به گزارش خبرنگار اجتماعی رکنا، بازار مسکن ایران امروز در نقطه‌ای بحرانی قرار گرفته که هیچ‌کس نمی‌تواند آن را با واژه‌های ساده رکود یا تورم توصیف کند. ترکیب فشارهای اقتصادی، سیاستگذاری ناکارآمد و سوداگری گسترده، شرایطی ایجاد کرده که نه تنها قیمت‌ها سر به فلک کشیده، بلکه مستأجران و خریداران واقعی به تدریج به مرز ناامیدی رسیده‌اند. مسکن دیگر یک کالای مصرفی نیست؛ ابزاری است برای حفظ سرمایه و سوداگری، و خانه‌ها تبدیل شده‌اند به سرمایه‌های خالی که نفس بازار را می‌گیرند.
یک بررسی دقیق نشان می‌دهد که هزینه ساخت یک واحد مسکونی ۴۵۰ متری سه‌طبقه در سال گذشته جهشی ۲۴.۶ درصدی داشته است. این رشد، نه تنها به دلیل تورم عمومی، بلکه ناشی از جهش بی‌سابقه قیمت مصالح ساختمانی و افزایش دستمزد کارگران است.
سیمان، فولاد، آجر و کاشی، به دلیل نوسانات نرخ ارز و وابستگی شدید به واردات مواد اولیه، به کالایی تبدیل شده‌اند که ارزش آن در بازار عملاً با دلار سنجیده می‌شود. از سوی دیگر، حداقل دستمزد کارگری در سال ۱۴۰۴ حدود ۱۰ میلیون تومان است، اما این رقم حتی برای پروژه‌های متوسط و بزرگ کافی نیست و هزینه‌های اضافی به خریداران منتقل می‌شود. وقتی این عوامل با نرخ تورم رسمی ۳۵.۳ درصد در زمستان ۱۴۰۳ ترکیب می‌شود، نتیجه چیزی جز افزایش بی‌رویه قیمت مسکن نخواهد بود.
اقتصاددانان می‌گویند این روند باعث شده که مسکن دیگر صرفاً کالای مصرفی نباشد، بلکه ابزاری برای حفظ سرمایه و سوداگرانه عمل کند؛ بازاری که در آن خریداران واقعی قدرت مانور خود را از دست داده‌اند.
در شرایطی که خانوارهای ایرانی به طور میانگین ۴۲ درصد درآمد خود و در تهران تا ۵۵ درصد درآمدشان را صرف مسکن می‌کنند، وجود هزاران خانه خالی به معنای کاهش عرضه واقعی و افزایش فشار بر بازار است. این خانه‌ها عمدتاً برای حفظ ارزش سرمایه، انتظار افزایش قیمت یا اجتناب از پرداخت مالیات نگه داشته می‌شوند.
اقتصاددانان بازار مسکن می‌گویند چنین وضعیتی باعث کاهش سیالیت عرضه و افزایش نوسانات قیمت شده است. بازاری که باید مبتنی بر عرضه و تقاضا باشد، اکنون به مکانی برای سوداگری تبدیل شده که مستأجران و خریداران واقعی هیچ قدرتی در تعیین قیمت ندارند.
چین؛ الگویی از سیاستگذاری فعال
اگرچه چین نرخ خانه‌های خالی بالایی دارد (حدود ۱۲.۱ درصد و ۵۰ میلیون واحد خالی)، اما دولت این کشور با سیاستگذاری فعال، بازار را مدیریت می‌کند. پروژه‌های نیمه‌تمام یا خالی متوقف یا حتی تخریب می‌شوند، عرضه مازاد مدیریت می‌شود و دولت مستقیماً وارد بازار می‌شود تا نوسانات سرمایه‌گذاران خصوصی را محدود کند.
در ایران اما ابزارهای مشابه از جمله مالیات بر خانه‌های خالی و مدیریت عرضه به طور عملیاتی اجرا نشده‌اند. نتیجه این است که سوداگری و احتکار خانه‌ها نه تنها کاهش نیافته، بلکه به یکی از عوامل اصلی تشدید بحران تبدیل شده است.
پیامدهای اقتصادی و اجتماعی
بحران مسکن پیامدهایی فراتر از بازار دارد. از بعد اقتصادی، قدرت خرید خانوارها کاهش یافته، سرمایه‌گذاری در تولید و خدمات محدود شده و نقدینگی راکد در بازار مسکن افزایش یافته است. از منظر اجتماعی، فشار بر مستأجران و خانواده‌های کم‌درآمد افزایش یافته، مهاجرت داخلی تشدید شده و اعتماد عمومی به توانایی دولت برای حل مشکلات ساختاری کاهش یافته است. حتی از بعد سیاسی و امنیتی، مسکن دیگر نقطه ثبات نیست؛ بلکه به یک عامل بالقوه نارضایتی عمومی تبدیل شده است.
