براساس گزارشی از واشنگتن‌پست، بریت وان که کارمند یکی از سازمان‌های شهری لس‌آنجلس بود و همسرش که درمانگر خانواده است، بودجه مشخصی برای خرید خانه در نظر گرفته بودند. بریت ماه‌ها در سایت‌های املاک به جست‌وجو می‌پرداخت و به عادت ناخوشایندی دچار شده بود: هر بار که از کنار خانه‌ای با تابلوی «فروشی» می‌گذشت، کنجکاو می‌شد و قیمتش را بررسی می‌کرد. اما در حالی که قیمت خانه‌ها و نرخ وام‌ها پیوسته رو به افزایش بود، هزینه‌های غیرمنتظره مانند قسط وام‌های دانشجویی، نگهداری و استهلاک خودرو و خسارات آتش‌سوزی، پس‌انداز آنها را از بین می‌برد و هیچ‌گاه فرصت مناسبی برای خرید خانه پیدا نمی‌کردند.
او می‌گوید: «احساس می‌کنم آن فرصت را برای همیشه از دست دادیم.» اکنون، با توجه به اینکه قیمت متوسط خانه در منطقه لس‌آنجلس به ۹۷۲هزار و ۸۳۷ دلار رسیده است، بریت وان دیگر امیدی به کاهش نرخ بهره ندارد. او معتقد است حتی اگر این اتفاق هم بیفتد، تاثیری بر وضعیت نخواهد داشت. او با ناامیدی می‌گوید: «در این مرحله، خرید خانه واقعا دست‌نیافتنی به نظر می‌رسد.»
تحقیقات اخیر شرکت زیلو –یکی از بزرگ‌ترین کسب‌‌وکارهای فعال در بازار معاملات ملک آمریکا- این دشواری را تایید می‌کند. این شرکت، بازار مسکن لس‌آنجلس را یکی از ۶ کلان‌شهر آمریکا معرفی کرده است که برای خریداران با درآمد متوسط، حتی با وامی بدون بهره نیز، «غیرممکن» است. با وجود اینکه رشد قیمت خانه در بیشتر نقاط آمریکا کند شده است و حتی در برخی مناطق کاهش یافته است، اما متوسط قیمت خانه در کل آمریکا به ۴۱۰هزار و ۸۰۰دلار رسیده است که تقریبا ۱۰۰هزار دلار بیشتر از سال ۲۰۱۹ است. ترکیب قیمت‌های بالا و افزایش نرخ بهره، خرید خانه را برای میلیون‌ها نفر از مستاجران به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل و فشار زیادی بر بازار مسکن وارد کرده است. حتی در مناطقی که قیمت‌ها کمی کاهش یافته است، صاحبان خانه تمایلی به فروش ملک خود ندارند؛ زیرا از یک‌سو نمی‌توانند به قیمت دلخواهشان دست یابند و از سوی دیگر، با فروش خانه، باید وام ارزان‌قیمت فعلی خود را با وامی با بهره بالاتر جایگزین کنند.
چند روز پیش، فدرال رزرو نرخ بهره را یک‌چهارم درصد کاهش داد و اعلام کرد که احتمالا در سال جاری دست‌کم دو کاهش دیگر نیز در راه است. این تصمیم در حالی گرفته شد که دونالد ترامپ، رئیس‌جمهور آمریکا، فشار زیادی به بانک مرکزی وارد کرده است تا با کاهش نرخ‌ها، اقتصاد را تحریک و هزینه وام‌گیری را کاهش دهد.
دونالد ترامپ که دوره اول ریاست‌جمهوری‌اش با نرخ‌های بسیار پایین وام مسکن به پایان رسید (طبق آمار «فردی مک»، میانگین وام ۳۰ساله در ژانویه ۲۰۲۱ فقط ۲.۷ درصد بود)، اکنون تلاش می‌کند تا کنترل «فدرال رزرو» را به دست بگیرد.
