دستورالعملی که در میانه جنگ ۱۲ روزه توسط شورای شهرداران مناطق ۲۲ گانه پایتخت برای «تغییر ضوابط غیرقابل تغییر طرح تفصیلی تهران» با هدف «توزیع ۷ امتیاز ساختمانی در سطح شهر» به تصویب رسید و درست در روز آتش‌‌‌بس از سوی معاون شهردار تهران ابلاغ شد، آخرهفته گذشته توسط دو نهاد نظارتی بالادست، «غیرقانونی» تشخیص داده شد؛ سرنوشت احتمالی این بخشنامه در دو سناریو قابل پیش‌بینی است.
هفته پیش یک نامه ۲ صفحه‌‌‌ای با عنوان «صورتجلسه شورای شهرداران مورخ۱۴۰۴.۴.۱» در فضای مجازی منتشر شد که متن آن از تصمیم شهرداری تهران برای «تسهیل فرآیندهای اجرایی در خدمات‌‌‌رسانی عمومی به دلیل شرایط خاص ناشی از تجاوزگری رژیم صهیونیستی» حکایت داشت.
هرچند در این صورتجلسه، خدمات‌‌‌رسانی عمومی به «جواز ساختمانی» محدودشده و موارد ضروری دیگری همچون «حمل‌‌‌ونقل عمومی یا نیازهای ایمنی و پناهگاهی شهروندان در آن روزها» در متن دیده نمی‌شود اما با این حال، نامه فاقد «شماره نامه و همچنین مهر و امضا» بود؛ ضمن آنکه، در سایت رسمی شهرداری تهران، سایت شفافیت، سایت معاونت شهرسازی شهرداری و همچنین در سایت سامانه جامع قوانین و مقررات شهری، هیچ سند یا تصویری از این صورتجلسه وجود نداشت و هنوز هم وجود ندارد. از این منظر، احتمال می‌‌‌رفت از اساس نامه‌‌‌ای وجود نداشته باشد.
اما آخرهفته گذشته منتهی به تعطیلات، واکنشهای مکتوب دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور و رئیس شورای شهر تهران به «صورتجلسه شورای شهرداران» و «نامه معاون شهردار تهران که صورتجلسه را به مناطق ابلاغ کرده است»، نشان داد: شهرداری یکم تیرماه در جلسه شهرداران ۲۲ منطقه، «تغییراتی در ضوابط اصلی ساخت‌‌‌وسازهای مسکونی و البته غیرمسکونی در سطح شهر» ایجاد کرده که از نگاه مراجع بالادست، «محل اشکال» و «غیرقابل اجرا» است.
بررسی‌‌‌ها از جزئیات و ناگفته‌‌‌های صورتجلسه شورای شهرداران نشان می‌دهد، مطابق مقدمه‌‌‌ای که پیش‌‌‌از «اعطای امتیازهای ساختمانی» در متن آورده شده، این بخشنامه تا پایان تیرماه سال‌جاری، قابلیت اجرا دارد؛ چرا که در انتهای جمله ابتدایی متن از عبارت «اقدام مقتضی تا تاریخ۱۴۰۴.۴.۳۱» استفاده شده است.
با این حال، از آنجا که پروانه‌‌‌های ساختمانی یا همان جواز ساختوساز، طبق روال سال‌های گذشته در تهران، به نوعی، «اعتبار نامحدود» دارند، این بخشنامه می‌تواند «تعهدات آتی فراتر از یک ماه تیر، از طرف شهرداری برای سازندهها» به وجود بیاورد و مثلا مطابق تجربه «برج‌‌‌سازی‌‌‌های منطقه ۲۲ تهران» که مجوزهای آنها ابتدای دهه۹۰ داده شد و ساخت‌‌‌وسازها در طول دهه انجام شد، «حقوق مکتسبه برای فعالان ساختمانی و مالکان زمین» ایجاد کند. در ماجرای شکل‌‌‌گیری منطقه۲۲، شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در سال۹۳ تلاش کرد با مکاتبات مختلف با استانداری تهران، «جلوی برج‌‌‌سازی‌‌‌هایی که مغایر ضوابط طرح تفصیلی تهران بود» را بگیرد اما سازندهها به خاطر آنچه «حقوق مکتسبه به واسطه دریافت جواز از قبل» عنوان کردند، مسیر را ادامه دادند.