تحلیل‌ها نشان می‌دهد تا زمانی که سیاست‌های زمین، مالیات و حمایت از تولید مصالح داخلی اصلاح نشود، بحران مسکن ادامه خواهد یافت و ممکن است به یک بحران امنیتی-اجتماعی بزرگ تبدیل شود.
بازار مسکن ایران امروز نه سرپناه است، نه کالای مصرفی؛ بلکه ترکیبی از ابزار سوداگری، فشار مالی بر خانوارها و شاخص ناکارآمدی سیاستگذاری اقتصادی شده است. گرانی ساخت، خانه‌های خالی و سیاست‌های رهاشده باعث شده‌اند که بازار مسکن به نقطه‌ای بحرانی برسد که هر تأخیر در اصلاح، هزینه اجتماعی و اقتصادی عظیمی به همراه دارد.
در ادامه بررسی تحلیلی محمد علیزاده کارشناس حوزه مسکن در خصوص شرایط مسکن و ساخت و ساز و خانه های خالی در ایران اینگونه گفت که در ادامه می توانید بخوانید.
خبرنگار: طبق آخرین آماری که منتشر شده، دست‌کم ۲۵ درصد افزایش قیمت در هزینه ساخت مسکن در یکسال گذشته رخ داده است. از سوی دیگر، با حجم بسیار زیادی از خانه‌های خالی در کشور مواجه هستیم که هیچ ساماندهی مشخص و موثری برای آن‌ها انجام نمی‌شود. به نظر می‌رسد مسکن دیگر تنها یک کالای مصرفی نیست و بیشتر به یک ابزار سرمایه‌ای تبدیل شده است که تنها به متلاطم‌تر شدن بازار دامن می‌زند. نظر شما درباره این آشفتگی در بازار مسکن و اقداماتی که وزارت راه و شهرسازی باید انجام دهد چیست؟
محمد علیزاده، کارشناس حوزه مسکن، در پاسخ گفت:
"واقعیت این است که وزارت راه و شهرسازی در حال حاضر کار چندانی از نظر مداخله مستقیم در مسائل اقتصادی مسکن نمی‌تواند انجام دهد. نقش اصلی وزارتخانه بیشتر جنبه نظارتی و اجرایی دارد؛ یعنی اگر وزارتخانه به وظایف خود درست عمل کند، می‌تواند جلوی ساخت‌وسازهای غیرمجاز را بگیرد و مناطقی که مردم به‌صورت بی‌ضابطه اقدام به ساخت و ساز می‌کنند، ساماندهی کند.
به طور مثال، اگر در بعضی محله‌ها قدم بزنید، می‌بینید که مردم در کوچه‌های بسیار باریک شروع به ساخت ساختمان‌های ضعیف و غیرمجاز کرده‌اند. در چنین شرایطی، وزارتخانه حداقل می‌تواند با پهن کردن خیابان‌ها، ایجاد دسترسی‌های مناسب و ارائه خدمات شهری، وضعیت این مناطق را مدیریت کند. اگر وزارتخانه همین اقدامات را انجام دهد، می‌توان گفت بخشی از وظایف خود را به درستی انجام داده است."
علیزاده ادامه داد: «اما وقتی بحث افزایش ۲۵ درصدی هزینه ساخت مسکن پیش می‌آید، وزارتخانه عملاً کار خاصی از دستش برنمی‌آید، زیرا این افزایش قیمت بیشتر به مسائل اقتصادی و تورم عمومی مرتبط است و بازار مسکن مسیر خود را دنبال می‌کند. راهکارهای اقتصادی که بتواند به کاهش قیمت‌ها کمک کند، چندان به حوزه کاری وزارت راه و شهرسازی مربوط نمی‌شود. البته اگر وزارتخانه در حوزه ساماندهی ساخت‌وسازها و مدیریت شهری فعال‌تر عمل کند، این امر می‌تواند به‌صورت غیرمستقیم به کنترل وضعیت اقتصادی مسکن کمک کند، اما اثر آن محدود است.»