بر اساس گزارش «فردی مک»، نرخ وام مسکن در هفته گذشته به ۶.۳۵درصد رسید که نسبت به زمان بازگشت ترامپ به قدرت (حدود ۷ درصد)، پایین‌تر آمده است و به کمترین میزان خود در بیش از یک سال اخیر رسیده است. با این حال، اقتصاددانان پیش‌بینی نمی‌کنند که کاهش نرخ بهره از سوی فدرال رزرو، تاثیر چشمگیری بر پایین آمدن هزینه دریافت وام مسکن داشته باشد. نکته مهم‌تر اینکه، حتی اگر نرخ‌های بسیار پایین دو دهه گذشته دوباره برگردند (که در آینده نزدیک بعید به نظر می‌رسد)، قیمت خانه‌ها آن‌قدر بالا رفته است که بسیاری از خانواده‌ها همچنان نمی‌توانند خانه‌ای بخرند.
کریس هربرت، مدیر مرکز مشترک مطالعات مسکن در دانشگاه هاروارد، در این باره می‌گوید: «وضعیت دست‌نیافتنی بودن خرید خانه برای مدتی طولانی ادامه خواهد داشت. حتی با کاهش اندک نرخ وام مسکن نیز، با توجه به قیمت‌های کنونی، تعداد کمی از مستاجران می‌توانند از پس خرید خانه بربیایند.» بر اساس داده‌های شرکت زیلو که در اختیار واشنگتن پست قرار گرفته است ، قیمت متوسط خانه در منطقه سن‌خوزه به ۱.۶ میلیون دلار، در بوستون به ۷۳۷هزار و ۴۳۶ دلار و در منطقه واشنگتن دی‌سی به ۵۸۷هزار و ۱۵۸ دلار رسیده است.
مرکز مطالعات مسکن دانشگاه هاروارد گزارش می‌دهد که یک خریدار معمولی برای خرید خانه‌ای با قیمت متوسط در آمریکا، باید سالانه ۱۲۶هزار و ۷۰۰ دلار درآمد داشته باشد. این رقم، تقریبا ۶۰ درصد بیشتر از درآمد ۷۹هزار و ۳۰۰ دلاری مورد نیاز در سال ۲۰۲۱ است. این شاخص «توان خرید» بر این اساس محاسبه شده است که خریدار ۲۰درصد از قیمت خانه را به عنوان پیش‌پرداخت بپردازد و قسط ماهانه وام مسکن او بیش از ۳۰درصد از درآمدش نباشد. در همین حال، داده‌های سرشماری نشان می‌دهد که میانگین قسط سال اول وام مسکن از سال ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۴ حدود ۲۰ درصد افزایش یافته و به ۲هزار و ۲۲۵ دلار در ماه رسیده است.
به گفته هربرت، تا چندی پیش بحران خرید مسکن تنها به چند شهر بزرگ محدود می‌شد: «در گذشته، در بیشتر نقاط کشور، افراد با درآمد متوسط می‌توانستند صاحب‌خانه شوند؛ اما امروز شرایط کاملا فرق کرده است و این امکان وجود ندارد.»
علاوه بر اقساط وام، هزینه‌های جانبی مسکن نیز افزایش یافته است. حق بیمه مسکن از سال ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۴ حدود ۵۷درصد بالا رفته و با افزایش ارزش خانه‌ها، مالیات بر املاک نیز سنگین‌تر شده است.
در نتیجه این شرایط، تعداد بیشتری از صاحبان خانه (نزدیک به یک‌چهارم از آنها) اکنون بیش از ۳۰درصد درآمد خود را صرف هزینه‌های مسکن و قبوض می‌کنند که این رقم بسیار فراتر از حد مجاز است. این فشار مالی در ۹۳ شهر از ۱۰۰ کلان‌شهر پرجمعیت آمریکا افزایش یافته است.