با این حال صورتجلسه اخیر شهرداری، دستورالعمل جدیدی برای نحوه صدور جواز ساختوساز در مناطق ۲۲گانه تصویب کرده است که بر اساس آن، امتیازهایی شامل «افزایش تراکم ساختمانی از ۳ طبقه به ۵ طبقه تحت شرایطی در محله‌‌‌های شهر»، «تغییرکاربری در پهنه M (این پهنه عمدتا مناطق جنوبی و محیطی شهر که کاربری‌‌‌های تجاری و صنعتی در آنجا زیاد است را شامل می‌شود و کمتر از ۱۰درصد مساحت پایتخت است)»، «کاهش سطح رسیدگی به تخلفات ساختمانی در حد خطای اجرایی»، «افزایش سطح اشغال ساختمان و پیشروی ساختمان تا ۲ متر طولی»، «اجازه افزایش مساحت زیربنا تا ۱۰درصد محاسبات سازه اولیه»، «تبدیل همکف به واحدمسکونی» و همچنین «انتخاب مهندس‌‌‌ناظر توسط مالک به جای دریافت سهمیه مهندس از سازمان نظام مهندسی» را در اختیار سازندهها و فعالان ساختمانی قرار می‌دهد.
این امتیازها مورد استقبال سازندهها قرار خواهد گرفت، چون باعث کاهش سهم قیمت سنگین زمین در قیمت تمام‌‌‌شده ساخت مسکن می‌شود و در شرایطی که تورم تولید در سطح بالایی قرار دارد و سبب کاهش حاشیه سود سازنده و از مزیت‌‌‌افتادن سرمایه‌گذاری ساختمانی شده است، «تسهیلات ۷گانه ساختوساز» می‌تواند تا حدودی، باعث ترمیم نسبی عایدی تولید مسکن شود. اما در سمت مقابل سازندهها به عنوان گروه خاص، «شهر و شهروندان» به عنوان گروه دیگری از ذی‌نفعان تصمیمات مدیریت شهری هستند که این بخشنامه، برآنها نیز تاثیرگذار است.
بررسی‌‌‌ها درباره پیامد عمومی دستورالعمل «امتیازهای ۷گانه برای ساختوساز» حاکی است، تغییراتی که در ضوابط اصلی ساختوساز –تراکم و کاربری و اضافه‌‌‌بنا- خارج از کمیسیون ماده۵ شهر تهران اتخاذ شده، تقریبا بی‌‌‌سابقه است. طی سنوات گذشته، اگرچه ضوابط اصلی درج شده در طرح تفصیلی تهران به عنوان «نقشه ملاک عمل شهرداری برای صدور جواز ساختمانی»، در کمیسیون ماده۵، تغییر داده می‌‌‌شد یا کنار گذاشته می‌‌‌شد و تصمیمات مغایر با آن ضوابط برای ساخت‌‌‌وسازها به شهرداری‌‌‌های مناطق ابلاغ می‌‌‌شد، اما عبور از این نهاد (کمیسیون ماده۵) برای تغییراتی همچون ازدیاد طبقه سابقه نداشت.
کارشناسان حوزه شهرسازی و همچنین شورای عالی شهرسازی، تصمیم اخیر شهرداری تهران را دست‌‌‌کم از یک بابت، «دارای اشکال قانونی» عنوان می‌کنند. این دستورالعمل چون «خطوط قرمز طرح تفصیلی برای بارگذاری جمعیتی و ساختمانی در شهر تهران» را رد کرده است، باعث «عدم‌تعادل بین جمعیت و خدمات ضروری سکونتی مثل حمل‌‌‌ونقل و سرانه سبز» می‌شود. از طرفی، همین عدم‌تعادل، تضعیف تاب‌‌‌آوری تهران مقابل حوادث و تهدیدهای طبیعی و غیرطبیعی را به همراه دارد.
در طرح تفصیلی تهران، «سقف تراکم ساختمانی و نوع کاربری ملک در محله‌‌‌ها و پهنه‌‌‌های شهری» بر اساس یکسری فاکتورها از جمله «ظرفیت محله، منطقه و کل شهر برای پذیرش جمعیت جدید» و «اصول فنی و ایمنی و مدیریت بحران» تعیین شده است. به عنوان مثال، تعداد طبقات برای ساختوساز در محله‌‌‌های تهران، تابعی از «عرض معبر (کوچه)» است و مثلا در خیابان‌‌‌های کم‌‌‌عرض، اجازه برج‌‌‌سازی وجود ندارد چون هنگام بروز حوادث، «امداد و نجات» برای جمعیت زیادی ساکن در کوچه باریک، به سختی انجام می‌شود یا تقریبا غیرممکن است.