او افزود: «به هر ترتیب، ما در زندگی روزمره با تورم دست‌وپنجه نرم می‌کنیم؛ خریدهای روزانه و مایحتاج زندگی همه ما را تحت تأثیر قرار می‌دهد و مسکن نیز از این تورم بی‌نصیب نمانده است. نمی‌توان مستقیماً افزایش قیمت مسکن را به یک وزارتخانه نسبت داد، زیرا این امر نتیجه تورم کلی در اقتصاد است. در شرایطی که دولت راهکارهایی برای مهار تورم اتخاذ کند، طبیعتاً این اقدامات می‌تواند تا حدی بازار مسکن را نیز متأثر کند، اما تا زمانی که تورم در کشور ادامه دارد، نمی‌توان انتظار داشت وزارتخانه‌ای بتواند به تنهایی قیمت مسکن را کنترل کند.»
علیزاده در ادامه توضیحات خود به وضعیت سازندگان و اثرات افزایش هزینه‌های مسکن پرداخت و گفت: «از یک طرف، مشاهده می‌کنیم که گروهی از سازندگان که با هدف کسب سود وارد بازار شده بودند، اکنون با مشکلات جدی مواجه شده‌اند. آن‌ها نتوانسته‌اند پروژه‌های خود را به پایان برسانند و مجبورند ساختمان‌های نیمه‌تمام یا ساخته‌شده را با ضرر بفروشند. نکته مهم این است که این ضرر، مستقیماً متوجه سازنده نمی‌شود، بلکه مصرف‌کننده است که باید آن را تحمل کند. علت این امر واضح است؛ سازنده برای اینکه بتواند پروژه را تکمیل کند و از بازار پاسخ بگیرد، مجبور می‌شود هزینه‌های خود را کاهش دهد و به ناچار کیفیت ساخت و ساز پایین می‌آید. نتیجه این کاهش کیفیت، اثرات جدی بر پایداری ساختمان‌ها، ایمنی و حتی آمادگی آن‌ها در برابر زلزله است که در سال‌های اخیر یکی از دغدغه‌های مهم در حوزه مسکن بوده است.»
خبرنگار: در سال‌های اخیر، موضوع ساماندهی خانه‌های خالی توجه زیادی را به خود جلب کرده است، چرا که آمارها نشان می‌دهند حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی در کشور بدون استفاده رها شده‌اند. اما متأسفانه هیچ اقدام مؤثری برای مدیریت این وضعیت انجام نشده است. اگر بخواهیم نگاهی به نمونه‌های جهانی بیندازیم، می‌بینیم که کشورهایی مانند چین برای خانه‌های خالی و نیمه‌کاره سیاست‌های سختگیرانه‌ای اعمال می‌کنند. در چین، مالک موظف است یا خانه را وارد چرخه مصرف کند، یا ساختمان تخریب می‌شود. این رویکرد باعث می‌شود سرمایه‌ها راکد نمانند و زمین و منابع کشور به‌طور بهینه استفاده شود. ایران چه باید بکند؟
علیزاده در پاسخ به وضعیت خانه‌های خالی توضیح داد: «بحث خانه‌های خالی در کشور ما عمدتاً مربوط به سرمایه‌گذاری است. در مناطق بهتر شهر، اغلب کسانی که سرمایه‌گذاری کرده‌اند، نیازی به اجاره دادن خانه ندارند و خودشان از آن استفاده نمی‌کنند. دولت پیش از این نیز تلاش کرده بود با قانون‌گذاری اجاره‌ها را کنترل کند؛ برای مثال دو سال پیش، در دولت قبل، قوانینی وضع شد که افزایش اجاره‌ها محدود شود و موجر نتواند بیش از سقف مشخصی اجاره دریافت کند. اما عملاً این قوانین اجرایی نشد، زیرا نمی‌توان کسی را مجبور کرد خانه خود را به قیمتی مشخص اجاره دهد یا بفروشد. این موضوع یک نوع تجاوز به حریم شخصی محسوب می‌شود و در عمل، امکان اجرای آن وجود ندارد.»
وی افزود: «راهکارهای عملی که در ایران می‌تواند مؤثر باشد، بیشتر حول محور مدیریت تورم و ایجاد انگیزه برای تعامل سازنده با مصرف‌کننده است. به عبارت دیگر، شهرداری‌ها و دستگاه‌های مرتبط باید شرایطی فراهم کنند که سرمایه‌گذاران با انگیزه بیشتری وارد بخش مسکن شوند و نه اینکه منابعشان را راکد نگه دارند. نمونه‌ای که در چین اجرا شده نشان می‌دهد اگر سرمایه‌هایی که بدون استفاده رها شده‌اند به چرخه مصرف بازگردند، هم بستر اقتصادی بهتر می‌شود و هم منابع کشور بهینه مصرف می‌شوند.»
