راضیه احقاقی :  صدور پروانه جدید برج-باغ در تهران در دوره پنجم مدیریت شهری منتفی شد، اما همچنان امکان ساخت برج-باغ‌ها برای مالکانی که در دهه گذشته پروانه ساخت دریافت کرده‌اند، وجود دارد. بررسی‌ها نشان از آن دارد که برج-باغ‌ها سه‌ آسیب اصلی برای شهر تهران به همراه داشته‌اند؛ «آسیب‌زیست محیطی با تخریب اراضی سبز شهر»، «افزایش قیمت خانه در تهران» و «کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده» به‌دلیل جذابیت بالاتر تبدیل باغ‌های شمال شهر به آسمان‌خراش نسبت به نوسازی بافت فرسوده. 

مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی به بررسی اثر قیمتی برج-باغ‌ها بر رشد قیمت مسکن در تهران پرداخته و از افزایش قیمت 1.4 تا 4.7درصدی قیمت خانه در تهران با ساخت برج‌-باغ‌ها در بلندمدت خبر داده است. در این گزارش تاکید می‌شود که اگرچه قانون برج-باغ نتوانست مانع تخریب باغ‌های شهر شود و در عین حال گرانی خانه در پایتخت را تشدید کرد، اما حفظ باغ‌های با مالکیت خصوصی نیاز به ارائه طرح‌های جدیدی دارد که سود مالکان خصوصی را رقم بزند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان از آن دارد که صدور مجوز ساخت برج-باغ طی دهه 80 و 90 با جذاب کردن ساخت‌وساز در باغ‌های شمال پایتخت، مانع سوق سرمایه‌های ساختمانی به بافت فرسوده شد؛ موضوعی که از آن می‌توان با عنوان باخت بافت فرسوده در رقابت با برج-باغ‌ها، در جذب سرمایه و نوسازی یاد کرد.

اراضی سبزی که آسمان خراش می‌شوند

شورای عالی شهرسازی و معماری در آخرین جلسه خود که روز دوشنبه 22تیرماه برگزار شد، با مصوبه کمیسیون ماده5 برای افزایش تراکم ساختمانی یک پلاک «برج-باغ» در منطقه یک از 11 به 15طبقه به‌دلیل مغایرت اساسی با طرح تفصیلی شهر تهران مخالفت کرد. اگرچه مدیریت شهری پنجم ساخت برج‌باغ‌ها را در سال 1396 متوقف کرد و در ادامه قانون برج-باغ را به خانه-باغ تغییر داد، اما باغ‌هایی که در زمان قانون مذکور پروانه ساخت «برج-باغ» را دریافت کرده بودند، همچنان امکان ساخت دارند و بنابراین همچنان ساخت برج‌-باغ‌ها در پایتخت کماکان موضوعی مطرح به شمار می‌رود. 

ساخت واحدهای بلندمرتبه در اندک باغ‌های شهر تهران از سال 1382 با مجوز مدیریت شهری تحت عنوان «برج باغ» در پایتخت کلید خورد؛ این تصمیم در همان دوره نیز با مخالفت‌های متعددی به‌خصوص از سوی کارشناسان محیط‌زیستی مواجه شد، اما این مخالفت‌ها به نتیجه نرسید و برای حدود یک و نیم دهه مجوز ساخت برج-باغ به مالکان اراضی باغی پایتخت که عمده آنها در مناطق شمالی (منطقه یک و 2) و مناطق غربی (منطقه 5 و22 پایتخت) واقع شده بود، اعطا شد. ساخت برج-باغ در پایتخت علاوه بر «آسیب به محیط‌زیست و از میان بردن اندک باغ‌های شهر تهران» دو چالش مهم دیگر را نیز رقم زد، «افزایش قیمت زمین و ملک در سطح شهر تهران» و «کاهش انگیزه ساخت‌وساز در بافت فرسوده».

مطابق مصوبه شورای شهر دوم درخصوص برج-باغ، همه مالکان اراضی باغی در پایتخت می‌توانستند برای تغییر کاربری زمین‌ مشجر به مسکونی یا تجاری، پروانه قانونی از شهرداری دریافت کنند. تا قبل از سال۸۲، ساخت‌وساز در زمین‌های باغی حداکثر تا ۴ طبقه و با توجه به متراژ زمین به میزان 20 تا 30درصد تراکم مجاز بود، اما شورای شهر دوم با این استدلال که مالکان باغ‌ها به‌دلیل عدم اجازه ساخت‌وساز به نحوهای مختلف نسبت به قطع درختان و خشک کردن باغ اقدام می‌کنند و با هدف حفظ اندک باغ‌های شهر مجوز برج باغ را با بسته تراکم تشویقی به تصویب رساند. در متن مصوبه شورای شهر آمده بود، به‌منظور نگهداری و احیای باغ‌ها و زمین‌های مشجر، سطح اشغال بنا در این‌گونه املاک و اراضی معادل 30درصد مساحت و تراکم ساختمانی مجاز آن 20درصد بیشتر از تراکم منطقه‌ای برای املاک و اراضی غیرباغ مشابه مجاور خواهد بود. با این مصوبه مجوز بارگذاری 8طبقه مسکونی در 30درصد زمین باغات تهران به مالکان این زمین‌ها داده شد.