رئیس شورای شهر تهران ۱۰ روز بعداز تصمیم مکتوب شهرداران مناطق ۲۲گانه برای اعطای تسهیلات و امتیازهای ساختمانی خارج‌‌‌از رویه «تصویب در مراجعی همچون شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، کمیسیون ماده۵ و شورای شهر تهران»، در نامه‌‌‌ای خطاب به شهردار تهران، این دستورالعمل را «فاقد اعتبار قانونی» عنوان می‌کند. در این نامه، دو اشکال به دستورالعمل گرفته شده است. اشکال اول از نگاه مهدی چمران آن است که شورای شهرداران مناطق در جایگاه قانونی تدوین قوانین تخصصی شهرسازی قرار ندارد. همچنین دستورالعمل مربوطه، بسیاری از قوانین را فسخ کرده است و به همین خاطر نمی‌تواند ملاک عمل شهرداران باشد.
هر چند رئیس‌‌‌جمهور در جلسه اخیر هیات دولت، شهردار تهران را «مسوول فرآیند احداث، مرمت و مقاوم‌‌‌سازی ساختمان‌‌‌های آسیب‌‌‌دیده از جنگ تحمیلی رژیم صهیونیستی» معرفی کرده و از این منظر، شهرداری به نوعی «جایگاه مناسبی» در دولت نسبت به گذشته پیدا کرده است، اما وزارت راه و شهرسازی که به نمایندگی از دولت، ریاست و دبیری شورای عالی شهرسازی و معماری کشور را برعهده دارد، آخرهفته گذشته به «بخشنامه یکم تیر و سوم تیر شهرداری تهران» واکنش منفی نشان داد و اکنون «پیگیری اداری» برای لغو بخشنامه را در دستورکار دارد. معاون وزیر که دبیر شورای عالی شهرسازی نیز هست، در نامه‌‌‌ای خطاب به شهردار تهران، از او خواسته به جای «تغییر ضوابط ساختوساز خارج از مسیر قانونی»، به فکر «تمهیدات ضروری برای ارتقای تاب‌‌‌آوری تهران در شرایط فعلی» باشد.
غلامرضا کاظمیان در این نامه، «هفت ایراد قانونی و فنی» به دستورالعمل تغییر مقررات ساختوساز وارد کرده است. ایراد اول، «تغییر در تراکم جمعیت شهر تهران با بخشنامه شورای شهرداران» است که چون مصداق تغییر ضوابط طرح تفصیلی محسوب می‌شود، در حوزه اختیارات کمیسیون ماده۵ است و قابل تفویض به شهرداران نیست. ایراد دوم، تعارض این دستورالعمل با قانون حفظ گسترش و توسعه فضای سبز و قانون نظام مهندسی ساختمان است.
ایراد سوم وارد شده به این بخشنامه، نتیجه‌‌‌گیری معکوس از هدف است. شهرداری معتقد است این بخشنامه باعث سهولت در فرآیند اجرایی خدمات‌‌‌دهی در شهر می‌شود اما شورای عالی شهرسازی می‌‌‌گوید این، موجبات عدم‌سهولت در فرآیند اجرایی را فراهم می‌کند. همچنین خدشه به حقوق عمومی شهر و شهروندان، تضعیف کیفیت زندگی تهرانی‌‌‌ها و تضعیف حاکمیت قانون در مدیریت تهران، ایرادهای بعدی است. ایراد هفتم نیز افزایش غیرمجاز و خارج از برنامه جمعیت تهران بدون تامین زیرساخت، حمل‌‌‌ونقل، آموزش و بهداشت است که همین افزایش بدون ارزیابی ظرفیت‌‌‌های سکونتی باعث کاهش تاب‌‌‌آوری در مواجهه با بحران خواهد شد.
از آنجا که امتیازهای ۷ گانه ساختمانی مصوب در شورای شهرداران ۲۲منطقه که معاون شهردار آن را به مناطق ابلاغ کرده، هنوز به شکل «شفاف» اطلاع‌‌‌رسانی عمومی نشده است، هنوز کلیت بازار ساختوساز از مفاد آنها بی‌‌‌خبر است. برخی مهندسان ساختمانی نیز با تعقیب محتواهای فضای مجازی تصور می‌کنند، بخشنامه شهرداری «ابطال» شده است. این گروه، نامه دبیر شورای عالی شهرسازی به شهردار را به منزله «لغو بخشنامه» می‌‌‌دانند، در حالی که شورای عالی طبق تجربه‌‌‌های گذشته «مقابله این نهاد دولتی با تصمیمات شهرداری»، اختیار کافی یا لازم‌‌‌الاجرا برای لغو تصمیمات شهرداری را ندارد مگر از طریق استانداری تهران و سازمان بازرسی کل کشور.
