گسترش نیوز: در فضای کنونی اقتصاد کشور، هرگونه امید به اصلاح وضعیت باید از مسیر بازاندیشی جدی در سیاست‌گذاری عبور کند. اجرای برنامه هفتم توسعه و قانون جهش تولید مسکن می‌تواند فرصتی تاریخی برای تغییر مسیر باشد، اما تجربه‌های گذشته نشان داده که صرفِ نوشتن قانون یا تصویب برنامه کافی نیست. آنچه اهمیت دارد، پیاده‌سازی دقیق و علمی این طرح‌هاست؛ به‌ویژه در حوزه‌هایی همچون تأمین مالی، شفافیت مالکیت زمین و ایجاد زیرساخت‌های حمایتی برای سرمایه‌گذاران و سازندگان.
یکی از نقاط ضعف همیشگی سیاست‌های مسکن در ایران، بی‌توجهی به ابزارهای مدرن مالی و فناوری‌های نوین ساخت بوده است. تا زمانی که تأمین مالی محدود به وام‌های بانکی باقی بماند و ساخت‌وساز همچنان بر پایه روش‌های سنتی و پرهزینه پیش رود، نمی‌توان انتظار تحولی جدی داشت. راهکارهای جدید مانند صنعتی‌سازی، استفاده از فناوری‌های مدیریت ساخت و فعال‌سازی بازار رهن ثانویه، می‌توانند هم سرعت ساخت را افزایش دهند و هم هزینه‌ها را کاهش دهند؛ امری که بدون آن، شعارهای افزایش عرضه به نتیجه نمی‌رسند.
با همه این اوصاف، مسکن تنها یک کالای اقتصادی نیست؛ بلکه عنصری اجتماعی و فرهنگی است که با امنیت روانی، عدالت شهری و کیفیت زندگی مردم گره خورده است. اگر دولت و سایر نهادهای تصمیم‌گیر بتوانند ترکیبی از حکمرانی یکپارچه، ابزارهای مالی کارآمد و سیاست‌های شفاف زمین را به کار بگیرند، امید به اصلاح این بازار زنده خواهد شد. در غیر این صورت، بحران مسکن همچنان به عنوان یک گره کور، پایداری اقتصاد و آرامش اجتماعی کشور را تهدید خواهد کرد.
در همین راستا، گفتگویی با هادی زرقانی، کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی انجام دادیم که در ادامه می خوانید.
چرا مسکن در ایران به یک گره کور اقتصادی تبدیل شده است؟
مسکن در کشور ما سال‌هاست به معضل جدی تبدیل شده. سهم بالای اجاره در هزینه‌های خانوار، جهش‌های پی‌درپی قیمت‌ها و کاهش توان خرید جوانان نشان می‌دهد که سیاست‌های گذشته کارآمد نبوده‌اند. امروز در حالی برنامه هفتم توسعه و قانون جهش تولید مسکن در دستور کار قرار گرفته که موفقیت آن وابسته به اجرای علمی و دقیق است، نه صرفاً تکرار نسخه‌های قدیمی.
یکی از محورهای اصلی نظریه شما تأمین مالی نوین است. منظورتان چیست؟
برای تأمین مالی ساخت مسکن نمی‌توان فقط به وام‌های بانکی تکیه کرد. منابع بانکی به تنهایی نمی‌توانند موتور ساخت‌وساز را به حرکت درآورند. باید ابزارهایی مانند بازار رهن ثانویه، اوراق مسکن و صندوق‌های زمین و ساختمان فعال شوند تا سرمایه‌های خرد و کلان مردمی هم به جریان بیفتد.
تجربه جهانی نشان داده که بدون کنترل سوداگری، احتکار زمین ادامه دارد. اعمال مالیات بر زمین‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه ضروری است. از سوی دیگر، شفافیت در مالکیت و عرضه زمین‌های ارزان می‌تواند موتور تولید مسکن را روشن کند و عرضه را متعادل سازد.
نقش فناوری‌های نوین در بازار مسکن را چطور ارزیابی می کنید؟
صنعتی‌سازی و استفاده از فناوری‌هایی مثل BIM می‌تواند زمان ساخت را تا ۳۰ درصد کاهش دهد و هزینه‌ها را نزدیک به ۲۰ درصد پایین بیاورد. اگر این ظرفیت‌ها را نادیده بگیریم، همان مسیر کند و پرهزینه گذشته ادامه خواهد داشت.
برخی کارشناسان توسعه حاشیه شهرها را پیشنهاد می‌دهند. نظر شما چیست؟
توسعه افقی و گسترش بی‌رویه شهرها در حاشیه پایدار نیست. کلید اصلی در بازتولید بافت‌های فرسوده و نوسازی مناطق مرکزی شهرهاست. این کار با افزایش تراکم هوشمند، ایجاد زیرساخت‌های مدرن و دادن مشوق‌های واقعی به سرمایه‌گذاران شدنی است.
الگوهایی مانند اجاره به شرط تملیک، وام‌های پلکانی یا ایجاد شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند فشار خرید نقدی را کاهش دهد. این مدل‌ها در بسیاری از کشورها جواب داده‌اند و می‌توانند به جوانان و طبقات متوسط برای خانه‌دار شدن کمک کنند.
در پایان جمع‌بندی خود از آینده بازار مسکن را بفرمایید.
اگر قانون جهش تولید مسکن و برنامه هفتم توسعه فقط روی کاغذ نمانند، می‌توانند نقطه عطفی در سیاست‌گذاری کشور باشند. اما شرط آن استفاده از دانش اقتصادی، ابزارهای مالی مدرن و یک حکمرانی یکپارچه است. در غیر این صورت، همان چرخه همیشگی کمبود عرضه و جهش قیمت‌ها ادامه خواهد یافت.
در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.