در سال 1391 و با رونمایی از طرح تفصیلی جدید پایتخت و با توجه به افزایش تراکم ساختمانی پیش‌بینی‌شده در این طرح، امکان ساخت آسمان‌خراش‌های 12 تا 15طبقه در باغات شهر فراهم شد. طرح تفصیلی جدید که در اردیبهشت‌ماه سال۹۱ رونمایی و ابلاغ شد، اراضی شهر تهران را به چهار پهنه مختلف با کاربری مسکونی، تجاری، سبز و مختلط تقسیم‌بندی کرد. براساس ضوابط طرح تفصیلی هریک از پهنه‌ها به چندین زیر پهنه با ضوابط خاص همچون تراکم، سطح اشغال و... تقسیم‌بندی می‌شد که بسیاری از زیرپهنه‌ها دارای تراکم‌های بالای ۲۴۰درصد (معادل ۸ طبقه) و بعضا تا ۴۴۰درصد (۱۵ طبقه) تراکم هستند که مطابق با ضوابط مصوبه برج باغ یعنی سطح اشغال ۳۰درصد در عمل بناهایی با ۱۵طبقه تراکم و حتی در مواردی بیشتر در باغات شهر تهران احداث شدند.

برج‌هایی که به واسطه مصوبه برج باغ در مساحت باقی‌مانده باغات تهران سبز شدند علاوه بر آنکه زیبایی و امکان رویت کوه‌های شمال شهر تهران را مسدود کردند موجب شدند تا ۷۰درصد باقی‌مانده اراضی به جای کاشت درختان عملا به ساخت قسمت‌های مشاع ساختمان شامل پارکینگ‌ها، استخر و... اختصاص پیدا کند. مصوبه شورای شهر دوم در خصوص ساخت‌و‌ساز در باغات، این بود که باغات ۳۰درصد سطح اشغال داشته و ۷۰درصد بقیه، فضای سبز باقی بماند. اما در عمل چنین نشد.

درعین حال بررسی‌ها نشان از آن دارد که این مصوبه نه‌تنها نتوانست به کاهش تخریب باغات شهر بینجامد که نتیجه عکس داشت و از این رو در اسفند سال1396 مدیریت پنجم شهری اجرای این مصوبه را متوقف کرد و پس از دو سال نیز مصوبه جدیدی با عنوان «خانه-باغ» را در سطح شورای عالی شهرسازی و معماری کشور به تصویب رساند. هرچند مصوبه خانه-باغ نیز به دلیل عدم صرفه اقتصادی هیچ‌گاه مورد استقبال مالکان قرار نگرفت. در چنین شرایطی مالکان باغ‌های خصوصی با چالش راکد ماندن سرمایه خود روبه‌رو بوده و در انتظار اخذ راهکاری برای رفع چالش فعلی هستند.

برج‌-باغ‌ها خانه‌های تهران را گران کرد

مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی که به تازگی منتشر شده به بررسی «آثار اقتصادی برج باغ‌ها» بر قیمت ملک پرداخته است؛ این گزارش به همت سمیه فروغی و توسط دفتر مطالعات زیربنایی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی تهیه و تدوین شده است. در این گزارش تاکید شده که این مطالعه صرفا به دنبال تخمین آثار اقتصادی مصوبه برج-باغ بوده است. از باغ‌های تهران با عنوان ریه‌های شهر یاد می‌شود؛ اما در سال‌های اخیر با توجه به ارزش افزوده‌ای که اراضی شهری پیدا کرده‌اند، مالکان خصوصی این باغ‌ها به اراضی خود به چشم سرمایه‌ای راکد می‌نگرند. در چنین شرایطی اخذ رویکرد موثر برای حفظ باغ‌ها نیاز به طراحی مکانیسم‌های انگیزشی مبتنی بر اصل سود مشترک بین مالکان خصوصی باغ‌ها و همه شهروندان دارد.

مصوبه برج-باغ اگرچه سود مالکان را به دنبال داشت، اما با تخریب اندک باغ‌های شهر، ریه‌های پایتخت را از میان برد و همزمان تبعات قیمتی را در بازار املاک شهر رقم زد. در ادامه مدیریت شهری قانون خانه-باغ را به تصویب رساند، قانونی که اگرچه بر حفظ باغ‌ها تاکید دارد، اما به‌دلیل عدم سودآوری برای مالکان خصوصی باغ‌ها، عملا بدون استفاده باقی مانده است. در این گزارش تاکید می‌شود که می‌توان با پیشنهاداتی نظیر واگذاری داوطلبانه بخشی از ملک توسط مالک به شهرداری در ازای دریافت مزایای برنامه‌ریزی شده مانند امکان تهاتر زمین با قطعات مناسب در سایر نقاط شهر، ضمن حفظ حقوق مالکیت خصوصی، زمینه دستیابی به اهداف زیست‌محیطی و شهری را نیز فراهم می‌کنند.