بررسی‌‌‌ها درباره سرنوشت دستورالعمل «امتیازهای جدید ساختوساز» نشان می‌دهد، دو سناریو برای اعتبار اجرایی این دستورالعمل قابل پیش‌بینی است. در سناریوی اول، تسهیلات ۷گانه مصوب شهرداری طی روزهای آینده در مراجعه دارندگان پروانه ساختمانی به دفاتر خدمات الکترونیک یا شهرداری‌‌‌های مناطق، تحت شرایطی که شورای معماری مناطق آن را جلو می‌‌‌برند، به این سازندهها اعطا خواهد شد و در عین حال، به موازات این مسیر توزیع تسهیلات ساختمانی، دو نهاد نظارتی دولتی و شهری شامل شورای عالی شهرسازی و شورای شهر نیز به انتقادها و واکنشهای خود ادامه می‌دهند. مواردی مشابه این موضوع در سال‌های دهه ۹۰ وجود داشته که همین سناریو برای آنها رقم خورده است؛ از پرونده «مجوز برج‌‌‌باغ‌‌‌ها و ساختوساز در باغات» گرفته تا «برج‌‌‌سازی در منطقه۲۲» و «مجوزهای موردی بلندمرتبه در نقاط مختلف پایتخت.»
در سناریوی دیگر اما به خاطر «متفاوت بودن مصوبه اخیر» با «مصوبات مغایر سنوات گذشته»، احتمال دارد شورای شهر در جلسه این هفته، اقداماتی برای توقف اجرای بخشنامه انجام دهد. تفاوت از این بابت که این بار، تغییر ضوابط طرح تفصیلی، در بیرون از کمیسیون ماده۵ اعمال شده است.
سید جعفر تشکری هاشمی، رئیس کمیسیون عمران و حمل‌‌‌ونقل شورای شهر در گفت‌‌‌وگو با از ابطال مصوبه شهرداری درخصوص «تراکم‌‌‌فروشی مازاد» در شورای شهرداران بر اساس نامه رئیس شورای شهر خبر داد و گفت: شهرداری تهران صرفا در چارچوب طرح جامع و طرح تفصیلی مجاز به اجرای طرحهای شهرسازی است و شرایط خاص کشور نباید باعث بروز قانون‌‌‌شکنی از سوی هیچ نهادی شود. طرح تفصیلی مبنای توسعه شهر تهران طی سال‌های گذشته بوده و مصوبات خلق‌‌‌الساعه نمی‌تواند با زیرپا گذاشتن قوانین به شیرازه شهرسازی آسیب زده و تضییع حقوق برخی شهروندان یا ایجاد منفعتی خاص برای گروهی دیگر را رقم بزند.
وی ادامه داد: اعضای شورای شهر نیز از طریق رسانه‌‌‌ها در جریان مصوبه شورای شهرداران قرار گرفتند؛ البته بخشی از مصوبات مربوط به امور جاری این شورا بود؛ اما بخش قابل‌توجهی از مصوبات این شورا مغایر با وظایف و اختیارات شهرداران و حتی شهردار تهران بود که خوشبختانه از سوی رئیس شورای شهر، این بخش لغو شد. شهرداری تهران صرفا در چارچوب طرح جامع و طرح تفصیلی مجاز به اجرای طرحهای شهرسازی هست. اگر شهرداری طرحی در خصوص تغییر در قوانین در این بخش دارد باید این موضوع را از طریق شورای شهر، شورای عالی شهرسازی و کمیسیون ماده ۵ پیش ببرد.
تشکری هاشمی در خصوص مازاد تراکم‌‌‌فروشی در لایحه تاب‌‌‌آوری شهر تهران نیز گفت: در لایحه پیشنهادی شهرداری تهران با هدف افزایش تاب‌‌‌آوری پایتخت؛ موضوع افزایش تراکم تا ۴۰ درصدی واحدهای آسیب دیده از حملات رژیم صهیونیستی با هدف تامین هزینه ساخت این واحدها مطرح شده بود؛ با وجود این با توجه به وعده دولت برای چاره‌‌‌اندیشی در خصوص جبران هزینه بازسازی این واحدها، شورای شهر این بخش از لایحه را تصویب نکرد.
قرار شد تا در صورتی که کمک دولت برای بازسازی کافی نباشد؛ شهرداری تهران لایحه جدیدی را مطرح کرده و در شورای شهر مورد بررسی قرار گیرد، بنابراین باید گفت که در لایحه تاب‌‌‌آوری نیز مساله افزایش تراکم‌‌‌فروشی رای نیاورد.