شرکت زیلو برای ۵۰ کلان‌شهر پرجمعیت آمریکا بررسی کرده است که نرخ وام مسکن در هر بازار باید چقدر باشد تا خرید خانه با ۲۰درصد پیش‌پرداخت و اقساط ماهانه کمتر از ۳۰ درصد درآمد، ممکن شود.
مایک مولین، کارشناس بازاریابی و همسرش که وکیل است، از اینکه برای مقرون‌به‌صرفه بودن خانه‌ها در بازار اورلاندو، نرخ وام مسکن باید به حدود ۳درصد برسد، تعجب نکردند. آنها امیدوار بودند خانه‌ای با قیمت ۳۰۰ تا ۴۵۰ هزار دلار پیدا کنند و به همین دلیل هر آخر هفته حداقل از یک خانه بازدید می‌کردند، اما جست‌وجویشان تاکنون ناامیدکننده بوده است.
مولین می‌گوید: «ما می‌خواستیم خانه بخریم، ریشه بدوانیم و جایی داشته باشیم که به آن تعلق داشته باشیم.» با این حال، او و همسرش متوجه شدند که هزینه‌های بیمه و حق عضویت انجمن مالکان در فلوریدا به‌شدت در حال افزایش است. این افزایش به دلیل توفان‌های ناشی از تغییرات اقلیمی و هزینه‌های سنگین تعمیراتی برای جلوگیری از فروریختن ساختمان‌های ساحلی است. نرخ‌های بهره کنونی نیز آنها را به این نتیجه رسانده که شاید بهتر باشد به جای گرفتن وام، همچنان مستاجر بمانند. او با ناامیدی می‌افزاید: «ما واقعا نرخ‌هایی ندیده‌ایم که ما را به خرید خانه ترغیب کند.» براساس این گزارش، نرخ وام مسکن تنها برای خریداران بالقوه مهم نیست، بلکه برای فروشندگان نیز اهمیت دارد. اقتصاددانان می‌گویند علاوه بر کمبود خانه‌های نوساز، یکی از دلایل اصلی جهش قیمت مسکن این است که بسیاری از صاحبان خانه‌های فعلی، که وام‌های خود را با نرخ پایین تثبیت کرده‌اند، معمولا تمایلی به فروش ملک خود ندارند.
آدام گورن، اقتصاددان دانشگاه بوستون، می‌گوید: «برای اینکه بسیاری از فروشندگانی که به خاطر نرخ وام‌هایشان از بازار خارج شده‌اند، وارد میدان شوند، به کاهش‌های بزرگ‌تری در نرخ وام مسکن نیاز داریم. و من تردید دارم که حتی اگر فدرال رزرو نرخ‌ها را کاهش دهد، این کاهش به اندازه‌ای باشد که بر توان خرید خانه‌ها تاثیر بگذارد.» رابرت دیتز، اقتصاددان ارشد انجمن ملی سازندگان مسکن، از کاهش نرخ بهره استقبال می‌کند. او می‌گوید نرخ‌های پایین‌تر به سازندگان کمک می‌کند وام بگیرند تا زمین بخرند و خانه‌های جدید بسازند. او افزود: «این اتفاق در این بازار چیز خوبی است.»
برخی کارشناسان خواستار سیاست‌های پولی و مالی متفاوتی شده‌اند که ممکن است به افزایش معاملات مسکن منجر شود، مانند افزایش میزان معافیت مالیاتی حاصل از فروش خانه یا مشوق‌هایی برای ساخت‌وساز بیشتر. اما گورن هشدار داد که خریداران نباید انتظار داشته باشند دولت به این زودی قیمت‌ها را پایین بیاورد: «هر سیاست یا تغییر اقتصادی که قرار است ما را از این بحران بیرون بیاورد، اگر فکر کنیم سریع اتفاق می‌افتد، واقعیت را نادیده گرفته‌ایم. ما نمی‌توانیم فورا این همه خانه بسازیم.»
