وضعیت کنونی نشان می‌دهد که بخش قابل‌توجهی از بازار اجاره از نظارت مؤثر و سازوکارهای اجرایی لازم بی‌بهره است. از یک‌سو، دولت تلاش کرده تا با راه‌اندازی سامانه‌هایی مانند سامانه ثبت اجاره‌نامه‌ها و ارائه کد رهگیری، نوعی شفافیت و نظم در این بازار ایجاد کند؛ اما از سوی دیگر، عدم الزام اجرایی برای رعایت نرخ مصوب، ضعف در برخورد با متخلفان، و نبود ضمانت اجرایی کافی، باعث شده تا بسیاری از مالکان و مشاوران املاک، عملاً مسیر خود را بر پایه توافق آزاد و خارج از چارچوب قانونی پیش ببرند.
کارشناسان حوزه مسکن معتقدند که قانون سقف افزایش اجاره، بدون ابزارهای نظارتی قوی، ضمانت اجرایی روشن، و همکاری مؤثر دستگاه‌های ذی‌ربط، صرفاً در حد یک توصیه باقی می‌ماند. در عین حال، فشار مضاعف به مستأجران که بسیاری از آن‌ها با کاهش قدرت خرید و نبود گزینه‌های جایگزین مواجه‌اند، موجب شده تا تن دادن به این اجاره‌های نجومی برای بسیاری به یک اجبار ناخواسته تبدیل شود.
همچنین، بخش مهمی از مشکل به تفاوت‌های منطقه‌ای بازمی‌گردد؛ چرا که در برخی محله‌های پرتقاضا، به‌ویژه در شمال و مرکز شهر، بازار تابع منطق عرضه و تقاضای آزاد است و نه مصوبات قانونی. در چنین مناطقی، بسیاری از مالکان حتی حاضر به ثبت قرارداد در سامانه رسمی نیستند و قراردادهای دستی را ترجیح می‌دهند تا از هرگونه الزام قانونی مصون بمانند.
در نهایت، این وضعیت نه‌تنها کارآمدی سیاست‌های مسکن دولت را زیر سؤال برده، بلکه بی‌اعتمادی عمومی نسبت به توانایی نهادهای مسئول در مدیریت بحران مسکن را نیز افزایش داده است. تا زمانی که نظارت واقعی، برخورد قضایی با متخلفان، و همچنین بسته‌های حمایتی برای مستأجران در دستور کار قرار نگیرد، بازار اجاره‌بها همچنان به‌صورت افسارگسیخته به مسیر خود ادامه خواهد داد.
سیاست سقف‌گذاری ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بها در تهران، با وجود تصویب و اعلام رسمی، عملاً بی‌اثر باقی مانده است. دلیل اصلی این ناکارآمدی را باید در نبود زیرساخت‌های لازم و ضعف اراده اجرایی جست‌وجو کرد. در حالی‌که ثبت قراردادهای اجاره از دو مسیر-سامانه دولتی و مشاوران املاک-امکان‌پذیر است، مستأجران و مالکان توانسته‌اند از مسیرهای غیررسمی و با حذف واسطه‌ها، قراردادهایی خارج از سقف قانونی ثبت کنند.
هرچند سامانه وزارت راه و شهرسازی افزایش بیش از ۲۵ درصد را نمی‌پذیرد، اما خلأ نظارتی و نبود پیگیری مؤثر سبب شده این محدودیت صرفاً به یک مانع فرمالیته تبدیل شود. به بیان دیگر، قانون در فضای واقعی بازار نقض می‌شود بی‌آنکه ضمانت اجرایی برای برخورد با متخلفان وجود داشته باشد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد ریشه اصلی جهش‌های بی‌سابقه در اجاره‌بها، نه در عملکرد مشاوران املاک بلکه در کمبود عرضه و سیاست‌گذاری‌های ناکارآمد در حوزه مسکن است.
دبیر و عضو هیئت مدیره اتحادیه املاک تهران، علت التهاب در بازار اجاره، بی‌توجهی به نیاز واقعی بخش مسکن و سرانه ساخت‌وساز است. در حالی‌که طی پنج سال اخیر باید مجموعاً ۱۵۰ درصد افزایش اجاره رخ می‌داد، آمارها از رشد ۷۰۰ درصدی حکایت دارند.
بررسی فایل‌های رهن و اجاره خانه مشاوران املاک در محله پیروزی نشان می‌دهد که برای رهن کامل یک واحد ۱۲۱ متری و ۳۰ سال ساخت، یک میلیارد تومان رهن کامل و برای رهن کامل یک واحد آپارتمان ۵۱ متری و نوساز، ۷۵۰ میلیون تومان در نظر گرفته می‌شود.
در محله دامپزشکی، رهن کامل یک واحد ۷۷ متری و ۵ سال ساخت، یک میلیارد و رهن کامل یک واحد ۶۳ متری و ۳۰ سال ساخت در سبلان شمالی، ۹۰۰ میلیون تومان تعیین شده است.
