرات ایران و آمریکا و نتایج احتمالی آن می‌تواند بر تخصیص منابع و اولویت‌های دولت تاثیر بگذارد و در نتیجه، رویکردهای منطقه‌‌ای و محلی در سیاست‌های مسکن اهمیت بیشتری پیدا می‌‌کند. در ادامه، لازم است به چالش‌‌های مربوط به انبوه‌‌سازی و طرح‌هایی نظیر مسکن مهر اشاره کرد. اگرچه در دوره‌هایی، این طرح‌ها با هدف خانه‌‌دار کردن اقشار کم‌‌درآمد اجرا شده‌‌اند، اما اغلب با مشکلاتی نظیر کیفیت پایین ساخت، مکان‌‌یابی نامناسب و عدم توجه به زیرساخت‌‌های لازم مواجه بوده‌‌اند.

برخلاف آرزوی برخی فعالان این بخش، نباید انتظار داشت که صرفا تزریق سرمایه به ساخت‌و‌سازهای مشابه، بتواند مشکلات ریشه‌‌ای مسکن را حل کند. به نظر می‌‌رسد دولت باید از تکرار تجربه‌هایی که منجر به سودهای کلان برای عده‌‌ای خاص بدون مسوولیت بلندمدت شده است، جلوگیری کند. رویکردی نوآورانه مورد نیاز است که در آن شخصیتی حقوقی اعم از سازندگان و سرمایه‌‌گذاران، مسوولیت بلندمدت پروژه‌ها، به ویژه در زمینه نگهداری و جلوگیری از فرسودگی را بر عهده بگیرند و همچنین در توسعه اجاره‌‌داری حرفه‌‌ای مشارکت کنند. هدف نباید صرفا ساخت واحدهای مسکونی بیشتر باشد، بلکه باید به مولفه‌های شهری توجه شود.

در این میان، نقش دولت از اهمیت ویژه‌‌ای برخوردار است. به جای تمرکز صرف بر ساخت و سازهای جدید، دولت باید توجه ویژه‌‌ای به بافت‌های فرسوده و اجرای طرح‌های شهری و بازآفرینی شهری داشته باشد. بازآفرینی شهری نباید صرفا به توسعه کالبدی محدود شود، بلکه باید توسعه درون‌کالبدی را نیز شامل شود. این رویکرد می‌تواند به ایجاد بافت‌های گردشگری، حفظ هویت و تاریخ شهرها، و همچنین حفظ بافت اجتماعی در درون محلات منجر شود. هدف باید تقویت اقشار جامعه و جلوگیری از مهاجرت ساکنان به مناطق ارزان‌‌تر و ایجاد تعادل در توزیع امکانات و فرصت‌‌ها در سطح شهر باشد.

برای دستیابی به این هدف، دولت نیازمند یک برنامه چندلایه و عمیق است که نیازهای اقشار مختلف اجتماعی را در کنار توجه به جنبه‌های کالبدی مسکن در نظر بگیرد. پس مسائل مسکن، حمل و نقل، ترافیک و سایر جنبه‌های توسعه شهری، موضوعاتی جدا از هم نیستند و نیازمند یک رویکرد یکپارچه و هماهنگ هستند.

در کنار این موارد، نقش فناوری‌‌های نوین در صنعت ساختمان و مدیریت شهری نیز نباید نادیده گرفته شود. استفاده از روش‌های ساخت پیشرفته، مصالح با کیفیت و پایدار و همچنین بهره‌‌گیری از فناوری‌‌های اطلاعاتی (نظیر کلان‌داده‌ها و مدیریت اطلاعات ساختمانی) در مدیریت عرضه و تقاضای مسکن می‌تواند به بهبود کارآیی و شفافیت بازار کمک کند. همچنین، جذب سرمایه خارجی می‌تواند نقش مهمی در توسعه زیرساخت‌‌های شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده ایفا کند. بهبود روابط بین‌الملل می‌تواند درهای جدیدی را برای جذب سرمایه و فناوری به کشور بگشاید و به رونق بخش مسکن کمک کند.

آینده بازار مسکن ایران در سایه ابهامات ناشی از تحولات سیاسی و اقتصادی قرار دارد و در این بین سناریوهای مختلفی می‌توان برای این بازار متصور شد که هر کدام نیازمند راهبردها و سیاست‌های متفاوتی از سوی دولت و فعالان بخش خصوصی است. موفقیت در مذاکرات اگرچه چندان مرتبط به مسکن در گام اول به نظر نمی‌‌رسد اما می‌تواند به ثبات نرخ ارز و بهبود فضای کسب و کار منجر شود که به نوبه خود می‌تواند تاثیر مثبتی بر بازار مسکن داشته باشد. در مقابل، تداوم تنش‌‌ها و عدم دستیابی به توافق می‌تواند وضعیت موجود را تشدید کرده و منجر به رکود ساخت‌و‌ساز، نوسان دوباره قیمت‌‌ها و کاهش قدرت خرید مردم شود.

*  صاحب‌‌نظر حوزه معماری و مدرس دانشگاه