فرزانه فراهانی: خبری درباره پایان اعتبار قولنامه‌ها در رسانه‌ها، پربازدید و واکنش‌برانگیز شد، حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک دراین‌باره اعلام کرد: از ابتدای خرداد ۱۴۰۴، اسناد سبزرنگ که در چارچوب «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات» صادر می‌شوند، تنها اسناد معتبر برای نقل‌وانتقال املاک خواهند بود و قولنامه یا سند عادی برای این املاک در محاکم قضایی، دستگاه‌های اداری و بانک‌ها فاقد اعتبار است.

او از بارگذاری ۱۴ قرارداد استاندارد در سامانه کاتب خبر داد و گفت: از دوم خرداد ۱۴۰۴، دارندگان اسناد سبزرنگ می‌توانند بدون نیاز به واسطه و بدون هزینه، پیش‌نویس قرارداد خود را از طریق این سامانه تنظیم کنند.

هادی جعفرپور وکیل پایه یک دادگستری، در گفتگو با خبرآنلاین، جزئیاتی از چرایی اعتبار نداشتن قولنامه‌ها را توضیح داده است.

به گفته این وکیل پایه یک دادگستری، یک قانون در تیرماه سال گذشته توسط مجلس به تصویب رسید که پروسه تصویب آن خیلی چالش برانگیز بود؛ عنوان این قانون "ثبت معاملات اموال غیرمنقول" بود که به دلیل افزایش دعاوی راجع به معاملات ملک و املاک (اموال غیرمنقول آپارتمان، باغ، زمین) در دادگستریب ه تصویب رسید.

جعفرپور می‌گوید: مردم آگاهانه یا غیرآگاهانه قراردادهای پر ایرارد و پر چالشی را راجع به ملک‌های چند میلیاردی می‌نوشتند و بعدا  زمینی به آن‌ها داده نمی‌شد و هم اینکه طرف فروشنده معامله کلاهبردار از آب در می‌آمد. پرونده‌های پیش فروش آپارتمان‌ها و چالش‌های متعدد آن هم از جمله دلایل به تصویب رسیدن مصوبه "ثبت معاملات اموال غیرمنقول" هستند.

او تصریح می‌کند: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات شامل قراردادهای از این به بعد است که بین خریدار و فروشنده منعقد می‌شود؛ افراد باید برای تغییر قولنامه‌ها یا اسناد عادی که تا پیش از این به ثبت رسیده‌اند اقدام کنند و سند خود را به این سند سبزرنگ تغییر بدهند.

این وکیل پایه یک دادگستری می‌گوید: از این به بعد با اعلام سازمان ثبت اسناد و املاک، اگر کسی به رویه قبلی قرارداد بنویسد فاقد اعتبار است.

پرونده‌های پیش فروش آپارتمان‌ها و چالش‌های متعدد آن هم از جمله دلایل به تصویب رسیدن مصوبه "ثبت معاملات اموال غیرمنقول" هستند.

او می‌گوید: قانون جدید مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملک و مسکن را ملزم کرده است تا قبل از انعقاد قرارداد جدید در خرید و فروش‌هایی که دارند، در سامانه کاتب ثبت نام کنند چون دادگستری به قراردادهایی که خارج از ضوابط و قوانین جدید نوشته شوند، اعتباری نمی‌دهد.

این وکیل پایه یک دادگستری ادامه می‌دهد: هنوز خیلی از مشاوران و آژانس‌های املاک در شهرهای مختلف ایران در سامانه کاتب ثبت نام نکرده و سابقه ثبتی ندارند و بالتبع پلاک ثبتی هم ندارند؛ تمام مشاوران املاک موظف به ثبت پیش‌نویس قراردادهای خود در سامانه کاتب هستند و باید قبل از اخذ امضا از طرفین معامله، پیش‌نویس را به دفتر اسناد رسمی بفرستند تا آن دفتر اسناد رسمی اعلام کند که ملک فاقد یا دارای سابقه ثبتی است که بنابر وضعیت ملک، قرارداد آن تنظیم شود.

جعفرپور می‌گوید: مشاوران املاک هم باید خود به کاتب بپیوندند و در این سامانه ثبت نام کنند و هم باید سایر قرادادها و معاملاتشان را در سامانه کاتب به ثبت برسانند.

او اظهار می‌کند: با الزام فوق در ثبت معاملات در کاتب، هم زمینه فروش مال غیر و کلاهبرداری‌هایی که تا کنون در حوزه ملک و مسکن وجود داشته است کاهش پیدا می‌کند و هم آن اصطلاح رایجی که در معاملات به نام "دبه کردن" وجود دارد، را زایل می‌کند؛ چون وقتی من به عنوان فروشنده یا خریدار مشخصاتم در سامانه کاتب ثبت می‌شود و پیش پرداختی را می‌دهم، قرارداد محکم و فیکس می‌شود و هیچ‌کس نمی‌تواند زیر آن بزند و دبه کند و قرارداد را قبول نکند.

این وکیل دادگستری می‌گوید: از دیگر مزایای ثبت معاملات ملک در کاتب این است که خود دارندگان اسناد سبز رنگ جدید، بدون مراجعه به مشاور املاک و بنگاه معاملاتی و بدون پرداخت هزینه‌ به آن‌ها می‌توانند قراردادهای خود را در کاتب ثبت کنند و معاملات خود را انجام دهند؛ با این اقدام واسطه‌گری و پول‌های هنگفتی که املاکی‌ها از مردم دریافت می‌کردند، عملا حذف می‌شود.

جعفرپور ادامه می‌دهد: طبق قانون در معاملات مسکن و سایر ملک‌ها مشاوران املاک در مجموع می‌توانند نیم درصد (0.5) از ارزش کل معامله یعنی 0.25 (بیست و پنج صدم درصد) از خریدار و 0.25 از فروشنده دریافت کنند اما متاسفانه تاکنون این مبلغ را ۱ درصد محاسبه می‌کردند و درآمدهای هنگفتی را برای نوشتن یک قولنامه یا قرارداد کسب می‌کردند که با راه‌اندازی سامانه کاتب این نوع کسب درآمد حذف شده است.

به گفته این وکیل پایه یک دادگستری، اموال غیرمنقول هرگونه ملک شامل آپارتمان، زمین و هر آنچه که غیرقابل نقل و انتقال باشد، را در برمی‌گیرد. اموال منقول نیز شامل اموالی است که بدون اینکه به خود آن مال یا محل استقرارش آسیب وارد شو، قابل جابجایی هستند. مثل دوچرخه، ماشین، موبایل و ... .

۴۷۴۷