علیزاده درباره اثر این رویکرد در ایران گفت: «باید توجه داشت که بخش مسکن در کشور ما یکی از معدود بخش‌هایی است که هنوز توانسته سرمایه‌گذاران را جذب کند؛ چه سرمایه‌های داخلی و چه سرمایه‌های خارجی. حتی با تمام محدودیت‌ها و سختی‌ها، بخش مسکن مکانی است که افراد با مازاد سرمایه، وارد آن می‌شوند تا آن سرمایه را در یک مسیر نسبتاً مطمئن سرمایه‌گذاری کنند. اگر راهکارهای تحکمی و محدودکننده‌ای مانند آنچه در چین اجرا می‌شود، بدون بررسی شرایط اقتصادی و انگیزه سرمایه‌گذاران در ایران اجرا شود، ممکن است همین جریان محدود سرمایه‌گذاری را هم متوقف کند و تنها باعث افزایش تورم در بازار مسکن شود.»
خبرنگار: واقعیت این است که در سال‌های اخیر شاهد آن هستیم که بخشی از سرمایه‌های مردم در بازار مسکن صرف ایجاد ساختمان‌هایی شده که عملاً بلااستفاده مانده‌اند و این وضعیت نه تنها سودی برای کشور ندارد، بلکه باعث افزایش قیمت و آشفتگی بازار نیز شده است. بسیاری از خانه‌های نوساز حتی قبل از اینکه ساکنان کلید آن‌ها را تحویل بگیرند، پیر می‌شوند و این وضعیت به هیچ وجه بازدهی اقتصادی برای کشور ایجاد نمی‌کند. چه می توان کرد؟
علیزاده اینگونه پاسخ داد:«هر کالایی که تولید می‌شود، باید مصرف شود. درست مثل یک کارخانه تولید مواد غذایی که محصولش را تولید و مصرف می‌کند، مسکن هم همین‌طور است. وقتی مسکن مصرف نمی‌شود، دلیل آن تقصیر تولیدکننده نیست؛ بلکه مشکل از توان خرید مصرف‌کننده است. قبلاً، در دهه‌های گذشته، افراد با ترکیبی از پس‌انداز، وام، فروش دارایی‌های دیگر و کمک‌هایی که از خانه‌های قبلی خود داشتند، می‌توانستند خانه‌ای خریداری کنند یا خانه خود را بهبود دهند. اما امروز این توان مالی برای بسیاری از مردم وجود ندارد. دلیل اصلی این است که درآمدها دیگر به آن شکل نیست و از طرفی تورم افسارگسیخته باعث شده قیمت مسکن به‌طور مداوم افزایش یابد.»
او افزود: «راهکار این مشکلات باید به‌صورت اصولی و ریشه‌ای طراحی شود. ما نمی‌توانیم با روش‌هایی مانند تخریب یا اعمال قوانین سختگیرانه، مشکل را حل کنیم؛ چنین اقداماتی تنها باعث سرخوردگی و بی‌اعتمادی در میان سازندگان می‌شود. سازنده‌ای که در این کشور فعالیت می‌کند، برای سودش این کار را انجام می‌دهد، اما با چرخش اقتصادی که ایجاد می‌کند، عده زیادی نان می‌خورند و اشتغال ایجاد می‌شود. اگر ما با قوانین تحکمی، بازار را محدود کنیم، عملاً این چرخه اقتصادی مختل می‌شود.»
وی سپس به مقایسه با تجربه چین پرداخت و گفت: «شاید مثال چین برای برخی جالب باشد، جایی که دولت خانه‌های خالی و نیمه‌کاره را یا وارد چرخه مصرف می‌کند یا تخریب می‌کند. اما باید توجه داشت که سرمایه‌گذاران ایرانی، با فرهنگ و ذهنیت متفاوتی عمل می‌کنند. اگر چنین قوانینی در ایران اجرا شود، سرمایه‌گذار به جای وارد کردن سرمایه خود در بخش مسکن، ساختمان‌ها را تخریب می‌کند و این ضربه‌ای جدی به کل اقتصاد کشور خواهد زد. در واقع، آنچه در چین ممکن است با ترس و اجبار قابل اجرا باشد، در ایران به دلیل ساختار ذهنی و رفتار سرمایه‌گذاران، نتیجه معکوس خواهد داشت و تنها بازار را مختل خواهد کرد.»