یافته‌های این تحقیق نشان می‌دهد که تخریب باغ‌ها و ساخت‌وساز در آنها، در اکثر موارد، به افزایش قیمت املاک مجاور منجر شده است. برای مثال، هر هکتار افزایش در مساحت تخریب باغ‌ها در بازه سه‌ساله، به رشد حدود 2.9درصد قیمت ملک و به افزایش 4.7درصدی قیمت ملک در بلندمدت منجر شده است. این یافته نشان می‌دهد که خالص اثر تخریب باغ‌ها در نهایت باعث افزایش قیمت املاک مجاور شده است و این امر می‌تواند دلیلی برای توجیه اقتصادی این نوع ساخت‌وسازها در نظر گرفته شود. با این حال، این اثر به‌طور یکنواخت در تمام مناطق شهری مشاهده نشده است. در مناطق پردرآمد شهر تهران مانند مناطق ۱، ۲ و ۳، اثر تخریب باغ‌ها به‌صورت افزایش قیمت بوده است.

از دیگر یافته‌های مهم این مطالعه، تاثیر متفاوت مساحت باغ تخریب شده بر قیمت املاک است؛ ساخت‌وساز در باغ‌های کوچک ۵۰۰ تا ۲۰۰۰مترمربعی باعث افزایش قیمت املاک مجاور می‌شوند، اما تخریب با‌غ‌های بزرگ بیش از ۵۰۰۰ مترمربع اثر منفی بر ارزش املاک مجاور دارد. اثر تورمی «برج‌ ـ باغ» در بازار مسکن تهران بخاطر «افزایش کیفیت محله» ناشی از احداث این برج‌ها و افزایش سرانه‌های خدمات سکونتی در بلندمدت در این محله‌ها و محله‌های مجاور بوده است.

یک کارشناس اقتصاد شهری در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» اثر کلی ساخت برج-باغ بر افزایش قیمت ملک در تهران را تایید می‌کند و اضافه می‌کند، اگرچه ممکن است ساخت برج-باغ در یک نقطه شهر به افت قیمت بینجامد؛ اما به شکل کلی ساخت برج-باغ‌ها اثر افزایشی بر قیمت خانه در محل ساخت و در ادامه کل شهر برجای می‌گذارد. در این گزارش مجوزهای ساخت‌وساز اعطاشده در بازه سال‌های 1389 تا 1398 مورد بررسی قرار گرفته است، بررسی‌ها نشان از آن دارد که بیشترین مجوز اعطاشده برای برج-باغ مربوط به سال‌های 1392 و 1393 بوده است. این افزایش احتمالا نتیجه جهش قیمت مسکن در سال‌های 1391 و 1392 رقم خورده است. همچنین در سال‌های 92 و 93 «فضای بازار مسکن شهر تهران تحت‌تاثیر اجرای طرح تفصیلی جدید (محدودیت‌ها و مشوق‌های جدید)» قرار گرفت و تقاضای خرید خانه‌اول هم زیاد بود.

در سال‌های 1396 تا 1398 میان اعطای مجوز برج-باغ در تهران به شدت کاهش یافت، این موضوع احتمالا نتیجه تغییر دوره سیاسی رقم خورده است. در این زمان با پایان «دوره مدیریت‌شهری» شهردار سابق، تغییر سیاست شهرداری از تراکم‌فروشی به حفظ کیفیت‌شهر باعث شد تعداد مجوزهای «برج‌ ـ باغ» به یک‌سوم کاهش یابد. البته مصوبه این دوره مدیریت شهری نیز به‌دلیل عدم در نظر گرفتن سود مالکان خصوصی، بی‌نتیجه ماند. در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس چند پیشنهاد از جمله خرید زمین از مالکان با قیمت واقعی یا تهاتر باغ‌های خصوصی با زمین با کیفیت مشابه در سایر نقاط شهر به عنوان پیشنهاد ارائه شده است.

تاثیر نوسازی بر قیمت زمین در دنیا

در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس با بیان چند نمونه جهانی تاثیر نوسازی روی قیمت زمین نشان داده می‌شود، روسی هنبرگ درباره تاثیر برنامه‌های نوسازی شهری بر قیمت زمین‌ها و محله‌های اطراف در ریچموند، ویرجینیا در سال‌های 1999 تا 2004 مطالعه‌ای انجام داد تا اثرگذاری نوسازی محله بر قیمت خانه‌های این منطقه را نشان دهد. نتیجه بررسی‌ها نشان از آن دارد که قیمت زمین در محله‌هایی که نوسازی شده‌اند سالانه 2 تا 5درصد بیش از محله‌های مشابه افزایش یافته است. همچنین به ازای هر یک دلاری که در این برنامه‌ها هزینه شد، ارزش زمین‌ها بین 2 تا6 دلار طی 6 سال افزایش یافت.